律师随笔
购买期房，何时签约？
作者：孙心远 律师 时间：2014年05月16日
在为众多购房者提供陪购服务的过程中，我们看到，在西安目前的商品房买卖中，期房买卖还处于主导地位，虽然期房的销售对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值等方面有重要的促进作用，期房买卖比现房交易还具有相当大的价格优势，但期房销售也极易导致投机行为，购房者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而最终得不到房的现象。故消费者在购买期房时，一定要做到理性消费，切不可盲目签约。律师认为，签约前至少要把握以下几点：
一、审查项目开发企业的开发资质及经营范围
根据中华人民共和国建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照其综合实力从高到低分为一、二、三、四四个资质等级。在正常情况下，资质等级越高的企业，说明其开发能力越强，房地产开发经验越丰富，企业抗风险的能力也就越强，反之亦然。如果某一个开发企业资质很低或者根本就没有开发资质，就说明该企业多半是第一次或涉足房地产领域时间不长，企业的资金及房地产开发的经验都不是很充足，其所开发的项目风险也就相对较大。在购买期房时，还应审查开发企业的营业执照，初步了解开发商的资金实力，以及其是否有房地产开发的经营范围，如果没有房地产开发的经营范围，那么购房与其签订的售房合同就是无效合同。当然，凡事无绝对，谨慎的购房者还应到开发商的办公场所看看。按照一般的市场规则，实力雄厚、信誉好的开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，对消费者有良好的信誉。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公场所管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷也少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者云集，为房产闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，一般靠不住。有时间，不妨再去考察一下该公司已售出的商品房。全面了解该公司以往开发的楼盘的具体情况。
二、审查项目五证
五证的审查，不要只做表面文章，一定要仔细核对证与证之间是不是一致，是不是相符，不要此证是这家公司的，彼证却是另一家公司的。一般来说，在期房买卖中，五证中最重要的就是预售许可证和国有土地使用权证。有了这两证就可以初步证明所涉项目的合法性。不过，律师要提醒购房者的是，在审查国有土地使用权证时，一定要注意土地使用权类型，看是以出让的方式取得还是划拨的方式取得。土地的用途对购房者也很重要，因为土地的用途不同，它的使用年限也不同，住宅用地的使用年限是70年，而综合用地只有50年，其他用地的使用年限更短。此外，建设工程规划许可证也不可忽视，在我们的陪购业务中，就曾遇到很多哭笑不得的情况，有的项目，规划的只有十一栋楼，开发商却卖出了十二甚至十三栋楼。某一栋楼，规划的明明只有十八层，开发商却敢卖到二十五层，售楼小姐甚至还黄口白牙的说，谁家不多盖，这种项目，敢买吗？反正我是不敢。
三、了解项目土地使用权及在建工程抵押情况。
在建工程及土地使用权抵押是房地产行业进行融资的一种惯常手段。《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定，开发商只要按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，就可以预售商品房。商品房预售所得款项再用于该商品房的后续建设。实践中预售款的回收需要较长的时间，为了尽快完成工程建设，开发商大多依靠银行贷款进行项目开发，用来担保抵押的标的物就是在建项目，开发商一边建房一边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款或者进行后期建设，这样操作加快了开发资金的周转速度，可以解决开发商自有资金不足的难题。同时开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，又将该在建工程进行商品房预售，且房地产管理部门对这种预售契约给予预售登记，承认其销售合法性。这样就增加了交易的不确定性，存在着法律风险。土地使用权及在建工程抵押的法律风险主要在于：由于开发商的贷款额较大，其不能还款的资金风险也就相对较大。如果开发商不能到期还款，或者根本就不能偿还银行贷款，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”等相关法律规定，抵押权人就可能对抵押房屋行使抵押权，购房人由于购买的是期房，没有取得房屋产权证，对所购房屋所拥有的权利并不完整，因为我国对房产权利实行的是登记制，没有取得房产证依法就不能对抗第三人（包括抵押权人），购房人的的权利也就无法得到保护。 综上，律师认为，现在的商品房买卖，动辄二三十万，甚至五六十万上百万。而房地产市场本身并不十分成熟，规范。开发商也良莠不齐，聪明的消费者一定要三思而后行，不要盲目消费，应切实做好签约前的准备工作，尽力控制购房的风险。
