律师随笔
逾期办证改判案
作者：孙心远 律师 时间：2014年06月18日
【经办案例】：李某某与某某公司商品房买卖纠纷案【案情简介】：这是一起成功的反败为胜的案例，汪志国律师在本案中担任原告李某某的代理人。1998年12月2日，李某某与某某公司签订《商品房预售合同》，其中订明：李某某以102054.40元向重庆市江北区塔坪竞辉楼由重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）购买位于江北区塔坪的竞辉楼临街门面一间（建筑面积31.892平方米）。合同订立后，李某某按照合同约定支付了大部分购房款，某某公司也向原告交付了该房产，但迟迟不为原告办理该房产的权属证书。经李某某向重庆市江北区人民法院起诉，双方于2000年12月28日达成庭外和解协议，约定：某某公司免去李某某购房余款人民币14351.40元；由某某公司向原告赔偿损失10000元；某某公司应于两年内（即2002年12月28日前）为原告所购房屋办理完毕产权证，否则由某某公司赔偿原告人民币5000元。2001年3月12日某某公司将公司名称变更为重庆某某物业管理有限公司（以下简称某某公司），并履行了免去原告购房余款及向原告支付10000元的义务，但是就办理房屋产权证的事项，直至2002年12月28日仍未完成。2002年12月31日，某某公司才为原告办理了房屋所有权证书，而土地使用权证至2004年才办理完毕。李某某遂起诉至法院要求某某公司支付违约金。该案审理过程中的焦点在于对“房屋的产权证”的理解问题，即“房屋的产权证”是指“房屋所有权证”一证，还是指“房屋所有权证和房屋土地使用权证”两证。对此，一审法院认为“房屋的产权证”是指“房屋所有权证”一证，故判决驳回了李某某的诉讼请求。该案二审过程中，承办律师通过大量的分析并提交相似案例，对于“房屋的产权证”是指两证进行了详细的论证。二审法院采纳了我们的意见，改判支持李某某的诉讼请求。
代理词
审判员：
依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某某的委托，指派我们代理李某某与重庆某某物业管理有限公司(以下简称某某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。
关于李某某与某某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某某与某某公司对商品房买卖合同及2000年12月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。
2000年12月28日协议第三条约定：“业主李某某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某某人民币伍千元整”。
代理律师认为：
一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房屋权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下：
1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。
如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”。
《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
3、把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项是违背本案当事人商品房买卖的意思表示的。只有房屋所有权证而没有房屋土地使用权证的房屋的产权是不完整的。根据我国法律，一项商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项，商品房买卖合同的主要内容也是这两项权利的买卖。在本合同中，双方当事人约定的商品房买卖就包括了这两项权利的买卖，这可以从出卖方已经履行的义务推断。如果把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项，这违背了当事人合同的真实意思表示，可能造成一方权利的不完整。
4、由于法律没有直接规定“房屋的产权证”的具体内容，双方当事人对这一约定的理解产生了争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权手续包括房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本合同的目的也是为了买受人取得完整的对该房屋的权利，包括房屋所有权和房屋土地使用权两方面，按照该商品房买卖合同的目的，这里的“房屋的产权”应当理解为包括了房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
二、“办理”房产证应理解为办理完结并由房屋买受人实际取得房产证。
1、被告认为在与原告的约定中所谈的”办理”应理解为过程意义,而非结果意义,即只要被告着手进行了,就算履行了义务,而不管结果如何,也就是说,在履行”办理房产证”这一义务上,只要被告在两年内着手为原告办两证即意味着被告合理的履行了义务。我们认为被告的这种理解显然不符合本协议上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有关规定。从协议的上下文的文意传承上看，“办理”二字出现在“办理完毕房产证”的义务约定之后，其目的显然是对该义务的补充说明，其意义也与前文的“办理完毕”一脉相承，也就是说“办理”与“办理完毕”具有相同的意义。从本协议的目的上看，是为解决原告久久得不到房产证的情况而进行的约定，其目的显然是敦促被告尽快为原告办证并使原告在合理的时间内取得两证，如果在这里将”办理”理解为过程意义，则这个协议的约定两年期限将没有任何意义，因为在过程意义上，被告早在本协议签署前就已在为原告”办理”两证，只是没有“办理完毕”而已，显然如果仅将”办理”理解为着手进行，则被告将绝对不可能违约，本合同的目的也就无从实现。从法律规定上看，”办理”通常也是从结果意义上加以规定的，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据该司法解释，商品房的出卖人承担的办理两证的义务应为“在约定的期限内为买受人办理房产证并使买受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有权证的时间为2002年12月31日，取得土地使用权证的时间为2004年，均已超过双方在协议中约定的两年办理期限。应按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约责任。
2、被告称在为原告办理房产证的过程中积极为原告办理相关手续，即应认为被告遵守了与原告的协议，而没有构成违约。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告未在约定的期限内为原告办理完毕产权证，这是一个显而易见的问题，所以履行合同不符合约定，就属于违约，应承担违约责任。
