律师随笔
如何在被诉“一房二卖”案中成功反诉
作者：孙心远 律师 时间：2014年05月09日
2008年12月30日，经房地产经纪公司（下称中介方）居间介绍，大陆人L先生与台籍人士X女士签订了《房产买卖合同》，约定由L先生购买X女士所有的房屋一套，房款支付及房屋交付期限如下：合同签订当日支付5万；2009年1月8日L先生提供贷款资料给中介方，由中介方提供给银行；贷款资料通过银行审核并签定贷款合同后的两个工作日内，买卖双方办理过户手续；双方递件成功当日，L先生支付X女士 25万；余款72万通过银行贷款方式支付；X女士在房款付清后的5日内向L先生交付房屋。双方还约定：任何一方有违约行为的，应向守约方支付总房价款20%的违约金。L先生还向中介公司支付了中介费1万元。
合同签订后，L先生支付了5万，但一直未向中介方提供好贷款资料，并向中介方表示不再购买此房。经中介方及X女士多次催办，L先生仍未予办理。等待两月无果后，2009年3月23日，X女士与第三人另签了房屋买卖合同并办理了过户。L先生得知后要求全额返还5万元并要求赔偿1万元中介费，X女士认为L先生违约在先故不能答应。2009年4月27日，L先生以X女士将房屋另卖他人构成违约为由向法院起诉，要求法院解除双方签订的《房产买卖合同》，并要求X女士返还5万元并赔偿损失6万元。
本是守约方，却反被违约方起诉，这是X女士不能理解和接受的，X女士转而寻求律师的法律帮助。我们作为代理律师又该如何为X女士规划维权方案和路径呢？
一、预防性措施
L先生不履行合同之初，X女士急需卖掉房屋以周转资金，但又不敢贸然再卖房，故咨询该如何处理是好。我们研究了双方签订的《房产买卖合同》，分析了案情，认为在对方构成根本违约的情形下，X女士可以行使合同法赋予的单方解除权，合法解除合同后，X女士就可以另行处分房屋并免除后顾之忧了。为此，安排了以下举措：
1、固定对方构成根本违约的证据；
2、以邮寄方式向对方发出律师函，通知其解除《房产买卖合同》，并保留发函证据；
3、同时电话通知其解除合同。
二、应诉措施
1、提起反诉，根据合同约定，要求对方支付违约金20.４万元；
2、收集提交对方构成根本违约的证据：合同中关于对方应履行义务的约定、通知解除合同的律师函、邮件签收存根、通话记录、证人证言等；
3、主张抵销，即对方已付的５万元用于抵销其应付的违约金，不足部分对方应另行支付；
4、收集提交因对方违约致Ｘ女士损失的证据。
三、裁判结果
经审理，法院判决确认双方签订的《房产买卖合同》已于发出律师函及电话通知当日解除，判决Ｘ女士返还Ｌ先生５万元，判决Ｌ先生向Ｘ女士支付违约金4.08万元（违约金数额法院作了调整），驳回双方其他诉讼请求。
四、律师心得
就本案而言，我们作为代理律师，在为客户提供解决方案时，需要注意：
1、法定解除权的行使是一项风险较大的举措，因为法院对解除行为的效力认定采取了较为严格的标准，所以在为客户规划时，一定要严格按照《合同法》的规定。一要看是否具备《合同法》第九十四条的情形，是否有充分的证据加以证明；二要尽到《合同法》第九十六条规定的程序义务，即通知对方，合同自通知到达对方时解除。这一切都是前瞻性的设计，以防对方届时提出异议，向法院请求确认解除合同的行为未发生效力。如被法院确认未解除，则将置X女士另行卖房的行为于违约的境地，是万万要避免的。
2、证据的固定和收集十分重要。在行使法定解除权是否合法的问题上，X女士承担着举证责任，所以在行使该项权利时就要固定、留存好相关证据，包括对方根本违约的证据以及解除方尽到通知义务的证据，以免在可能的诉讼中处于不利地位。
3、为应对本诉，对对方提起反诉是必要的。合同解除的后果是双方相互返还，X女士当然应向L先生返还5万元，但X女士有权提起违约赔偿之诉，以达到抵销返还之诉的目的。
