成功案例
名律铁案 律师追根溯源 离婚女保住婆家居住权
作者：徐卫东 律师 时间：2014年06月12日
名律铁案
律师追根溯源 离婚女保住婆家居住权
本期主讲：
徐卫东律师
北京市邦盛律师事务所合伙人。北京市十佳婚姻家庭法律师。北京市律师协会婚姻家庭委员会委员。
徐卫东律师毕业于国内知名公安院校，并多年从事高校法学教学工作，具备深厚的法学理论功底。他从事律师工作十余年，共办理各类案件上千起，足迹遍及全国10多个省市自治区。尤其擅长办理离婚、遗产继承等重大、疑难案件。每年承办的婚姻家庭类案件达80余件，代理的多起案件在北京和全国范围内都有一定影响。
此外，徐卫东律师创办了面向大众的法律咨询网，义务回答社会大众的法律咨询。很多贫困当事人和弱势群体上门寻求法律帮助，徐律师都认真接待予以解决。在其十余年的执业过程中，保持了零投诉。
两口子离婚 房子成了婆婆的
不惑之年的北京女人李倩是带着一张判决书找到徐卫东律师的。她这个年纪，离了婚，独自带着一个女儿，生活很不容易。可李倩眼下更头疼的问题是，自己住了十几年的窝都要没了。
“徐律师，我就不明白了，我曾经是这套房子的被安置人，当年拆迁也有我的一份。怎么到现在，却和我一点关系都没了。我就只能任凭被他们扫地出门吗？”一次离婚诉讼，一次居住权官司，李倩都败下阵来，这让李倩有些绝望了。
徐卫东律师一边看着判决书，一边安慰着李倩，听她诉说往事。
1996年，李倩和男朋友张建刚都到了谈婚论嫁的年纪。当时，张建刚住在父母单位的职工宿舍，宿舍面临拆迁，单位和开发商要按照家庭人口再分配安置房，小两口便安安心心地领了结婚证，等着住新房。登记之后三个月，单位便与张家签订了拆迁安置协议，一下分给他们两个两居室，一个一居室，三套承租公房。
公婆照顾得周全，三套房子平均分配，两个两居室分别给张建刚和姐姐一人一套，剩下的一居室归老人自己。房子是按家庭人口来安置的，李倩作为张家的儿媳妇，也成了被安置人，和丈夫张建刚以及张建刚的奶奶一并落在两居室里，房子由丈夫承租。
由于张建刚的这套房子楼层较低，为了方便上了岁数的公婆，再加上都是一家人的房子，他们就让公婆搬了过来，自己则去住已经出国的姐姐的那套房子。
婚后的生活起初也是幸福甜蜜的。到了2009年，十几年的婚姻生活却走到了终点。李倩说，自打她生了女儿，婆家就对她另眼看待。丈夫也不经常给生活费了，让她这个全职太太颇为捉襟见肘，二人为生活琐事没少吵架。再加上丈夫经常出差，夫妻聚少离多，感情也慢慢淡了。
在离婚诉讼时，李倩才发现，他和丈夫的房子竟然无法作为夫妻财产进行分割。丈夫提交的证据显示，这套房子本是由他承租的，后来房改时，张建刚却放弃了优先购买的权利，让自己的奶奶与单位签订了购房合同，成了房屋的产权人。几年后，奶奶去世，张家通过继承，将房产过户到了李倩的婆婆陈秀兰名下。而就在过户的当月，张建刚和李倩离婚了。
法院认为，这套房产并不在夫妻任何一方名下，因此不能作为夫妻财产进行分割，对该房产归属有异议，李倩只能另行起诉。
被安置人怎就要不到居住权？
紧接着，李倩再次提起诉讼，状告婆婆一家与单位恶意串通，致使她作为被安置人丧失了房屋居住权，要求法院判决确认单位当年的售房合同无效。
但是法院却驳回了她的诉讼，因为张家的房子当年属于国企的自管公房，引发的纠纷不属于法院的受案范围。
