律师随笔
夫妻一方婚前贷款购置房产
作者：孙心远 律师 时间：2014年06月12日
摘 要：婚姻法司法解释三颁布实施以来，引发关注，其中第十条对婚前贷款购置房产的权利归属作了界定，引起人们持续热议，本文对第十条进行了评析，认为其有不尽合理之处，并提供了相关的建议。
一、引言
近年来，借款购置房屋是我国城镇居民生活中的普遍现象，婚前一方贷款购置房屋，其购房借款延续到婚姻存续期间偿还的现象也随之而来，由于婚姻关系的特殊性，该婚前购置的房产的利益归属问题就变得极为复杂，特别是作为住房的房屋，通常是夫妻财产中最大宗的财产。加之当前房价日渐上涨、人们对房产日益关注，离婚时如何对此类房产进行权利归属的认定和分割成了司法实践中新的问题，为此，已于2011年8月13宣布施行的《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称司法解释三）第十条，对此问题作了如下规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，依此规定，婚前贷款购房，只登记在一方名下，且协议无法达成的，此房归产权登记一方所有。
司法解释三的颁布施行引起了社会各界广泛的关注，而此解释中的第十条被人们持续关注和热议，有人认为此条款，挑战了中国传统观念，使女性权益遭到损害，更严重的是可以让中国冷漠的人际关系进一步恶化，目前中国社会中夫妻之间的情感，正在被金钱所割裂，变得非常冷漠，而新出台的婚姻法解释非但不能促进亲情和感情的联合，反而起到反作用[2]。更有人认为司法解释三进一步扩张个人财产范围，压缩共同财产空间，长此以住，结婚与组建公司何异？离婚与公司解散何殊[3]？我们认为司法解释三第十条力图合理规范夫妻一方婚前所购置房产的利益归属，为司法实务提供了明确依据，其出发点是好的，条款的基本内容具有相当大的合理性。然而，考虑到婚姻财产的特殊性，对该条款有进一步讨论的必要。
二、对司法解释三第十条的评析
此次司法解释三的重点是夫妻财产关系，约有三分之二的的条款规定夫妻财产关系，其中房屋权属的确定是热点难点问题。在当前房价日渐上涨、人们对房产日益关注，房产越来越成为夫妻财产关系中最重要的财产形式的社会背景下，司法解释三第十条对夫妻一方婚前贷款购置房产的权属作出规定，有其一定的合理性与实践意义，但对其进行仔细推敲，仍可以发现这条规定中存在某些需要进一步探讨的因素。
（一）该条款的基本价值判断模糊
婚姻关系是一种特殊的民事关系，与市民社会的价值或利益法则不同，它渊源于人伦秩序这一本质的、自然的社会共同体结构；其自身的存在和功能带有鲜明的公法秩序和社会保障、福利属性，保护弱者和利他价值取向直接纳入权利义务关系之中[4]。婚姻法应以维持婚姻关系稳定、平衡夫妻和其他家庭成员的利益关系、平衡家庭和社会的关系为价值取向。然而司法解释三第十条的规定偏离了这种价值取向，其规定如果夫妻一方婚前出资购买不动产，就认定为购买方的个人财产，这意味着平衡婚姻当事人双方的财产利益时，是有利于买房人的，在事实上特别不利于已婚妇女。夫妻是以永久共同生活为目的而结合起来的人生伴侣，夫妻的利益应是共同而非对立的，双方承担着赡养老人抚育幼子，组织共同生活的责任，在经济上、财产上协力互助，本是夫妻关系的应有之义。而司法解释三第十条却可能给了婚姻当事人不正确的引导，当事人各方无论男女可能在婚前都想方设法借款为自己购置不动产，将其登记在自己名下，以保证现在或将来，自己的居住都能得到保障，这样即使日后婚姻破裂，也不会遭遇被迫“净身出户”或被“扫地出门”的尴尬境地。在这种价值引导下，夫妻各方将精于算计，这样将不利于夫妻双方对家庭共同财产的投入，不利于家庭稳固，社会和谐。