一、审查项目开发企业的开发资质及经营范围
根据中华人民共和国建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照其综合实力从高到低分为一、二、三、四四个资质等级。在正常情况下，资质等级越高的企业，说明其开发能力越强，房地产开发经验越丰富，企业抗风险的能力也就越强，反之亦然。如果某一个开发企业资质很低或者根本就没有开发资质，就说明该企业多半是第一次或涉足房地产领域时间不长，企业的资金及房地产开发的经验都不是很充足，其所开发的项目风险也就相对较大。在购买期房时，还应审查开发企业的营业执照，初步了解开发商的资金实力，以及其是否有房地产开发的经营范围，如果没有房地产开发的经营范围，那么购房与其签订的售房合同就是无效合同。当然，凡事无绝对，谨慎的购房者还应到开发商的办公场所看看。按照一般的市场规则，实力雄厚、信誉好的开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，对消费者有良好的信誉。如果你到一家房地产开发公司去，发现其办公场所管理井然有序，上门讨债者少，出现纠纷也少，这家房地产公司应该是可靠的。反之，如果讨债者云集，为房产闹纠纷的多，则这家公司资信有问题，一般靠不住。有时间，不妨再去考察一下该公司已售出的商品房。全面了解该公司以往开发的楼盘的具体情况。
二、审查项目五证
五证的审查，不要只做表面文章，一定要仔细核对证与证之间是不是一致，是不是相符，不要此证是这家公司的，彼证却是另一家公司的。一般来说，在期房买卖中，五证中最重要的就是预售许可证和国有土地使用权证。有了这两证就可以初步证明所涉项目的合法性。不过，律师要提醒购房者的是，在审查国有土地使用权证时，一定要注意土地使用权类型，看是以出让的方式取得还是划拨的方式取得。土地的用途对购房者也很重要，因为土地的用途不同，它的使用年限也不同，住宅用地的使用年限是70年，而综合用地只有50年，其他用地的使用年限更短。此外，建设工程规划许可证也不可忽视，在我们的陪购业务中，就曾遇到很多哭笑不得的情况，有的项目，规划的只有十一栋楼，开发商却卖出了十二甚至十三栋楼。某一栋楼，规划的明明只有十八层，开发商却敢卖到二十五层，售楼小姐甚至还黄口白牙的说，谁家不多盖，这种项目，敢买吗？反正我是不敢。
三、了解项目土地使用权及在建工程抵押情况。
在建工程及土地使用权抵押是房地产行业进行融资的一种惯常手段。《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定，开发商只要按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，就可以预售商品房。商品房预售所得款项再用于该商品房的后续建设。实践中预售款的回收需要较长的时间，为了尽快完成工程建设，开发商大多依靠银行贷款进行项目开发，用来担保抵押的标的物就是在建项目，开发商一边建房一边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款或者进行后期建设，这样操作加快了开发资金的周转速度，可以解决开发商自有资金不足的难题。同时开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，又将该在建工程进行商品房预售，且房地产管理部门对这种预售契约给予预售登记，承认其销售合法性。这样就增加了交易的不确定性，存在着法律风险。土地使用权及在建工程抵押的法律风险主要在于：由于开发商的贷款额较大，其不能还款的资金风险也就相对较大。如果开发商不能到期还款，或者根本就不能偿还银行贷款，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”等相关法律规定，抵押权人就可能对抵押房屋行使抵押权，购房人由于购买的是期房，没有取得房屋产权证，对所购房屋所拥有的权利并不完整，因为我国对房产权利实行的是登记制，没有取得房产证依法就不能对抗第三人（包括抵押权人），购房人的的权利也就无法得到保护。 综上，律师认为，现在的商品房买卖，动辄二三十万，甚至五六十万上百万。而房地产市场本身并不十分成熟，规范。开发商也良莠不齐，聪明的消费者一定要三思而后行，不要盲目消费，应切实做好签约前的准备工作，尽力控制购房的风险。
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