律师随笔
房主被判支付38万违约金
作者：孙心远 律师 时间：2014年06月16日
购房人柳某经链家公司中介与房主杨某签订了房屋买卖合同，签约后谷某一直不配合办理央产房上市手续，柳某诉至法院要求解除合同，返还定金5万元，支付违约金38.6万元，赔偿多租2个月房屋的房屋租金损失6000元，并承担诉讼费用。近日，北京市海淀区人民法院一审审结了此案，判决解除合同，杨某返还柳某定金5万元，支付违约金38.6万元。
柳女士诉称，2012年6月21日，她与杨先生在链家公司居间下签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》等书面合同，约定柳女士向杨先生购买海淀区房屋一套，总房价为193万元。合同中明确约定自合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续。签约后，柳女士多次催促杨先生履行合同，但杨先生一直以央产房上市手续未办完为由拒绝履行合同。柳女士在无奈之下，向杨先生邮寄了《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知（退房通知）》（以下简称《退房通知》），并与其协商合同解除后的定金返还及违约赔偿等问题，但未能达成一致意见。杨先生在明知该房是央产房不能上市交易，且不能提供完整房屋产权手续的情况下，仍与柳女士签订合同，且合同签订后又不履行合同，因其存在故意或重大过错，构成根本违约，柳女士认为她有权单方解除合同并要求杨先生承担违约责任和相应损失。现请求法院确认《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》全部解除，判令杨先生向她返还购房定金5万元，支付违约金38.6万元，赔偿多租2个月房屋的房屋租金损失6000元。
法院经审理后认为，柳女士、杨先生与链家公司签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方在平等、自愿基础上签订的，合法有效。上述合同对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。该案中，杨先生主张其不配合办理央产房上市手续的原因在于柳女士违约在先，未在《补充协议》第二条第3款中约定的面签当日给付其首付款，而根据本案双方提交的证据及交易惯例，双方《补充协议》第二条第3款中约定的面签当日系指贷款申请人办理房贷，签订贷款合同的日期，并非杨先生主张的双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的日期，而办理面签前杨先生必须先办理央产房上市手续，故杨先生的主张无事实和法律依据，法院不予采纳。杨先生违反合同约定，迟延办理央产房上市手续，经链家公司和柳女士催告后在合理期限内仍未履行，故柳女士有权依约解除房屋买卖合同及相关协议，其向杨先生邮寄了解除通知，但并未提交证据证明杨先生收到该解除通知，故对于其要求确认合同已解除的诉讼请求，法院不予采纳。现双方当事人均同意解除合同，法院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。杨先生违反合同约定，应向柳女士返还购房定金5万元。双方约定的房屋价款名为130万元，实为补充协议约定的193万元，故柳女士依据合同约定主张房屋总价款20%的违约金38.6万元证据充分，于法有据，法院予以支持。柳女士主张其有房屋租金损失但未提供充分证据证明，故法院不予支持。杨先生的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。
最后，法院判决解除柳女士与杨先生、北京链家房地产经纪有限公司于2012年6月21日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；杨先生向柳女士返还购房定金5万元；杨先生向柳女士支付违约金38.6万元；驳回柳女士其他诉讼请求；驳回杨先生的反诉请求。
柳女士诉称，2012年6月21日，她与杨先生在链家公司居间下签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》以及《补充协议》等书面合同，约定柳女士向杨先生购买海淀区房屋一套，总房价为193万元。合同中明确约定自合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续。签约后，柳女士多次催促杨先生履行合同，但杨先生一直以央产房上市手续未办完为由拒绝履行合同。柳女士在无奈之下，向杨先生邮寄了《关于解除<北京市存量房屋买卖合同>的通知（退房通知）》（以下简称《退房通知》），并与其协商合同解除后的定金返还及违约赔偿等问题，但未能达成一致意见。杨先生在明知该房是央产房不能上市交易，且不能提供完整房屋产权手续的情况下，仍与柳女士签订合同，且合同签订后又不履行合同，因其存在故意或重大过错，构成根本违约，柳女士认为她有权单方解除合同并要求杨先生承担违约责任和相应损失。现请求法院确认《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》全部解除，判令杨先生向她返还购房定金5万元，支付违约金38.6万元，赔偿多租2个月房屋的房屋租金损失6000元。
法院经审理后认为，柳女士、杨先生与链家公司签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系各方在平等、自愿基础上签订的，合法有效。上述合同对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。该案中，杨先生主张其不配合办理央产房上市手续的原因在于柳女士违约在先，未在《补充协议》第二条第3款中约定的面签当日给付其首付款，而根据本案双方提交的证据及交易惯例，双方《补充协议》第二条第3款中约定的面签当日系指贷款申请人办理房贷，签订贷款合同的日期，并非杨先生主张的双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的日期，而办理面签前杨先生必须先办理央产房上市手续，故杨先生的主张无事实和法律依据，法院不予采纳。杨先生违反合同约定，迟延办理央产房上市手续，经链家公司和柳女士催告后在合理期限内仍未履行，故柳女士有权依约解除房屋买卖合同及相关协议，其向杨先生邮寄了解除通知，但并未提交证据证明杨先生收到该解除通知，故对于其要求确认合同已解除的诉讼请求，法院不予采纳。现双方当事人均同意解除合同，法院不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。杨先生违反合同约定，应向柳女士返还购房定金5万元。双方约定的房屋价款名为130万元，实为补充协议约定的193万元，故柳女士依据合同约定主张房屋总价款20%的违约金38.6万元证据充分，于法有据，法院予以支持。柳女士主张其有房屋租金损失但未提供充分证据证明，故法院不予支持。杨先生的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。
最后，法院判决解除柳女士与杨先生、北京链家房地产经纪有限公司于2012年6月21日签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；杨先生向柳女士返还购房定金5万元；杨先生向柳女士支付违约金38.6万元；驳回柳女士其他诉讼请求；驳回杨先生的反诉请求。
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