律师随笔
瞒着妻子卖掉住房十年后反悔 法院判房屋买卖有效
作者：孙心远 律师 时间：2014年04月26日
丈夫瞒着常年在外打工的妻子卖掉唯一住房，10年后妻子才得知房子被卖掉，而此时夫妇俩都觉得不该卖房，丈夫提出赎回，但买房者坚持要求过户。买房者的要求法院会支持吗？
??于某与艾某1983年结婚，华某是于某的师傅。于某累计向华某借款9000元。2003年5月，经华某提议，于某将房屋作价2.9万元卖给华某的亲戚周某，抵偿华某9000元后，周某两年后付清购房款。卖房后，于某并未腾退房屋，而是以租赁形式居住至今。去年3月，周某向江夏法院起诉，要求确认房屋买卖合同有效，于某夫妇协助办理产权过户等。
??于某称，卖房时曾口头约定“有钱后可以赎回”。2012年，周某从银行拿回房产证，于某认为卖房价格偏低，且未经妻子同意，不同意过户，要求赎回房子。艾某称对卖房不知情，不同意过户。
??法院调查了解到，诉争房屋于某夫妇共同财产，且为唯一住房。法院认为，艾某并未在房屋买卖协议上签字，周某提供的证据不足以证明艾某对房屋买卖知情。虽然该房屋买卖协议有效，但因艾某对房屋买卖不知情，且不同意卖房，于某的行为构成无权处分，故房屋买卖协议无法履行。因此，法院不支持周某确认诉争房屋产权、办理产权过户的要求，建议周某另行向于某主张违约责任。（来源：长江商报）
出卖已抵债房产的行为是否有效
【案情】
2008年5月8日，李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元，但未能按时偿还。2009年11月3日，周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日，双方在法院达成调解协议，李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某还债，但双方一直未办理房屋过户手续，周某则一直在1楼做生意。在此期间，李某、张某夫妻在周某的委托下以每月600元将3楼出租给谭某。2010年3月12日，李某、张某夫妻以19万元的价格将3楼卖给了谭某并办理了过户手续。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、张某夫妻将房子从谭某手里购回，但未能如愿。周某便将李某、张某夫妻和谭某一同诉至法院，要求确定房屋买卖合同无效。
【分歧】
出卖已抵债房产的行为是否有效？
第一种意见认为，李某、张某夫妻擅自处置周某的房产，且事后未经追认，房屋买卖合同无效。
第二种意见认为，李某、张某夫妻虽然已将房子的1、3、4楼抵债，但未办理房屋过户手续，其尚享有房子的所有权。夫妻两人与谭某的房屋买卖合同有效，且已完成过户登记，谭某取得3楼房屋的所有权。
第三种意见认为，谭某对该房屋已经善意取得，为维护交易安全，应认定合同有效。
【评析】
笔者同意第三种意见，该买卖合同有效，现具体阐述如下：
第一，本案中周某虽然没有办理过户手续，但周某仍旧取得了该房屋的所有权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。而《物权法》第二十八条就属于“法律另有规定”的情形，该条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，李某、张某夫妇将房屋抵债给周某已经通过人民法院的调解书确认，因此，该房屋的所有权自调解书生效时转移。
第二，本案实际涉及的是善意取得制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对“善意取得”作了明确规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。由此可知善意取得的三个条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权的；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备。本案中李某夫妇将房屋抵押给周某的时候并没有办理抵押登记，购买房屋的谭某并不知道李某夫妇没有处分权，谭某属于善意第三人，另外谭某支付了19万元的合理对价并办理了过户手续，依照物权法的相关规定，谭某取得该房屋完全符合善意取得的条件。因此，从保护善意第三人合法权益以及市场交易安全的角度出发，应当认定该买卖合同有效。
第三，至于周某的损失，周某只能请求李某夫妇赔偿损失或者承担其他的法律责任。
??于某与艾某1983年结婚，华某是于某的师傅。于某累计向华某借款9000元。2003年5月，经华某提议，于某将房屋作价2.9万元卖给华某的亲戚周某，抵偿华某9000元后，周某两年后付清购房款。卖房后，于某并未腾退房屋，而是以租赁形式居住至今。去年3月，周某向江夏法院起诉，要求确认房屋买卖合同有效，于某夫妇协助办理产权过户等。
??于某称，卖房时曾口头约定“有钱后可以赎回”。2012年，周某从银行拿回房产证，于某认为卖房价格偏低，且未经妻子同意，不同意过户，要求赎回房子。艾某称对卖房不知情，不同意过户。
??法院调查了解到，诉争房屋于某夫妇共同财产，且为唯一住房。法院认为，艾某并未在房屋买卖协议上签字，周某提供的证据不足以证明艾某对房屋买卖知情。虽然该房屋买卖协议有效，但因艾某对房屋买卖不知情，且不同意卖房，于某的行为构成无权处分，故房屋买卖协议无法履行。因此，法院不支持周某确认诉争房屋产权、办理产权过户的要求，建议周某另行向于某主张违约责任。（来源：长江商报）
出卖已抵债房产的行为是否有效
【案情】
2008年5月8日，李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元，但未能按时偿还。2009年11月3日，周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日，双方在法院达成调解协议，李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某还债，但双方一直未办理房屋过户手续，周某则一直在1楼做生意。在此期间，李某、张某夫妻在周某的委托下以每月600元将3楼出租给谭某。2010年3月12日，李某、张某夫妻以19万元的价格将3楼卖给了谭某并办理了过户手续。同年4月1日，周某得知此事，要求李某、张某夫妻将房子从谭某手里购回，但未能如愿。周某便将李某、张某夫妻和谭某一同诉至法院，要求确定房屋买卖合同无效。
【分歧】
出卖已抵债房产的行为是否有效？
第一种意见认为，李某、张某夫妻擅自处置周某的房产，且事后未经追认，房屋买卖合同无效。
第二种意见认为，李某、张某夫妻虽然已将房子的1、3、4楼抵债，但未办理房屋过户手续，其尚享有房子的所有权。夫妻两人与谭某的房屋买卖合同有效，且已完成过户登记，谭某取得3楼房屋的所有权。
第三种意见认为，谭某对该房屋已经善意取得，为维护交易安全，应认定合同有效。
【评析】
笔者同意第三种意见，该买卖合同有效，现具体阐述如下：
第一，本案中周某虽然没有办理过户手续，但周某仍旧取得了该房屋的所有权。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。而《物权法》第二十八条就属于“法律另有规定”的情形，该条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，李某、张某夫妇将房屋抵债给周某已经通过人民法院的调解书确认，因此，该房屋的所有权自调解书生效时转移。
第二，本案实际涉及的是善意取得制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对“善意取得”作了明确规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。由此可知善意取得的三个条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权的；第二，受让人支付了合理的价款；第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备。本案中李某夫妇将房屋抵押给周某的时候并没有办理抵押登记，购买房屋的谭某并不知道李某夫妇没有处分权，谭某属于善意第三人，另外谭某支付了19万元的合理对价并办理了过户手续，依照物权法的相关规定，谭某取得该房屋完全符合善意取得的条件。因此，从保护善意第三人合法权益以及市场交易安全的角度出发，应当认定该买卖合同有效。
第三，至于周某的损失，周某只能请求李某夫妇赔偿损失或者承担其他的法律责任。
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