（二）该条款与中国的婚姻传统不符
司法解释三缺乏性别视角，忽略了老百姓的婚嫁习惯，根据传统的男娶女嫁习俗，一般是男方准备房子，女方家通常准备嫁妆，从而通过分工合作完成婚姻共同生活的“基本建设”，使新婚夫妇自结婚之日起就能够 “过日子”。按照司法解释三第十条的规定，如果婚前一方贷款购置的房屋归购房人所有，虽然非购房人可以要求分割房屋的增值收益，但是房子是保值增值的，女方的嫁妆通常是易消耗品，只会贬值，一旦发生婚变，显然对女方不利。而且在夫妻共同生活中，一方参与共同还贷以后，实际上就放弃了个人买房的机会，尽管此后有补偿，但还是远远不够的，在现今房价昂贵的时代里，现实的情况是一旦离婚失去房产，你可能再也买不起另外一套房子了。
再者传统婚姻关系中，两性分工的形态是男主外女主内，男性对家庭的贡献可由其薪水的多少来看，女性对家庭的贡献则因为没有一个市场来将其付出的心力转换成客观的市场价值，只有在共同生活中才显出其价值[5]。而且女性在工作时间、工作场所、工作性质等方面的选择上常会迁就家庭的需要，这种分工使女性最后选择的工作之所得常常会低于其正常情况下的所得。加之大多数女性在婚后多以家务为重，还要怀孕生子、照顾家庭，有的甚至为此失去工作或放弃工作，虽然在大多数的家庭中，男方通过挣钱养家支撑起了整个家庭的经济收入，但是女性的生儿育女行为为家庭和社会作出的贡献并不亚于男方的挣钱养家。那么在这种情况一下，我们难以想象一个回归家庭的全职太太在相夫教子数十年之后，遭遇婚变，在离婚时却没有房子的产权，这样的规定造成的后果对女性一方显然是不公正的。
（三）该条款有明显的部门立法弊端
近现代社会完成了由“身份到契约”、由“家本位”的农业社会到“人本位”的市民社会的转轨，婚姻法的内容重心也随之发生了转移，现代婚姻法中关于夫妻财产关系的内容越来越多，婚姻法在原则、内容上不断向民法靠近，或直接被民法容纳。婚姻家庭关系是作为平等主体的自然人之间的人身关系和财产关系，列入民法的调整对象本无疑义，但我们绝不能漠视婚姻法自身的特性，它有着与其他民事法律的区别。以婚姻家庭主体的身份关系为基础而发生的财产关系，与市场领域等发生的财产关系，在法律调整上不能完全采用同一的原则和方法。
司法解释三第十条依据民法调整财产关系的一般原则对婚前一方贷款所购房产的权利归属作了认定，这有利于法官更快地判案，提高审判效率，但此规定没有顾及家庭财产关系与一般民事财产关系的不同特点，忽视了婚姻家庭的道德性，加之其不考虑婚前一方贷款购房之款项与婚后夫妻双方还贷之款项的比例，亦不考虑夫妻双方共同生活的年限等诸多具体情况，而进行笼统规定，这样的规定即使能够使法官审判方便迅捷，也难脱其违背国情民意之嫌。毕竟婚姻关系是一种非常特殊的人身关系，房产利益有了登记簿记载，其权属可以加以明晰界定，而夫妻之间人身关系上的投入和付出，其价值应该高于财产利益，法律无法准确测算，一方如何能够补偿另一方的人生。因此夫妻之间财产利益的分配，有必要充分尊重和认可其人身关系的基础性。
三、完善一方婚前购置房产的归属规制的建议
在当今社会，房产是大宗财产，在婚姻财产关系中尤为重要，对于一方婚前购置房产的归属，不能仅依民法调整财产关系的一般原则加以规制，我们应当对婚姻关系的特殊性加以足够的关注，以完善相关的婚姻立法。
