律师随笔
看房人“跳单”中介索赔偿
作者：孙心远 律师 时间：2014年05月08日
因为业务员曾通知看房人其相中的房屋已有买家交纳定金，看房人通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费。没有赚取到中介费用的房地产经纪有限公司一纸诉状将看房人赵女士诉至房山法院，索要服务费2万元及违约金4.75万元。该案经房山法院审理，法院认为房地产经纪有限公司提供的委托协议系格式条款，未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，应为无效条款。但鉴于房地产经纪有限公司已向赵女士提供了相关服务，赵女士应向其支付必要的合理费用。最终法院判决赵女士向房地产经纪有限公司支付五千元费用。
原告房地产经纪有限公司诉称，2011年1月份，原告与被告赵女士签订协议，约定由原告为被告提供购房居间服务，并约定了收费标准。后原告依约提供了居间服务，按照被告要求找到了位于房山区的一处商品房，原告业务员领被告看房并确认。后，被告为规避缴纳服务费，背着原告私自与原房主进行交易，违反约定。为此，原告诉至法院，要求被告支付服务费2万元及违约金4.75万元，
被告赵女士辩称，被告的业务员确实带自己看过房，自己签字的委托协议是受原告业务员欺骗所签，上面的内容都是原告所填，自己只是签字。此外，业务员称自己签字只是证明业务员是出来带客户看房而不是出来玩，该业务员事后亦承认该说法。原告方曾告知自己错误信息即该套房屋已卖，后自己从其他地方获知房主并未出售，自己便通过其他中介与房主签订了买卖合同。故此，被告认为原告方存在欺骗行为，其提供的所谓协议涉嫌霸王条款，且原告的起诉已过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明，2011年1月份，原被告签订协议，约定由原告为被告提供购房相关服务，原告促成交易后，被告需向被告支付成交价的1.5%服务费（如业主报价为净得，则被告支付成交价的2.5%服务费），并约定自被告看房之日起十二个月内，被告及其亲属不得与原告介绍的房主以任何形式进行交易，否则，不论以何种价格、条件、方式或通过何种途径与房主或其关系人成交，被告均需按其应付中介服务费的两倍向原告支付违约赔偿金。该协议同一页下部即为看房确认单，房产地址即为被告所购房屋地址。该协议违约条款等大部分内容为原告方提供的打印文稿，仅有区域、姓名、地址、日期等不确定内容为手写部分。原告曾为被告提供了看房服务，后因原告方业务员曾通知被告上述房屋已有买家交纳定金，被告通过他处了解到该房产业主尚未出卖，遂于2011年1月15日通过我爱我家中介与该房屋业主签订房屋买卖合同。诉讼中，该房屋的原业主出庭证明：该套房屋在原告以外的中介机构等处亦有登记出售信息，因原告几次未促成交易，故业主表示不再委托原告出卖房产以后才和被告签订的买卖协议。
据此，法院认为：原告作为中介机构有权为防止“跳单”行为的发生而作出相关的违约责任的条款，但应在公平合理、兼顾双方权利和义务的前提下进行约定；被告作为购买人有权进行价格比较，选择交易成本较低的中介进行交易。如果被告在违约条款有效的情况下存在恶意规避中介费的“跳单”行为，被告应承担违约责任。该案中，原告提供的委托协议系原告单方提供的格式条款，条款中未约定原告违约的责任，却存在加重被告责任、排除被告权利条款，故原告未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，且在与被告签订协议时亦未采取合理的方式提请被告注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，故上述委托协议中关于被告违约责任的格式条款应为无效条款。
另外综合原房主出庭证明的内容、原告方业务员曾通知被告房屋已有买家交纳定金、被告最终通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费等情节，法院认为原告方业务员在工作中自身存在疏漏，造成被告认为房屋已出卖、进而通过其他中介最终与房主交易，故被告的行为不构成恶意“跳单”。故此，原告要求被告支付违约金，法院不予支持。但鉴于，原告虽未促成交易，但已向被告提供了相关服务，故被告应向原告支付必要的合理费用。结合本案的具体情节，法院最终判决被告赵女士向原告华熙房地产支付五千元。
原告房地产经纪有限公司诉称，2011年1月份，原告与被告赵女士签订协议，约定由原告为被告提供购房居间服务，并约定了收费标准。后原告依约提供了居间服务，按照被告要求找到了位于房山区的一处商品房，原告业务员领被告看房并确认。后，被告为规避缴纳服务费，背着原告私自与原房主进行交易，违反约定。为此，原告诉至法院，要求被告支付服务费2万元及违约金4.75万元，
被告赵女士辩称，被告的业务员确实带自己看过房，自己签字的委托协议是受原告业务员欺骗所签，上面的内容都是原告所填，自己只是签字。此外，业务员称自己签字只是证明业务员是出来带客户看房而不是出来玩，该业务员事后亦承认该说法。原告方曾告知自己错误信息即该套房屋已卖，后自己从其他地方获知房主并未出售，自己便通过其他中介与房主签订了买卖合同。故此，被告认为原告方存在欺骗行为，其提供的所谓协议涉嫌霸王条款，且原告的起诉已过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明，2011年1月份，原被告签订协议，约定由原告为被告提供购房相关服务，原告促成交易后，被告需向被告支付成交价的1.5%服务费（如业主报价为净得，则被告支付成交价的2.5%服务费），并约定自被告看房之日起十二个月内，被告及其亲属不得与原告介绍的房主以任何形式进行交易，否则，不论以何种价格、条件、方式或通过何种途径与房主或其关系人成交，被告均需按其应付中介服务费的两倍向原告支付违约赔偿金。该协议同一页下部即为看房确认单，房产地址即为被告所购房屋地址。该协议违约条款等大部分内容为原告方提供的打印文稿，仅有区域、姓名、地址、日期等不确定内容为手写部分。原告曾为被告提供了看房服务，后因原告方业务员曾通知被告上述房屋已有买家交纳定金，被告通过他处了解到该房产业主尚未出卖，遂于2011年1月15日通过我爱我家中介与该房屋业主签订房屋买卖合同。诉讼中，该房屋的原业主出庭证明：该套房屋在原告以外的中介机构等处亦有登记出售信息，因原告几次未促成交易，故业主表示不再委托原告出卖房产以后才和被告签订的买卖协议。
据此，法院认为：原告作为中介机构有权为防止“跳单”行为的发生而作出相关的违约责任的条款，但应在公平合理、兼顾双方权利和义务的前提下进行约定；被告作为购买人有权进行价格比较，选择交易成本较低的中介进行交易。如果被告在违约条款有效的情况下存在恶意规避中介费的“跳单”行为，被告应承担违约责任。该案中，原告提供的委托协议系原告单方提供的格式条款，条款中未约定原告违约的责任，却存在加重被告责任、排除被告权利条款，故原告未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，且在与被告签订协议时亦未采取合理的方式提请被告注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，故上述委托协议中关于被告违约责任的格式条款应为无效条款。
另外综合原房主出庭证明的内容、原告方业务员曾通知被告房屋已有买家交纳定金、被告最终通过其他中介机构达成买卖协议并支付服务费等情节，法院认为原告方业务员在工作中自身存在疏漏，造成被告认为房屋已出卖、进而通过其他中介最终与房主交易，故被告的行为不构成恶意“跳单”。故此，原告要求被告支付违约金，法院不予支持。但鉴于，原告虽未促成交易，但已向被告提供了相关服务，故被告应向原告支付必要的合理费用。结合本案的具体情节，法院最终判决被告赵女士向原告华熙房地产支付五千元。
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