【案 情】 

      周先生与张小姐系夫妻关系，婚后购买商品房一套，登记在张 小姐一人名下0 2009年张小姐与刘某签订了房屋买卖合同。刘 某支付了全部房款。眼看房价一天一个样，张小姐认为自己价格 卖得过低。遂以签订合同未经其夫周先生同意为由主张合同无 效，拒绝办理房屋过户登记。无奈之下刘某诉至法院，请求确认合同有效，并判决张小姐承担相应的违约责任。 
      法院认为：诉争房屋系夫妻婚后购买，属夫妻共同财产，张小 姐未取得共同共有人同意，无权单独处分，事后也没有得到">共同权利人追认，因此该买卖合同无效。该房屋登记在张小姐一人名下， 买房人刘某并不知道该房屋是共同财产，但因尚未完成产权过户 登记，尚未取得房屋的所有权，因此不适用善意取得制度，不能取 得房屋产权，同时张小姐对合同无效存在过错，应当承担">缔约过失 责任。遂判决双方之间合同无效，张小姐赔偿刘某部分损失。 

【案例分析】 

     刘某购买的房屋虽然已经交纳了全部购房款，但还没有办理 过户手续，而法律规定房产买卖合同是必须要登记发证才能得到 全面保护的，所以刘某并不符合善意取得的条件，但因张小姐存在过错，应该赔偿刘某的损失，法院的判决是正确的。 

     买房人应该要求出卖人出示其配偶委托出卖人代办交易手续 的委托书或者同意出售房屋的书面声明，以保证交易的安全。如果 出卖人不同意这种做法双方可以约定大部分房款在办理产权过户 登记以后再支付。否则一旦在过户前出现纠纷，合同被认定为无 效，能否追回房款就面临巨大的风险并且法律规定只有房屋办理了过户登记，买房人才有可能根据善意取得制度获取房屋所有权。 

【分析解答】 

     根据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通 则）若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财 产享有共同的权利，承担共同的义务。”在共同共有关系存续期间， 部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、 有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的 损失，由擅自处分共有财产的人">赔偿。本案中诉争房屋虽然登记 在夫妻一方名下，但因是在婚姻关系存续期间取得的，因此仍然属 于共同财产。一方擅自处理共同财产的一般无效，但是善意取得 的除外。《物权法》第106条规定善意取得必须满足三个要件： (1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。