（一）考虑首付款在房产总价中的比例，区别规定
对于夫妻一方婚前贷款购置的房产，如果其已付款占房产价款总额的大部分，此房可认定为归其一方个人所有，夫妻共同还贷部分由房产所有人一方对另一方给予适当补偿；如果其已付款仅占房产价款总额的小部分，婚后清偿借贷金额占房产总价款的大部分，可以考虑将该房产认定为夫妻共同共有，比如说婚前首付款达到50%应认定为个人所有，婚后共同还贷超过50%的就认定为共同所有，此前河南省高级人民法院即持此种观点，其指导意见指出，“一方婚前借款或通过银行按揭、贷款购买的房屋，购房所欠债务主要是用婚后共同所得偿还的，视为夫妻共同财产”[6]，笔者认为司法裁判规则追求的是尽可能公平合理的结果，这种按婚前婚后出资比例决定贷款购置房屋归属的作法有其一定的合理性。
（二）根据实际用途对房产进行分类，区别对待
夫妻一方婚前贷款购置的房产可以有两大类用途：一是作为结婚用房，或作为家庭住所；二是作为非婚姻家庭住所使用。对于作为婚姻或家庭住所使用的房屋，应当特别慎重对待。
对用作婚姻住房或家庭住所的个人所有的房屋，其所有权人的所有权应受到一定限制。对用于婚姻住房或家庭住所的房屋，其权利归属应充分考虑婚姻的特殊性，非所有权人一方应享有婚姻住房的居住权，这种权利是配偶另一方的房产或利益的一种负担；所有权人未经配偶另一方同意，不得擅自转让、出租，该方享有住所不被收回或者不被从该住所赶出去的权利；在离婚时，另一方仍可以享有居住权。这是考虑到婚姻关系的特殊性，婚姻法既调整人身关系也调整财产关系，婚姻是讲伦理感情和人伦秩序的，婚姻家庭作为社会的基本单位，家庭的和谐有序对维护社会稳定尤为重要。在古代的离婚制度中有“三不去”[7]的规定，其中有一条就规定了“有所取无所归不去”即如果女方出嫁时有娘家有住所而日后男方欲要休妻时女方已无娘家或者说女方离婚后已无安身之所，法律规定是不准休妻即不准离婚的，古代的这条规定一方面体现了婚姻法的人文关怀，另一方面也维护了社会稳定，当为现今立法所借鉴。
（三）赋权法院在必要时根据公平合理原则对一方所有的房屋作公平分割
生活现象变化万千，法律规则不能包罗所有，法律虽然不能达到绝对的公平，但在法官裁判中应当近可能的接近公平，婚姻关系作为基本的社会关系，关系到个人的幸福，关系到家庭的和谐和社会的稳定，所以应当慎而待之，作为夫妻大宗财产的房屋，对婚前一方贷款购置的房屋归属问题，法律应赋予法院在必要时根据公平合理原则作公平分割。婚姻法有其特殊性，有一定的公法性质和社会法的性质，需要保护弱势群体，维护公序良俗和社会稳定。法官在分割婚前一方贷款购置的房屋权属时，应考虑众多因素，如当事人的需要、财产来源，当事人对房产的贡献，以及共同生活数十年甚至“白头到老”夫妻的婚姻生活状态，既要考虑婚姻当事人的利益，还要考虑到未成年子女及需要赡养的老人的权益，事实上司法公正往往比立法公正更重要。
四、结语
在婚姻关系中，夫妻是彼此紧密结合在一起的共同生活伴侣，他们的利益不是对立的，而是共同一致的，夫妻财产关系有其特殊性，不能以调整财产关系的一般法律原则对其加以简单规制，而此次司法解释三第十条对婚前一方贷款购置的房产权利归属的规定过于简单化，过于物化，这也是此条款被人们批评成过为算计，过为冷漠的原因。总的说来，婚姻法属于亲属法的范畴，它需要更多的人文关怀，在婚姻关系中，夫妻财产制的一个基本原则就是以共有为原则，以个人为例外，这样才有利于双方对夫妻共同财产进行投入，也有利于家庭稳固，社会和谐。司法解释三第十条对房产权利归属的界定有值得商榷之处，应加以完善。