李倩这时想明白了，婆家早就周密算计：房改时，如果张建刚买下房子，就成了夫妻共同财产，而他们夫妻当时已经有了矛盾，一旦离婚，就得分给女方一半。为了不让自家的房产旁落，他们就让老奶奶买房，老人百年之后，房子再由张建刚的父母继承。李倩要房，总不能要公婆的房子啊。经过这么一倒手，产权就彻底跟李倩没关系了。她带着孩子住在张建刚姐姐的房子里，随时都被会扫地出门。
“当年拆迁时，我也是这套房子的被安置人，房子又是按人头分的，理应有我的一份啊。”李倩怎么也想不通，自己怎么就赢不了官司，这法律怎么这么欺负人？
徐卫东律师怎能不理解李倩的冤枉。“按理说，你是拆迁协议中的被安置人，这房子就应当有你的居住权。”徐律师耐心给李倩解释：“但不管房子怎么来的，房改时是以张建刚奶奶的名义买的，现在又过户到前婆婆名下，你想追究产权就要追根溯源到房改买卖的合法性，但这种老国企自管公房的问题，法院一般都不立案。况且，张建刚放弃购买权算不算过错也不好界定，既然当年能这么达成买卖合同，就说明当时的政策并不像现在规范明确。”
律师掰开揉碎一解释，李倩知道这个暗亏她是吃定了。不过，徐卫东律师觉得，这案子还有得一打。李倩是这房子的被安置人，产权人没有进行另外安置过，即便产权变化了，这套房子也一直“挂”着李倩这么个安置对象，她的居住权不能被剥夺，新的产权人取得了房屋，自然也承继了安置李倩的责任。
徐律师一番斟酌，既然自管公房不立案，干脆来个迂回诉讼，以用益物权纠纷提起诉讼。
迂回诉讼
离了婚也要居住权
所谓用益物权，就是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
也就是说，虽然房子产权是陈秀兰的，但李倩对房子还有居住使用权，徐律师要争取的便是这么个落脚的权利。
在起诉书中，前夫张建刚、前婆婆陈秀兰以及单位都成了被告。李倩一方表示，基于拆迁安置补偿协议，她作为被安置人，享有在房屋中居住的被安置待遇，但陈秀兰却拒绝她在此居住，单位和前夫作为拆迁人和被拆迁人，也应当对她的居住权负责。
法庭上，陈秀兰和儿子都不同意李倩的要求。他们认为，李倩没在老房住过，并非被安置人，当年被安置人有她的名字，只是因为家里想多分房。此外，李倩一直在张建刚姐姐的住房内居住，并未在涉案房产中居住，现在，房子由张建刚父母居住，不具备安置李倩的条件。
“当年，张建刚的奶奶是产权人，她应该对你进行安置，可她已经过世了。现在房子是我的，咱俩已经没关系了。”陈秀兰根本不同意对这个已经离婚的前儿媳进行安置。
而单位则出具证明，当年拆迁时，李倩确实是被拆迁人范围，安置的确实是涉案的这套房子。只是房子已经出售给个人了，单位不再负责。
法院判决
安置协议有效 居住有理有据
过了一段时间，此案再次开庭。法官对双方进行调解时就明确告诉被告一方：“拆迁安置协议有效，里面写着人家的名字呢，你们得负责安置啊。”
可陈秀兰和儿子一口咬定，李倩离婚后就和张家没关系了，说什么也不同意安置。
调解不成，法院作出判决：根据拆迁安置补助协议，李倩作为应被安置人口，享有在涉案房屋内居住的权利。张建刚作为被拆迁人和原承租人，应保障李倩被安置的权利。尽管陈秀兰已经取得房屋的产权，但她仍应承担保障李倩居住的义务。
最终的判决只有一句话：李倩对陈秀兰名下的这套涉案房屋享有居住的权利。
徐卫东律师的策略奏效了，有了这份判决，李倩就一直享有居住权，任谁也不能驱逐！
陈秀兰、张建刚母子不服，又向上级法院提出上诉。
有了一审的判决，二审法官的调解工作显得顺利很多。二审法官还是这个意思，你们张家这么多套房子，李倩带个孩子也没再婚，作为被安置人不能被剥夺居住权。
