律师随笔
二手房买卖纠纷处理
作者：孙心远 律师 时间：2014年05月16日
家住区某农村院落的张某与前妻王某共育有三女一子， 分别为张甲、张乙、张丙、张丁。1980年王某去世。张某与李某于1982年结婚，二人再婚后一直在该院落居住。该院落系张某与王 某夫妇及其子女取得的宅基地使用权，有北房五间，其中两间由张某夫妇居住使用，张甲居住使用两间，张乙居住使用一间。建房时张甲、张乙出工出力，张丁年纪尚小，张丙未与张某夫妇共同生活。1981年张丁与张某又建两间西房。1996年张丁将上述房屋北房 五间、西房两间拆除，个人出资新建北房五间、西房三间、东房四间。1999年张某过世，2005年张丁个人出资新建南房三间，又于 2009年出资新建房一间。2009年年底李某向通州区人民法院提起诉讼，请求对院落进行析产，取得院落房屋的1/2，另外要求继承张某的遗产西房两间。
法院认为：取得农村宅基地使用权的主体一般必须是集体组 织的成员，宅基地使用权人有占有、使用及合法建造房屋附属设施 的权利。1975年张某及家人所建北房五间，因张甲与张乙在建房 时出工出力，因此房屋应属于张某夫妇与张甲、张乙共有。五间北 房的三间属于张某夫妇所有，一间归张甲所有，一间归张乙所有。 王某死亡后，因没有分割遗产，故王某死亡后遗留房产应由张某、 张甲、张乙、张丙、张丁共有。1981年张某与家人新建西房两间， 张丁出资出力，故上述房屋属于张某与张丁共有。1996年张丁将 院落内的房屋拆除，在原宅基地上新建的房屋，张丁与被翻建房屋 的所有权人成立共有。张某所留遗产均系与原告婚前取得，应属 张某个人财产，1996年翻建新房，张某与李某并未出资，故在1996 年后形成的房屋仍应是张某婚前财产的转化，归张某个人所有，其 所留遗产应由其继承人依法继承。鉴于李某与张某长期共同生 活，在对张某遗产进行分割时对其应适当多分。判决院落北房一间归李某所有，驳回其他诉讼请求。
【分 析】
本案中1996年翻建新房中李某并未出资，婚后没有这部分财 产权益，因此李某只能继承张某之前所遗留的房产。《继承法》第 26条第2款规定：“遗产在">家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”因本案涉及其他家庭成员，结合李某与张某长期生活的事实，判决分配一间北房是正确的。
【解 答】
依据《继承法》第3条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人 合法财产，包括房屋，农村宅基地上的房屋也属于">遗产。但是农村 宅基地不能继承，依据我国法律规定宅基地的所有权和使用权是 分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村 村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅 基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗 产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。
法院认为：取得农村宅基地使用权的主体一般必须是集体组 织的成员，宅基地使用权人有占有、使用及合法建造房屋附属设施 的权利。1975年张某及家人所建北房五间，因张甲与张乙在建房 时出工出力，因此房屋应属于张某夫妇与张甲、张乙共有。五间北 房的三间属于张某夫妇所有，一间归张甲所有，一间归张乙所有。 王某死亡后，因没有分割遗产，故王某死亡后遗留房产应由张某、 张甲、张乙、张丙、张丁共有。1981年张某与家人新建西房两间， 张丁出资出力，故上述房屋属于张某与张丁共有。1996年张丁将 院落内的房屋拆除，在原宅基地上新建的房屋，张丁与被翻建房屋 的所有权人成立共有。张某所留遗产均系与原告婚前取得，应属 张某个人财产，1996年翻建新房，张某与李某并未出资，故在1996 年后形成的房屋仍应是张某婚前财产的转化，归张某个人所有，其 所留遗产应由其继承人依法继承。鉴于李某与张某长期共同生 活，在对张某遗产进行分割时对其应适当多分。判决院落北房一间归李某所有，驳回其他诉讼请求。
【分 析】
本案中1996年翻建新房中李某并未出资，婚后没有这部分财 产权益，因此李某只能继承张某之前所遗留的房产。《继承法》第 26条第2款规定：“遗产在">家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”因本案涉及其他家庭成员，结合李某与张某长期生活的事实，判决分配一间北房是正确的。
【解 答】
依据《继承法》第3条的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人 合法财产，包括房屋，农村宅基地上的房屋也属于">遗产。但是农村 宅基地不能继承，依据我国法律规定宅基地的所有权和使用权是 分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村 村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅 基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗 产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。
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