一、引言
近年来，借款购置房屋是我国城镇居民生活中的普遍现象，婚前一方贷款购置房屋，其购房借款延续到婚姻存续期间偿还的现象也随之而来，由于婚姻关系的特殊性，该婚前购置的房产的利益归属问题就变得极为复杂，特别是作为住房的房屋，通常是夫妻财产中最大宗的财产。加之当前房价日渐上涨、人们对房产日益关注，离婚时如何对此类房产进行权利归属的认定和分割成了司法实践中新的问题，为此，已于2011年8月13宣布施行的《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称司法解释三）第十条，对此问题作了如下规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，依此规定，婚前贷款购房，只登记在一方名下，且协议无法达成的，此房归产权登记一方所有。
司法解释三的颁布施行引起了社会各界广泛的关注，而此解释中的第十条被人们持续关注和热议，有人认为此条款，挑战了中国传统观念，使女性权益遭到损害，更严重的是可以让中国冷漠的人际关系进一步恶化，目前中国社会中夫妻之间的情感，正在被金钱所割裂，变得非常冷漠，而新出台的婚姻法解释非但不能促进亲情和感情的联合，反而起到反作用[2]。更有人认为司法解释三进一步扩张个人财产范围，压缩共同财产空间，长此以住，结婚与组建公司何异？离婚与公司解散何殊[3]？我们认为司法解释三第十条力图合理规范夫妻一方婚前所购置房产的利益归属，为司法实务提供了明确依据，其出发点是好的，条款的基本内容具有相当大的合理性。然而，考虑到婚姻财产的特殊性，对该条款有进一步讨论的必要。
二、对司法解释三第十条的评析
此次司法解释三的重点是夫妻财产关系，约有三分之二的的条款规定夫妻财产关系，其中房屋权属的确定是热点难点问题。在当前房价日渐上涨、人们对房产日益关注，房产越来越成为夫妻财产关系中最重要的财产形式的社会背景下，司法解释三第十条对夫妻一方婚前贷款购置房产的权属作出规定，有其一定的合理性与实践意义，但对其进行仔细推敲，仍可以发现这条规定中存在某些需要进一步探讨的因素。
（一）该条款的基本价值判断模糊
婚姻关系是一种特殊的民事关系，与市民社会的价值或利益法则不同，它渊源于人伦秩序这一本质的、自然的社会共同体结构；其自身的存在和功能带有鲜明的公法秩序和社会保障、福利属性，保护弱者和利他价值取向直接纳入权利义务关系之中[4]。婚姻法应以维持婚姻关系稳定、平衡夫妻和其他家庭成员的利益关系、平衡家庭和社会的关系为价值取向。然而司法解释三第十条的规定偏离了这种价值取向，其规定如果夫妻一方婚前出资购买不动产，就认定为购买方的个人财产，这意味着平衡婚姻当事人双方的财产利益时，是有利于买房人的，在事实上特别不利于已婚妇女。夫妻是以永久共同生活为目的而结合起来的人生伴侣，夫妻的利益应是共同而非对立的，双方承担着赡养老人抚育幼子，组织共同生活的责任，在经济上、财产上协力互助，本是夫妻关系的应有之义。而司法解释三第十条却可能给了婚姻当事人不正确的引导，当事人各方无论男女可能在婚前都想方设法借款为自己购置不动产，将其登记在自己名下，以保证现在或将来，自己的居住都能得到保障，这样即使日后婚姻破裂，也不会遭遇被迫“净身出户”或被“扫地出门”的尴尬境地。在这种价值引导下，夫妻各方将精于算计，这样将不利于夫妻双方对家庭共同财产的投入，不利于家庭稳固，社会和谐。
