律师随笔
补办社保无效，百万违约金被驳回
作者：孙心远 律师 时间：2016年06月05日
某知名房地产中介居间介绍，2010年6月18日买方唐先生与业主杨先生签订《二手房买卖合同》，以643.9万元购买杨先生南山区某豪宅，合同约定买方签约时支付定金5万元，11日内再付定金58万元，7月19日前监管首期款（成交价—定金—银行承诺贷款）并申请按揭，卖方7日内出具全权委托公证给担保公司融资赎楼，双方于银行出具承诺函且赎楼完毕3日内办理递交过户手续，任何一方违约需向对方支付成交价20%的违约金。
因唐先生并非深圳市居民，且在深圳没有一年以上社保及纳税证明，不符合同年4月17日“新国十条”规定的贷款条件，双方又在合同备注条款约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”（合同条款均由中介方员工填写）。
签约后买方如约支付了卖方购房定金5万元，监管了定金58万元，支付了中介7300元费用补办了一年社保（所有社保事宜均由中介方代办），并向银行申请了按揭贷款，但因故未果。
卖方起诉
2010年9月卖方以买方逾期未能履行合同义务构成根本违约为由委托律师向深圳市南山区法院提起诉讼，要求：1、判令解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、判令买方支付违约金127.8万元；3、判令买方承担案件全部诉讼费用。为防止诉讼过程中买方转移资产导致胜诉后难以执行，卖方还申请法院查封了买方价值127万元的财产。
买方反诉
买方唐先生接到应诉通知后慕名找到本律师咨询，本律师经审查后认为签约时各方（买卖双方及中介）均知晓买方不符合贷款条件，中介方承诺并给买方补办的虚假社保当属无效。根据合同备注约定，涉案合同属附生效条件的合同，因所付条件无效，合同亦不生效，故卖方不但无权要求买方支付违约金，相反应当退还已收买方定金5万元，建议买方提起反诉。买方同意本律师意见，并委托本律师一边应诉答辩，一边提起反诉。后经本律师调查，中介给买方找的参保单位早已被吊销。
一审判决：
法院经审理查明：合同签订时原被告（原告为卖方杨先生，被告为买方唐先生）及第三人中介公司已知非深户的被告没有一年以上市社保和纳税证明，且需贷款才能购房。原被告在买卖合同备注特别约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”，同时，为了是使该生效条件能够正式生效，在被告与参保单位深圳市****公司不存在真实劳动关系的情况下，6月28日第三人仍帮助被告以该公司员工的身份补办了虚假社保关系。
法院认为：根据约定，原被告的买卖合同为附生效条件的合同。为了使生效条件成就，第三人帮助被告补办了虚假社保关系，根据《深圳经济特区企业员工社会养老保险条例》第29条规定，企业、员工以虚假身份参加养老保险的，养老保险关系无效，其缴费本金按原缴费比例分别退还企业和本人。《深圳市社会医疗保险办法》第97条规定，参保单位为不符合我市医疗保险参保范围的人员办理医疗保险参保的，该参保人的医疗保险关系无效。《中华人民共和国合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，被告的社保关系无效，买卖合同生效条件未成就。……所以，附生效条件的该买卖合同成立，但未生效。原告收取被告的购房定金5万元应向被告返还。原告以被告根本违约为由，要求被告承担违约责任，因房屋买卖合同成立却一直未生效，故该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
2011年2月21日判决：
1、驳回原告杨先生的全部诉讼请求；
2、原告杨先生于本判决生效后10日内返还被告唐先生定金5万元；
3、驳回被告唐先生的其他诉讼请求。
本诉案件受理费16302元，财产保全费 5000元，共计21302元由原告承担。
反诉案件受理费1233元，由原告负担1076元，被告负担157元。
律师说法：
1、补办的虚假社保关系无效。“双限令”（“限贷令”和“限购令”）后，三无人员（无当地户籍、一年以上社保及纳税证明）将无法获得贷款，也无法购房，各中介为规避政策，纷纷钻法律漏洞，通过给其补办社保而获取贷款及购房资格，根据《深圳经济特区企业员工社会养老保险条例》和《深圳市社会医疗保险办法》规定，该参保关系无效；
2、如果合同没有约定，补办虚假社保关系存在一旦被银行发现可能会被拒绝贷款、无法过户、甚至对卖方构成违约的法律风险；
3、买卖双方签订的《二手房买卖合同》因所附生效条件的不成就而成立但不生效。根据《合同法》规定，合同可以附生效条件，但本案所附生效条件为非法永远不可能成就的条件，故双方签订的买卖合同虽然成立但始终不能生效；