三、原告预交给被告办理房屋产权证的税费及其它费用共计6606.50元，而被告给原告的发票总额仅为2351.96元。原告多交部分被告理应退还。
被告多收取原告的费用，于法无据，对被告而言属于不当得利，而造成了原告利益的损失，故应当按照《民法通则》的规定返还原告。
综上所述，代理律师认为：“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权手续的办妥就应当指办理完房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房屋权属证书的时间范围，已经构成违约，理应按照2000年12月28日协议的约定赔偿业主李某某5000元。另，某某公司多向原告收取的费用，属于不当得利，理应退还原告。
代理词
审判员：
依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某某的委托，指派我们代理李某某与重庆某某物业管理有限公司(以下简称某某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。
关于李某某与某某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某某与某某公司对商品房买卖合同及2000年12月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。
2000年12月28日协议第三条约定：“业主李某某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某某人民币伍千元整”。
代理律师认为：
一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房屋权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下：
1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。
如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”。
《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以２万元以上３万元以下罚款。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
3、把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项是违背本案当事人商品房买卖的意思表示的。只有房屋所有权证而没有房屋土地使用权证的房屋的产权是不完整的。根据我国法律，一项商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项，商品房买卖合同的主要内容也是这两项权利的买卖。在本合同中，双方当事人约定的商品房买卖就包括了这两项权利的买卖，这可以从出卖方已经履行的义务推断。如果把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项，这违背了当事人合同的真实意思表示，可能造成一方权利的不完整。
4、由于法律没有直接规定“房屋的产权证”的具体内容，双方当事人对这一约定的理解产生了争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权手续包括房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本合同的目的也是为了买受人取得完整的对该房屋的权利，包括房屋所有权和房屋土地使用权两方面，按照该商品房买卖合同的目的，这里的“房屋的产权”应当理解为包括了房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。
二、“办理”房产证应理解为办理完结并由房屋买受人实际取得房产证。
1、被告认为在与原告的约定中所谈的”办理”应理解为过程意义,而非结果意义,即只要被告着手进行了,就算履行了义务,而不管结果如何,也就是说,在履行”办理房产证”这一义务上,只要被告在两年内着手为原告办两证即意味着被告合理的履行了义务。我们认为被告的这种理解显然不符合本协议上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有关规定。从协议的上下文的文意传承上看，“办理”二字出现在“办理完毕房产证”的义务约定之后，其目的显然是对该义务的补充说明，其意义也与前文的“办理完毕”一脉相承，也就是说“办理”与“办理完毕”具有相同的意义。从本协议的目的上看，是为解决原告久久得不到房产证的情况而进行的约定，其目的显然是敦促被告尽快为原告办证并使原告在合理的时间内取得两证，如果在这里将”办理”理解为过程意义，则这个协议的约定两年期限将没有任何意义，因为在过程意义上，被告早在本协议签署前就已在为原告”办理”两证，只是没有“办理完毕”而已，显然如果仅将”办理”理解为着手进行，则被告将绝对不可能违约，本合同的目的也就无从实现。从法律规定上看，”办理”通常也是从结果意义上加以规定的，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据该司法解释，商品房的出卖人承担的办理两证的义务应为“在约定的期限内为买受人办理房产证并使买受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有权证的时间为2002年12月31日，取得土地使用权证的时间为2004年，均已超过双方在协议中约定的两年办理期限。应按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约责任。
2、被告称在为原告办理房产证的过程中积极为原告办理相关手续，即应认为被告遵守了与原告的协议，而没有构成违约。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告未在约定的期限内为原告办理完毕产权证，这是一个显而易见的问题，所以履行合同不符合约定，就属于违约，应承担违约责任。
三、原告预交给被告办理房屋产权证的税费及其它费用共计6606.50元，而被告给原告的发票总额仅为2351.96元。原告多交部分被告理应退还。
被告多收取原告的费用，于法无据，对被告而言属于不当得利，而造成了原告利益的损失，故应当按照《民法通则》的规定返还原告。
综上所述，代理律师认为：“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权手续的办妥就应当指办理完房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本案中，被告截止2002年12月31日才办到李某某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房屋权属证书的时间范围，已经构成违约，理应按照2000年12月28日协议的约定赔偿业主李某某5000元。另，某某公司多向原告收取的费用，属于不当得利，理应退还原告。
律师资料
孙心远律师
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