律师随笔
业主人身损害赔偿风险规避
作者：孙心远 律师 时间：2014年04月26日
业主在小区内受到人身侵害事件时有发生。据笔者粗劣统计，近70%的此类案件诉讼后物业公司承担了赔偿责任。
赔与不赔区别在哪里？判决依据是什么？物业公司如何规避赔偿风险？这是本文试图探讨解答的问题。
笔者分析了全国发生的大量案例后发现，此类诉讼案件，判决理由和结果不外三类：
判例一
小明、小杰和另外两个小朋友在某花园小区玩耍,在一间堆放杂物的临时搭建的小房子里发现几个放天那水的小铁桶。小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明离得最近被烧伤致死。其父母起诉物业公司和另3个肇事孩子,要求赔偿。
深圳罗湖区法院审理后认为,被告某物业公司将易燃易爆物品天那水放在儿童容易获得的地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4个孩子玩天那水烧火引起爆炸,对事故各付一半责任。判决物业管理公司承担45%的责任，小明的父母监护不力，承担15%，小杰直接引爆，承担25%的责任,其他两个孩子各承担7.5%。
判例二
一位小区业主在自己家中遭遇抢劫被害，其亲属将物业公司告上法庭，要求赔偿。
北京朝阳区法院审理后认为，物业管理合同是物业管理者对业主做出的物业管理内容的承诺，在本案原、被告的合同里，约定“访客或其他相关人士凭有效证件在楼宇保安处登记，并通过可视对讲系统经业主确认后方可进入楼宇”。罪犯进入小区时，保安员未对其进行盘查，且安全设施损坏，因此，原告方的损失结果与物业公司疏于管理的行为具有明显的关联。物业公司违反约定，是造成原告方遭受损失的原因之一，应承担相应违约责任。其行为又构成侵权，应承担侵权责任。原告可择一主张。最终判决全额赔偿。
判例三
业主张先生和前来看房的人员发生口角。后看房人电话招来几个人，乘两辆汽车进入小区，将业主张先生打伤。案发时，物业公司的保安对进入小区的车辆进行了记录，在殴打过程中，小区的保安劝阻了殴打业主的看房人。事后又尽力协助公安机关侦破案件。后张先生起诉物业要求赔偿。
北京某区法院审理后认为，业主和物业公司之间系物业管理合同关系。管理维修公约对物业公司之保安职责没有特别约定，物业公司只承担一般意义上的保安责任。本案中，物业公司已尽到了保安注意义务，因此，对于业主遭受的损害不承担赔偿责任。
小区业主遭受人身侵害起诉物业公司，结果不外以上三类：一，物业公司管理存在过错，被判赔偿；二、物业公司未履行合同义务，被判赔偿；三，物业公司无违约无过错，不予赔偿。
以上判决的法律依据是，《物业管理条例》第三十六条：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。《民法通则》第一百零六条：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”
上述规定在审判实践中得到落实和细化：
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
以上意见中赔偿责任基本也从两方面判断，一、违约，“是否履行保安职责”；二、过错，“履行保安职责是否存在过错”。上海的司法实践异曲同工：
《上海市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》6、问：业主在家中被盗或人身受到伤害后，能否以物业管理企业收取了保安费为由，要求其承担赔偿责任？答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。 物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。
以上规定不难理解，违反物业管理合同的约定，承担赔偿责任自不待言，管理服务存在过错被判赔偿也是理所当然。不过深入分析后，发现还有一个问题：什么情形是存在过错？过错与否，判断标准是什么呢？
据笔者统计，物业公司被判存在过错而赔偿的情形很多，如：
1、春节楼下燃放烟花射入业主房屋造成损失，物业公司被认定存在过错，承担主要责任（二审改判承担次要责任）；
2、台风“麦莎”造成小区积水导致小孩溺死，物业公司被判承担各项损失的30% ；
3、楼道积水导致一残疾人滑倒骨折，物业公司被判承担全部医疗费用；
4、装修工使用过期出入证进入小区，杀害装修房屋的业主，物业公司一审被判承担30%赔偿责任；
5、女童玩耍时被小区草坪护栏尖头扎伤，物业公司被判承担29602元损失中的10000元。
经分析以上判例及其它判例，可以得知，虽然没有明确的法律规定，但在审判实践上，大部分的判例中物业公司被要求承担了“善良管理人”或“良家父”、“专家人”的注意义务，即较高要求的注意义务，高于“一般人”或“合理人”的注意义务，即要求具有熟练的技术和特别谨慎心理所确定的注意程度。认定物业公司存在过错的标准是“轻过失”标准，即比一般人过错的认定门槛要低。
综合相关法律规定和以上判例的普遍倾向，物业公司规避业主人身损害赔偿风险的办法在于：