4、违约责任的认定以合同生效而非成立为条件。合同自双方当事人签字或盖章时成立，但附生效条件的合同只有在条件成就后才能生效，不生效的合同对双方当事人没有法律约束力，故没有违约责任之说。
因唐先生并非深圳市居民，且在深圳没有一年以上社保及纳税证明，不符合同年4月17日“新国十条”规定的贷款条件，双方又在合同备注条款约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”（合同条款均由中介方员工填写）。
签约后买方如约支付了卖方购房定金5万元，监管了定金58万元，支付了中介7300元费用补办了一年社保（所有社保事宜均由中介方代办），并向银行申请了按揭贷款，但因故未果。
卖方起诉
2010年9月卖方以买方逾期未能履行合同义务构成根本违约为由委托律师向深圳市南山区法院提起诉讼，要求：1、判令解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、判令买方支付违约金127.8万元；3、判令买方承担案件全部诉讼费用。为防止诉讼过程中买方转移资产导致胜诉后难以执行，卖方还申请法院查封了买方价值127万元的财产。
买方反诉
买方唐先生接到应诉通知后慕名找到本律师咨询，本律师经审查后认为签约时各方（买卖双方及中介）均知晓买方不符合贷款条件，中介方承诺并给买方补办的虚假社保当属无效。根据合同备注约定，涉案合同属附生效条件的合同，因所付条件无效，合同亦不生效，故卖方不但无权要求买方支付违约金，相反应当退还已收买方定金5万元，建议买方提起反诉。买方同意本律师意见，并委托本律师一边应诉答辩，一边提起反诉。后经本律师调查，中介给买方找的参保单位早已被吊销。
一审判决：
法院经审理查明：合同签订时原被告（原告为卖方杨先生，被告为买方唐先生）及第三人中介公司已知非深户的被告没有一年以上市社保和纳税证明，且需贷款才能购房。原被告在买卖合同备注特别约定“卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效”，同时，为了是使该生效条件能够正式生效，在被告与参保单位深圳市****公司不存在真实劳动关系的情况下，6月28日第三人仍帮助被告以该公司员工的身份补办了虚假社保关系。
法院认为：根据约定，原被告的买卖合同为附生效条件的合同。为了使生效条件成就，第三人帮助被告补办了虚假社保关系，根据《深圳经济特区企业员工社会养老保险条例》第29条规定，企业、员工以虚假身份参加养老保险的，养老保险关系无效，其缴费本金按原缴费比例分别退还企业和本人。《深圳市社会医疗保险办法》第97条规定，参保单位为不符合我市医疗保险参保范围的人员办理医疗保险参保的，该参保人的医疗保险关系无效。《中华人民共和国合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，被告的社保关系无效，买卖合同生效条件未成就。……所以，附生效条件的该买卖合同成立，但未生效。原告收取被告的购房定金5万元应向被告返还。原告以被告根本违约为由，要求被告承担违约责任，因房屋买卖合同成立却一直未生效，故该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
2011年2月21日判决：
1、驳回原告杨先生的全部诉讼请求；
2、原告杨先生于本判决生效后10日内返还被告唐先生定金5万元；
3、驳回被告唐先生的其他诉讼请求。
本诉案件受理费16302元，财产保全费 5000元，共计21302元由原告承担。
反诉案件受理费1233元，由原告负担1076元，被告负担157元。
律师说法：
1、补办的虚假社保关系无效。“双限令”（“限贷令”和“限购令”）后，三无人员（无当地户籍、一年以上社保及纳税证明）将无法获得贷款，也无法购房，各中介为规避政策，纷纷钻法律漏洞，通过给其补办社保而获取贷款及购房资格，根据《深圳经济特区企业员工社会养老保险条例》和《深圳市社会医疗保险办法》规定，该参保关系无效；
2、如果合同没有约定，补办虚假社保关系存在一旦被银行发现可能会被拒绝贷款、无法过户、甚至对卖方构成违约的法律风险；
3、买卖双方签订的《二手房买卖合同》因所附生效条件的不成就而成立但不生效。根据《合同法》规定，合同可以附生效条件，但本案所附生效条件为非法永远不可能成就的条件，故双方签订的买卖合同虽然成立但始终不能生效；
4、违约责任的认定以合同生效而非成立为条件。合同自双方当事人签字或盖章时成立，但附生效条件的合同只有在条件成就后才能生效，不生效的合同对双方当事人没有法律约束力，故没有违约责任之说。
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