成功案例
公司租房做宿舍 存在瑕疵致工人摔伤担全责
作者：刘德斌 律师 时间：2013年03月29日
重庆南川一公司租赁他人房屋作为员工宿舍，因房屋的楼梯没有护栏致使一工人在下楼时从楼梯上摔落受伤，工人将房屋所有人、公司及公司项目经理均告上法院，要求其共同承担赔偿责任。今日，从重庆市第三级人民法院获悉，该院二审判决，由公司独自承担全部赔偿责任。
公司租房内摔伤 员工将公司、经理和房主告上法院
一审法院审理后认为，人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的，所有人或者管理人应承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外。楼梯不安装护栏明显不符合安全要求，魏海作为出租房屋的所有人，对出租房屋及其附属设施包括楼梯负有安全保障义务；春华公司在明知房屋有安全隐患的情况下承租，未提出整改要求也未自行整改，对导致陈大发受伤也负有部分责任。陈大发在本案中没有明显过错，故对陈大发所受的损害，应由魏海承担主要赔偿责任，春华公司承担次要赔偿责任。项目经理李杰的行为系职务行为，在本案中也不承担赔偿责任。法院据此判决，魏海作为出租人承担70％的赔偿责任，春华公司承担另外30％的赔偿责任。
判决后，魏海和春华公司均不服一审判决，向重庆市第三中级人民法院提出上诉。
明知房屋有瑕疵仍承租使用 公司担全责
春华公司上诉称，公司租赁房屋时只发现屋内楼梯，未发现室外楼梯，不知房屋有缺陷，陈大发摔伤是其自身慌张追赶他人造成的，且在非工作时间，公司无过错，不应承担赔偿责任。
房主魏海更觉得自己冤枉，并提出自己房屋出租的对象是春华公司，与陈大发间无任何关系，况且自己在出租房屋时，春华公司的项目经理李杰到现场看过，并未对楼梯无护栏提出任何异议。春华公司在使用房屋的过程中，也从未要求其对楼梯护栏进行整改。因此，自己不应承担赔偿责任。
重庆三中法院审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十三条之规定，出租人对房屋质量负有瑕疵担保义务，但承租人在合同订立时明知该瑕疵存在的，则出租人可免除瑕疵担保责任。因房屋楼梯具有明显的可见性，楼梯无护栏的瑕疵属于房屋的显性瑕疵，且李杰也在从该楼梯进出，由此表明在魏海将房屋出租给春华公司时，春华公司是清楚租赁房屋的现状及存在的相关瑕疵的。同时，春华公司承租该房屋约半年以上，数名工人在该房屋内居住生活，不可能对该房屋存在室外楼梯一事不知情，但该公司并未要求魏海维修楼梯护栏，也未提出退租该房屋，应视为春华公司在租赁时是接受了具有明显瑕疵的租赁标的物。因春华公司明知房屋瑕疵的存在仍然承租该房屋，则魏海作为出租人的瑕疵担保责任随之免除，对于陈大发的受伤损失，魏海不存在过错，不应承担赔偿责任。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十六条，春华公司在承租魏海的房屋后，其房屋的2、3层及楼层之间的楼梯处于其实际控制之下，其作为实际管理及使用人，对于租用范围内的房屋及附属设施，负有管理、维护及善良使用的职责；其将承租房屋用于陈大发等员工住宿，亦对陈大发等员工负有安全保障的义务。故春华公司对于楼梯存在的无护栏这一瑕疵，本应采取积极的态度予以救济，但该公司对工人通过该楼梯行走采取放任的态度，既未要求房主整改，自己也未整改或采取必要的安全保护措施，对此其具有过错，应承担赔偿责任。
而陈大发本人系第一天到春华公司上班，首次入住该房屋，对房屋情况并不熟悉，加之事发时已是夜晚，其对楼梯无护栏这一瑕疵的注意能力有限，故在行走时因避让他人而摔伤，其本身无重大过失，不应承担责任。
综合该案情况，法院判决春华公司承担对陈大发的全部赔偿责任。
公司租房内摔伤 员工将公司、经理和房主告上法院
一审法院审理后认为，人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的，所有人或者管理人应承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外。楼梯不安装护栏明显不符合安全要求，魏海作为出租房屋的所有人，对出租房屋及其附属设施包括楼梯负有安全保障义务；春华公司在明知房屋有安全隐患的情况下承租，未提出整改要求也未自行整改，对导致陈大发受伤也负有部分责任。陈大发在本案中没有明显过错，故对陈大发所受的损害，应由魏海承担主要赔偿责任，春华公司承担次要赔偿责任。项目经理李杰的行为系职务行为，在本案中也不承担赔偿责任。法院据此判决，魏海作为出租人承担70％的赔偿责任，春华公司承担另外30％的赔偿责任。
判决后，魏海和春华公司均不服一审判决，向重庆市第三中级人民法院提出上诉。
明知房屋有瑕疵仍承租使用 公司担全责
春华公司上诉称，公司租赁房屋时只发现屋内楼梯，未发现室外楼梯，不知房屋有缺陷，陈大发摔伤是其自身慌张追赶他人造成的，且在非工作时间，公司无过错，不应承担赔偿责任。
房主魏海更觉得自己冤枉，并提出自己房屋出租的对象是春华公司，与陈大发间无任何关系，况且自己在出租房屋时，春华公司的项目经理李杰到现场看过，并未对楼梯无护栏提出任何异议。春华公司在使用房屋的过程中，也从未要求其对楼梯护栏进行整改。因此，自己不应承担赔偿责任。
重庆三中法院审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十三条之规定，出租人对房屋质量负有瑕疵担保义务，但承租人在合同订立时明知该瑕疵存在的，则出租人可免除瑕疵担保责任。因房屋楼梯具有明显的可见性，楼梯无护栏的瑕疵属于房屋的显性瑕疵，且李杰也在从该楼梯进出，由此表明在魏海将房屋出租给春华公司时，春华公司是清楚租赁房屋的现状及存在的相关瑕疵的。同时，春华公司承租该房屋约半年以上，数名工人在该房屋内居住生活，不可能对该房屋存在室外楼梯一事不知情，但该公司并未要求魏海维修楼梯护栏，也未提出退租该房屋，应视为春华公司在租赁时是接受了具有明显瑕疵的租赁标的物。因春华公司明知房屋瑕疵的存在仍然承租该房屋，则魏海作为出租人的瑕疵担保责任随之免除，对于陈大发的受伤损失，魏海不存在过错，不应承担赔偿责任。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十六条，春华公司在承租魏海的房屋后，其房屋的2、3层及楼层之间的楼梯处于其实际控制之下，其作为实际管理及使用人，对于租用范围内的房屋及附属设施，负有管理、维护及善良使用的职责；其将承租房屋用于陈大发等员工住宿，亦对陈大发等员工负有安全保障的义务。故春华公司对于楼梯存在的无护栏这一瑕疵，本应采取积极的态度予以救济，但该公司对工人通过该楼梯行走采取放任的态度，既未要求房主整改，自己也未整改或采取必要的安全保护措施，对此其具有过错，应承担赔偿责任。
而陈大发本人系第一天到春华公司上班，首次入住该房屋，对房屋情况并不熟悉，加之事发时已是夜晚，其对楼梯无护栏这一瑕疵的注意能力有限，故在行走时因避让他人而摔伤，其本身无重大过失，不应承担责任。
综合该案情况，法院判决春华公司承担对陈大发的全部赔偿责任。
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刘德斌律师
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