1、在物业服务合同及小区管理公约中避免使用结果意义的“保障人身财产安全”之类的措辞，应使用过程和行为意义的表达，比如“及时现场处理”、“每二小时巡逻一次”等；
2、实际做不到或做不好的服务最好不要在在合同、公约或其它书面资料中承诺，否则将来发生人身侵害纠纷后无一例外地会成为物业公司的致命伤；
3、履行义务时要保留证据。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”。将来发生纠纷，受害业主只须主张物业公司没有履行约定义务即可，不必举证，由物业公司举证证明已经履行，没有证据证明，视为没有履行。所以，保留履行记录是何其重要的事，直接决定了物业公司是否要承担赔偿责任。所以，如果物业管理合同约定对小区进行每小时一次的巡视，就要设计相应的流程，使履行义务的行为能够固定下来，将来作为证据呈现在法庭上。比如，可以制定巡视活动记录表，每巡视一次都要进行签名记录，或要求保安每次巡视时特意在摄相探头前经过，保证摄相的正面清晰，视频软件要能够同时在图象上显示时间，以证明按时履行了义务。如果物业合同约定对所有进出小区的外来人员进行登记，就要要求登记人员签名并将登记记录妥善保存。
4、了解当地法规或规章对物业公司有无强制性的义务规定。这些规定是物业公司必须执行的，否则将视为物业公司履行义务存在过错，进而承担赔偿责任。如《上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定》规定水景、亲水平台应标明水深，照明及线路应有防漏电装置；假山、雕塑应标明禁止攀爬等行为；楼宇玻璃大门应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识；水箱、水池应加盖加门并上锁等；
5、注意保安设备设施的日常维护更新，因物业公司录像监控、楼宇对讲等保安设备出问题，造成法官认定物业服务存在过错因而判决物业公司赔偿的案例比比皆是；
6、注意侵害事件发生后的善后处理，如及时施救、保护现场、及时报警、协助调查等，这些措施是否到位也会成为法官判断物业服务有无过错的重要情节。
以上是侧重法律层面的赔偿风险规避方法，当然，提高管理服务水平、避免可控的侵害事件的发生才是最有效的方法。
深入研究法院判例和相关法律规定，进而提出有针对性的法务操作方法以规避物业公司风险，是本文意图所在，希望对业界同仁有所助益，希望在此问题上继续切磋。
赔与不赔区别在哪里？判决依据是什么？物业公司如何规避赔偿风险？这是本文试图探讨解答的问题。
笔者分析了全国发生的大量案例后发现，此类诉讼案件，判决理由和结果不外三类：
判例一
小明、小杰和另外两个小朋友在某花园小区玩耍,在一间堆放杂物的临时搭建的小房子里发现几个放天那水的小铁桶。小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明离得最近被烧伤致死。其父母起诉物业公司和另3个肇事孩子,要求赔偿。
深圳罗湖区法院审理后认为,被告某物业公司将易燃易爆物品天那水放在儿童容易获得的地方,对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4个孩子玩天那水烧火引起爆炸,对事故各付一半责任。判决物业管理公司承担45%的责任，小明的父母监护不力，承担15%，小杰直接引爆，承担25%的责任,其他两个孩子各承担7.5%。
判例二
一位小区业主在自己家中遭遇抢劫被害，其亲属将物业公司告上法庭，要求赔偿。
北京朝阳区法院审理后认为，物业管理合同是物业管理者对业主做出的物业管理内容的承诺，在本案原、被告的合同里，约定“访客或其他相关人士凭有效证件在楼宇保安处登记，并通过可视对讲系统经业主确认后方可进入楼宇”。罪犯进入小区时，保安员未对其进行盘查，且安全设施损坏，因此，原告方的损失结果与物业公司疏于管理的行为具有明显的关联。物业公司违反约定，是造成原告方遭受损失的原因之一，应承担相应违约责任。其行为又构成侵权，应承担侵权责任。原告可择一主张。最终判决全额赔偿。
判例三
业主张先生和前来看房的人员发生口角。后看房人电话招来几个人，乘两辆汽车进入小区，将业主张先生打伤。案发时，物业公司的保安对进入小区的车辆进行了记录，在殴打过程中，小区的保安劝阻了殴打业主的看房人。事后又尽力协助公安机关侦破案件。后张先生起诉物业要求赔偿。
北京某区法院审理后认为，业主和物业公司之间系物业管理合同关系。管理维修公约对物业公司之保安职责没有特别约定，物业公司只承担一般意义上的保安责任。本案中，物业公司已尽到了保安注意义务，因此，对于业主遭受的损害不承担赔偿责任。
小区业主遭受人身侵害起诉物业公司，结果不外以上三类：一，物业公司管理存在过错，被判赔偿；二、物业公司未履行合同义务，被判赔偿；三，物业公司无违约无过错，不予赔偿。
以上判决的法律依据是，《物业管理条例》第三十六条：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。《民法通则》第一百零六条：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”