（二）该条款与中国的婚姻传统不符
司法解释三缺乏性别视角，忽略了老百姓的婚嫁习惯，根据传统的男娶女嫁习俗，一般是男方准备房子，女方家通常准备嫁妆，从而通过分工合作完成婚姻共同生活的“基本建设”，使新婚夫妇自结婚之日起就能够 “过日子”。按照司法解释三第十条的规定，如果婚前一方贷款购置的房屋归购房人所有，虽然非购房人可以要求分割房屋的增值收益，但是房子是保值增值的，女方的嫁妆通常是易消耗品，只会贬值，一旦发生婚变，显然对女方不利。而且在夫妻共同生活中，一方参与共同还贷以后，实际上就放弃了个人买房的机会，尽管此后有补偿，但还是远远不够的，在现今房价昂贵的时代里，现实的情况是一旦离婚失去房产，你可能再也买不起另外一套房子了。
再者传统婚姻关系中，两性分工的形态是男主外女主内，男性对家庭的贡献可由其薪水的多少来看，女性对家庭的贡献则因为没有一个市场来将其付出的心力转换成客观的市场价值，只有在共同生活中才显出其价值[5]。而且女性在工作时间、工作场所、工作性质等方面的选择上常会迁就家庭的需要，这种分工使女性最后选择的工作之所得常常会低于其正常情况下的所得。加之大多数女性在婚后多以家务为重，还要怀孕生子、照顾家庭，有的甚至为此失去工作或放弃工作，虽然在大多数的家庭中，男方通过挣钱养家支撑起了整个家庭的经济收入，但是女性的生儿育女行为为家庭和社会作出的贡献并不亚于男方的挣钱养家。那么在这种情况一下，我们难以想象一个回归家庭的全职太太在相夫教子数十年之后，遭遇婚变，在离婚时却没有房子的产权，这样的规定造成的后果对女性一方显然是不公正的。
（三）该条款有明显的部门立法弊端
近现代社会完成了由“身份到契约”、由“家本位”的农业社会到“人本位”的市民社会的转轨，婚姻法的内容重心也随之发生了转移，现代婚姻法中关于夫妻财产关系的内容越来越多，婚姻法在原则、内容上不断向民法靠近，或直接被民法容纳。婚姻家庭关系是作为平等主体的自然人之间的人身关系和财产关系，列入民法的调整对象本无疑义，但我们绝不能漠视婚姻法自身的特性，它有着与其他民事法律的区别。以婚姻家庭主体的身份关系为基础而发生的财产关系，与市场领域等发生的财产关系，在法律调整上不能完全采用同一的原则和方法。
司法解释三第十条依据民法调整财产关系的一般原则对婚前一方贷款所购房产的权利归属作了认定，这有利于法官更快地判案，提高审判效率，但此规定没有顾及家庭财产关系与一般民事财产关系的不同特点，忽视了婚姻家庭的道德性，加之其不考虑婚前一方贷款购房之款项与婚后夫妻双方还贷之款项的比例，亦不考虑夫妻双方共同生活的年限等诸多具体情况，而进行笼统规定，这样的规定即使能够使法官审判方便迅捷，也难脱其违背国情民意之嫌。毕竟婚姻关系是一种非常特殊的人身关系，房产利益有了登记簿记载，其权属可以加以明晰界定，而夫妻之间人身关系上的投入和付出，其价值应该高于财产利益，法律无法准确测算，一方如何能够补偿另一方的人生。因此夫妻之间财产利益的分配，有必要充分尊重和认可其人身关系的基础性。
三、完善一方婚前购置房产的归属规制的建议
在当今社会，房产是大宗财产，在婚姻财产关系中尤为重要，对于一方婚前购置房产的归属，不能仅依民法调整财产关系的一般原则加以规制，我们应当对婚姻关系的特殊性加以足够的关注，以完善相关的婚姻立法。
（一）考虑首付款在房产总价中的比例，区别规定