这次，张建刚的父亲吐了口，涉案的房子他们一直住着，很方便，让李倩和他们住在一起确实也不现实。他们愿意把自己名下那套空着的一居室安置李倩，双方各不妨碍。不过，李倩如果再婚了就要搬走。
经过一番讨价还价，双方最终达成一致。李倩放弃对涉案两居室房屋的居住权。陈秀兰名下的一居室作为李倩的安置房屋，由李倩单独居住使用，居住期间所产生的费用由李倩承担。李倩不得将房屋出租或长期转借给初李倩与女儿之外的人。
接连两次诉讼都没能解决的居住权终于落实了，看着李倩母女有了妥善的住处，徐卫东律师很是欣慰。“虽然离婚了，但毕竟曾经是一家人，不该成为仇人。最终调解周全，也是个最好的结果。”
律师提示：
老国企房改房最易埋隐患
徐卫东律师表示，这起案件也延伸出一个二手房买卖的问题。北京的房产属性之多，之乱全国第一，央产房、军产房、国企自管公房、房改房、承租公房……很多老房的历史和来源都比较混乱。而在众多属性的房产中，老国企房改前的房子最为复杂，危险系数也高得多。
就像此案中的房产，乍看房本，产权清晰，买卖没有任何问题。可事实上，房子可能还有被安置人，要保证被安置人的居住权，这是体现不到房本上的。办完过户，被安置人可能就找上门来，要求新房主给安置住处。
徐律师提醒说，老百姓在购买二手房时，尤其是老城区的房产，一定要进行尽职调查，不仅要看房本，还要顺着产权人变更的脉络，去调查房产的历史和来源，看看房产曾经有没有被安置人，是否已经解决了安置问题。如果调查之后认为没有问题，也要在买卖合同中约定，此次交易买房人已经履行了全部义务，如果房产还有其他纠纷，由卖方自行处置，买房人不承担任何责任。如果买房人有能力，最好请专业律师协助调查，审查合同，以确保交易安全。（文中当事人为化名）
本文发表于《北京晚报》2014年6月11日
律师追根溯源 离婚女保住婆家居住权
本期主讲：
徐卫东律师
北京市邦盛律师事务所合伙人。北京市十佳婚姻家庭法律师。北京市律师协会婚姻家庭委员会委员。
徐卫东律师毕业于国内知名公安院校，并多年从事高校法学教学工作，具备深厚的法学理论功底。他从事律师工作十余年，共办理各类案件上千起，足迹遍及全国10多个省市自治区。尤其擅长办理离婚、遗产继承等重大、疑难案件。每年承办的婚姻家庭类案件达80余件，代理的多起案件在北京和全国范围内都有一定影响。
此外，徐卫东律师创办了面向大众的法律咨询网，义务回答社会大众的法律咨询。很多贫困当事人和弱势群体上门寻求法律帮助，徐律师都认真接待予以解决。在其十余年的执业过程中，保持了零投诉。
两口子离婚 房子成了婆婆的
不惑之年的北京女人李倩是带着一张判决书找到徐卫东律师的。她这个年纪，离了婚，独自带着一个女儿，生活很不容易。可李倩眼下更头疼的问题是，自己住了十几年的窝都要没了。
“徐律师，我就不明白了，我曾经是这套房子的被安置人，当年拆迁也有我的一份。怎么到现在，却和我一点关系都没了。我就只能任凭被他们扫地出门吗？”一次离婚诉讼，一次居住权官司，李倩都败下阵来，这让李倩有些绝望了。
徐卫东律师一边看着判决书，一边安慰着李倩，听她诉说往事。
1996年，李倩和男朋友张建刚都到了谈婚论嫁的年纪。当时，张建刚住在父母单位的职工宿舍，宿舍面临拆迁，单位和开发商要按照家庭人口再分配安置房，小两口便安安心心地领了结婚证，等着住新房。登记之后三个月，单位便与张家签订了拆迁安置协议，一下分给他们两个两居室，一个一居室，三套承租公房。