上述规定在审判实践中得到落实和细化：
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
以上意见中赔偿责任基本也从两方面判断，一、违约，“是否履行保安职责”；二、过错，“履行保安职责是否存在过错”。上海的司法实践异曲同工：
《上海市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》6、问：业主在家中被盗或人身受到伤害后，能否以物业管理企业收取了保安费为由，要求其承担赔偿责任？答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。 物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的，经审理，如果物业管理企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。业主或使用人与物业管理企业另有约定的除外。
以上规定不难理解，违反物业管理合同的约定，承担赔偿责任自不待言，管理服务存在过错被判赔偿也是理所当然。不过深入分析后，发现还有一个问题：什么情形是存在过错？过错与否，判断标准是什么呢？
据笔者统计，物业公司被判存在过错而赔偿的情形很多，如：
1、春节楼下燃放烟花射入业主房屋造成损失，物业公司被认定存在过错，承担主要责任（二审改判承担次要责任）；
2、台风“麦莎”造成小区积水导致小孩溺死，物业公司被判承担各项损失的30% ；
3、楼道积水导致一残疾人滑倒骨折，物业公司被判承担全部医疗费用；
4、装修工使用过期出入证进入小区，杀害装修房屋的业主，物业公司一审被判承担30%赔偿责任；
5、女童玩耍时被小区草坪护栏尖头扎伤，物业公司被判承担29602元损失中的10000元。
经分析以上判例及其它判例，可以得知，虽然没有明确的法律规定，但在审判实践上，大部分的判例中物业公司被要求承担了“善良管理人”或“良家父”、“专家人”的注意义务，即较高要求的注意义务，高于“一般人”或“合理人”的注意义务，即要求具有熟练的技术和特别谨慎心理所确定的注意程度。认定物业公司存在过错的标准是“轻过失”标准，即比一般人过错的认定门槛要低。
综合相关法律规定和以上判例的普遍倾向，物业公司规避业主人身损害赔偿风险的办法在于：
1、在物业服务合同及小区管理公约中避免使用结果意义的“保障人身财产安全”之类的措辞，应使用过程和行为意义的表达，比如“及时现场处理”、“每二小时巡逻一次”等；
2、实际做不到或做不好的服务最好不要在在合同、公约或其它书面资料中承诺，否则将来发生人身侵害纠纷后无一例外地会成为物业公司的致命伤；
3、履行义务时要保留证据。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”。将来发生纠纷，受害业主只须主张物业公司没有履行约定义务即可，不必举证，由物业公司举证证明已经履行，没有证据证明，视为没有履行。所以，保留履行记录是何其重要的事，直接决定了物业公司是否要承担赔偿责任。所以，如果物业管理合同约定对小区进行每小时一次的巡视，就要设计相应的流程，使履行义务的行为能够固定下来，将来作为证据呈现在法庭上。比如，可以制定巡视活动记录表，每巡视一次都要进行签名记录，或要求保安每次巡视时特意在摄相探头前经过，保证摄相的正面清晰，视频软件要能够同时在图象上显示时间，以证明按时履行了义务。如果物业合同约定对所有进出小区的外来人员进行登记，就要要求登记人员签名并将登记记录妥善保存。
4、了解当地法规或规章对物业公司有无强制性的义务规定。这些规定是物业公司必须执行的，否则将视为物业公司履行义务存在过错，进而承担赔偿责任。如《上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定》规定水景、亲水平台应标明水深，照明及线路应有防漏电装置；假山、雕塑应标明禁止攀爬等行为；楼宇玻璃大门应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识；水箱、水池应加盖加门并上锁等；
5、注意保安设备设施的日常维护更新，因物业公司录像监控、楼宇对讲等保安设备出问题，造成法官认定物业服务存在过错因而判决物业公司赔偿的案例比比皆是；
6、注意侵害事件发生后的善后处理，如及时施救、保护现场、及时报警、协助调查等，这些措施是否到位也会成为法官判断物业服务有无过错的重要情节。
以上是侧重法律层面的赔偿风险规避方法，当然，提高管理服务水平、避免可控的侵害事件的发生才是最有效的方法。
深入研究法院判例和相关法律规定，进而提出有针对性的法务操作方法以规避物业公司风险，是本文意图所在，希望对业界同仁有所助益，希望在此问题上继续切磋。
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