4、为应对可能出现的法院根据对方申请而对违约金加以调整的情况，光靠违约金条款主张全额违约金是不保险的，对X女士的损失仍应进行必要的举证，否则可能出现违约金被调得过低的结果。本案中，我方亦举出了损失证据，遗憾的是因情势所限达不到足够充分的标准。法院根据对方申请调整，并结合具体案情，最后将违约金调整至4.08万元，对方表示服判。这也达到X女士让失信方承担一定责任的目的，实现了法律的惩戒功能。
合同签订后，L先生支付了5万，但一直未向中介方提供好贷款资料，并向中介方表示不再购买此房。经中介方及X女士多次催办，L先生仍未予办理。等待两月无果后，2009年3月23日，X女士与第三人另签了房屋买卖合同并办理了过户。L先生得知后要求全额返还5万元并要求赔偿1万元中介费，X女士认为L先生违约在先故不能答应。2009年4月27日，L先生以X女士将房屋另卖他人构成违约为由向法院起诉，要求法院解除双方签订的《房产买卖合同》，并要求X女士返还5万元并赔偿损失6万元。
本是守约方，却反被违约方起诉，这是X女士不能理解和接受的，X女士转而寻求律师的法律帮助。我们作为代理律师又该如何为X女士规划维权方案和路径呢？
一、预防性措施
L先生不履行合同之初，X女士急需卖掉房屋以周转资金，但又不敢贸然再卖房，故咨询该如何处理是好。我们研究了双方签订的《房产买卖合同》，分析了案情，认为在对方构成根本违约的情形下，X女士可以行使合同法赋予的单方解除权，合法解除合同后，X女士就可以另行处分房屋并免除后顾之忧了。为此，安排了以下举措：
1、固定对方构成根本违约的证据；
2、以邮寄方式向对方发出律师函，通知其解除《房产买卖合同》，并保留发函证据；
3、同时电话通知其解除合同。
二、应诉措施
1、提起反诉，根据合同约定，要求对方支付违约金20.４万元；
2、收集提交对方构成根本违约的证据：合同中关于对方应履行义务的约定、通知解除合同的律师函、邮件签收存根、通话记录、证人证言等；
3、主张抵销，即对方已付的５万元用于抵销其应付的违约金，不足部分对方应另行支付；
4、收集提交因对方违约致Ｘ女士损失的证据。
三、裁判结果
经审理，法院判决确认双方签订的《房产买卖合同》已于发出律师函及电话通知当日解除，判决Ｘ女士返还Ｌ先生５万元，判决Ｌ先生向Ｘ女士支付违约金4.08万元（违约金数额法院作了调整），驳回双方其他诉讼请求。
四、律师心得
就本案而言，我们作为代理律师，在为客户提供解决方案时，需要注意：
1、法定解除权的行使是一项风险较大的举措，因为法院对解除行为的效力认定采取了较为严格的标准，所以在为客户规划时，一定要严格按照《合同法》的规定。一要看是否具备《合同法》第九十四条的情形，是否有充分的证据加以证明；二要尽到《合同法》第九十六条规定的程序义务，即通知对方，合同自通知到达对方时解除。这一切都是前瞻性的设计，以防对方届时提出异议，向法院请求确认解除合同的行为未发生效力。如被法院确认未解除，则将置X女士另行卖房的行为于违约的境地，是万万要避免的。
2、证据的固定和收集十分重要。在行使法定解除权是否合法的问题上，X女士承担着举证责任，所以在行使该项权利时就要固定、留存好相关证据，包括对方根本违约的证据以及解除方尽到通知义务的证据，以免在可能的诉讼中处于不利地位。
3、为应对本诉，对对方提起反诉是必要的。合同解除的后果是双方相互返还，X女士当然应向L先生返还5万元，但X女士有权提起违约赔偿之诉，以达到抵销返还之诉的目的。
4、为应对可能出现的法院根据对方申请而对违约金加以调整的情况，光靠违约金条款主张全额违约金是不保险的，对X女士的损失仍应进行必要的举证，否则可能出现违约金被调得过低的结果。本案中，我方亦举出了损失证据，遗憾的是因情势所限达不到足够充分的标准。法院根据对方申请调整，并结合具体案情，最后将违约金调整至4.08万元，对方表示服判。这也达到X女士让失信方承担一定责任的目的，实现了法律的惩戒功能。
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