公婆照顾得周全，三套房子平均分配，两个两居室分别给张建刚和姐姐一人一套，剩下的一居室归老人自己。房子是按家庭人口来安置的，李倩作为张家的儿媳妇，也成了被安置人，和丈夫张建刚以及张建刚的奶奶一并落在两居室里，房子由丈夫承租。
由于张建刚的这套房子楼层较低，为了方便上了岁数的公婆，再加上都是一家人的房子，他们就让公婆搬了过来，自己则去住已经出国的姐姐的那套房子。
婚后的生活起初也是幸福甜蜜的。到了2009年，十几年的婚姻生活却走到了终点。李倩说，自打她生了女儿，婆家就对她另眼看待。丈夫也不经常给生活费了，让她这个全职太太颇为捉襟见肘，二人为生活琐事没少吵架。再加上丈夫经常出差，夫妻聚少离多，感情也慢慢淡了。
在离婚诉讼时，李倩才发现，他和丈夫的房子竟然无法作为夫妻财产进行分割。丈夫提交的证据显示，这套房子本是由他承租的，后来房改时，张建刚却放弃了优先购买的权利，让自己的奶奶与单位签订了购房合同，成了房屋的产权人。几年后，奶奶去世，张家通过继承，将房产过户到了李倩的婆婆陈秀兰名下。而就在过户的当月，张建刚和李倩离婚了。
法院认为，这套房产并不在夫妻任何一方名下，因此不能作为夫妻财产进行分割，对该房产归属有异议，李倩只能另行起诉。
被安置人怎就要不到居住权？
紧接着，李倩再次提起诉讼，状告婆婆一家与单位恶意串通，致使她作为被安置人丧失了房屋居住权，要求法院判决确认单位当年的售房合同无效。
但是法院却驳回了她的诉讼，因为张家的房子当年属于国企的自管公房，引发的纠纷不属于法院的受案范围。
李倩这时想明白了，婆家早就周密算计：房改时，如果张建刚买下房子，就成了夫妻共同财产，而他们夫妻当时已经有了矛盾，一旦离婚，就得分给女方一半。为了不让自家的房产旁落，他们就让老奶奶买房，老人百年之后，房子再由张建刚的父母继承。李倩要房，总不能要公婆的房子啊。经过这么一倒手，产权就彻底跟李倩没关系了。她带着孩子住在张建刚姐姐的房子里，随时都被会扫地出门。
“当年拆迁时，我也是这套房子的被安置人，房子又是按人头分的，理应有我的一份啊。”李倩怎么也想不通，自己怎么就赢不了官司，这法律怎么这么欺负人？
徐卫东律师怎能不理解李倩的冤枉。“按理说，你是拆迁协议中的被安置人，这房子就应当有你的居住权。”徐律师耐心给李倩解释：“但不管房子怎么来的，房改时是以张建刚奶奶的名义买的，现在又过户到前婆婆名下，你想追究产权就要追根溯源到房改买卖的合法性，但这种老国企自管公房的问题，法院一般都不立案。况且，张建刚放弃购买权算不算过错也不好界定，既然当年能这么达成买卖合同，就说明当时的政策并不像现在规范明确。”
律师掰开揉碎一解释，李倩知道这个暗亏她是吃定了。不过，徐卫东律师觉得，这案子还有得一打。李倩是这房子的被安置人，产权人没有进行另外安置过，即便产权变化了，这套房子也一直“挂”着李倩这么个安置对象，她的居住权不能被剥夺，新的产权人取得了房屋，自然也承继了安置李倩的责任。
徐律师一番斟酌，既然自管公房不立案，干脆来个迂回诉讼，以用益物权纠纷提起诉讼。
迂回诉讼
离了婚也要居住权
所谓用益物权，就是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
也就是说，虽然房子产权是陈秀兰的，但李倩对房子还有居住使用权，徐律师要争取的便是这么个落脚的权利。