对于夫妻一方婚前贷款购置的房产，如果其已付款占房产价款总额的大部分，此房可认定为归其一方个人所有，夫妻共同还贷部分由房产所有人一方对另一方给予适当补偿；如果其已付款仅占房产价款总额的小部分，婚后清偿借贷金额占房产总价款的大部分，可以考虑将该房产认定为夫妻共同共有，比如说婚前首付款达到50%应认定为个人所有，婚后共同还贷超过50%的就认定为共同所有，此前河南省高级人民法院即持此种观点，其指导意见指出，“一方婚前借款或通过银行按揭、贷款购买的房屋，购房所欠债务主要是用婚后共同所得偿还的，视为夫妻共同财产”[6]，笔者认为司法裁判规则追求的是尽可能公平合理的结果，这种按婚前婚后出资比例决定贷款购置房屋归属的作法有其一定的合理性。
（二）根据实际用途对房产进行分类，区别对待
夫妻一方婚前贷款购置的房产可以有两大类用途：一是作为结婚用房，或作为家庭住所；二是作为非婚姻家庭住所使用。对于作为婚姻或家庭住所使用的房屋，应当特别慎重对待。
对用作婚姻住房或家庭住所的个人所有的房屋，其所有权人的所有权应受到一定限制。对用于婚姻住房或家庭住所的房屋，其权利归属应充分考虑婚姻的特殊性，非所有权人一方应享有婚姻住房的居住权，这种权利是配偶另一方的房产或利益的一种负担；所有权人未经配偶另一方同意，不得擅自转让、出租，该方享有住所不被收回或者不被从该住所赶出去的权利；在离婚时，另一方仍可以享有居住权。这是考虑到婚姻关系的特殊性，婚姻法既调整人身关系也调整财产关系，婚姻是讲伦理感情和人伦秩序的，婚姻家庭作为社会的基本单位，家庭的和谐有序对维护社会稳定尤为重要。在古代的离婚制度中有“三不去”[7]的规定，其中有一条就规定了“有所取无所归不去”即如果女方出嫁时有娘家有住所而日后男方欲要休妻时女方已无娘家或者说女方离婚后已无安身之所，法律规定是不准休妻即不准离婚的，古代的这条规定一方面体现了婚姻法的人文关怀，另一方面也维护了社会稳定，当为现今立法所借鉴。
（三）赋权法院在必要时根据公平合理原则对一方所有的房屋作公平分割
生活现象变化万千，法律规则不能包罗所有，法律虽然不能达到绝对的公平，但在法官裁判中应当近可能的接近公平，婚姻关系作为基本的社会关系，关系到个人的幸福，关系到家庭的和谐和社会的稳定，所以应当慎而待之，作为夫妻大宗财产的房屋，对婚前一方贷款购置的房屋归属问题，法律应赋予法院在必要时根据公平合理原则作公平分割。婚姻法有其特殊性，有一定的公法性质和社会法的性质，需要保护弱势群体，维护公序良俗和社会稳定。法官在分割婚前一方贷款购置的房屋权属时，应考虑众多因素，如当事人的需要、财产来源，当事人对房产的贡献，以及共同生活数十年甚至“白头到老”夫妻的婚姻生活状态，既要考虑婚姻当事人的利益，还要考虑到未成年子女及需要赡养的老人的权益，事实上司法公正往往比立法公正更重要。
四、结语
在婚姻关系中，夫妻是彼此紧密结合在一起的共同生活伴侣，他们的利益不是对立的，而是共同一致的，夫妻财产关系有其特殊性，不能以调整财产关系的一般法律原则对其加以简单规制，而此次司法解释三第十条对婚前一方贷款购置的房产权利归属的规定过于简单化，过于物化，这也是此条款被人们批评成过为算计，过为冷漠的原因。总的说来，婚姻法属于亲属法的范畴，它需要更多的人文关怀，在婚姻关系中，夫妻财产制的一个基本原则就是以共有为原则，以个人为例外，这样才有利于双方对夫妻共同财产进行投入，也有利于家庭稳固，社会和谐。司法解释三第十条对房产权利归属的界定有值得商榷之处，应加以完善。
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