在起诉书中，前夫张建刚、前婆婆陈秀兰以及单位都成了被告。李倩一方表示，基于拆迁安置补偿协议，她作为被安置人，享有在房屋中居住的被安置待遇，但陈秀兰却拒绝她在此居住，单位和前夫作为拆迁人和被拆迁人，也应当对她的居住权负责。
法庭上，陈秀兰和儿子都不同意李倩的要求。他们认为，李倩没在老房住过，并非被安置人，当年被安置人有她的名字，只是因为家里想多分房。此外，李倩一直在张建刚姐姐的住房内居住，并未在涉案房产中居住，现在，房子由张建刚父母居住，不具备安置李倩的条件。
“当年，张建刚的奶奶是产权人，她应该对你进行安置，可她已经过世了。现在房子是我的，咱俩已经没关系了。”陈秀兰根本不同意对这个已经离婚的前儿媳进行安置。
而单位则出具证明，当年拆迁时，李倩确实是被拆迁人范围，安置的确实是涉案的这套房子。只是房子已经出售给个人了，单位不再负责。
法院判决
安置协议有效 居住有理有据
过了一段时间，此案再次开庭。法官对双方进行调解时就明确告诉被告一方：“拆迁安置协议有效，里面写着人家的名字呢，你们得负责安置啊。”
可陈秀兰和儿子一口咬定，李倩离婚后就和张家没关系了，说什么也不同意安置。
调解不成，法院作出判决：根据拆迁安置补助协议，李倩作为应被安置人口，享有在涉案房屋内居住的权利。张建刚作为被拆迁人和原承租人，应保障李倩被安置的权利。尽管陈秀兰已经取得房屋的产权，但她仍应承担保障李倩居住的义务。
最终的判决只有一句话：李倩对陈秀兰名下的这套涉案房屋享有居住的权利。
徐卫东律师的策略奏效了，有了这份判决，李倩就一直享有居住权，任谁也不能驱逐！
陈秀兰、张建刚母子不服，又向上级法院提出上诉。
有了一审的判决，二审法官的调解工作显得顺利很多。二审法官还是这个意思，你们张家这么多套房子，李倩带个孩子也没再婚，作为被安置人不能被剥夺居住权。
这次，张建刚的父亲吐了口，涉案的房子他们一直住着，很方便，让李倩和他们住在一起确实也不现实。他们愿意把自己名下那套空着的一居室安置李倩，双方各不妨碍。不过，李倩如果再婚了就要搬走。
经过一番讨价还价，双方最终达成一致。李倩放弃对涉案两居室房屋的居住权。陈秀兰名下的一居室作为李倩的安置房屋，由李倩单独居住使用，居住期间所产生的费用由李倩承担。李倩不得将房屋出租或长期转借给初李倩与女儿之外的人。
接连两次诉讼都没能解决的居住权终于落实了，看着李倩母女有了妥善的住处，徐卫东律师很是欣慰。“虽然离婚了，但毕竟曾经是一家人，不该成为仇人。最终调解周全，也是个最好的结果。”
律师提示：
老国企房改房最易埋隐患
徐卫东律师表示，这起案件也延伸出一个二手房买卖的问题。北京的房产属性之多，之乱全国第一，央产房、军产房、国企自管公房、房改房、承租公房……很多老房的历史和来源都比较混乱。而在众多属性的房产中，老国企房改前的房子最为复杂，危险系数也高得多。
就像此案中的房产，乍看房本，产权清晰，买卖没有任何问题。可事实上，房子可能还有被安置人，要保证被安置人的居住权，这是体现不到房本上的。办完过户，被安置人可能就找上门来，要求新房主给安置住处。
徐律师提醒说，老百姓在购买二手房时，尤其是老城区的房产，一定要进行尽职调查，不仅要看房本，还要顺着产权人变更的脉络，去调查房产的历史和来源，看看房产曾经有没有被安置人，是否已经解决了安置问题。如果调查之后认为没有问题，也要在买卖合同中约定，此次交易买房人已经履行了全部义务，如果房产还有其他纠纷，由卖方自行处置，买房人不承担任何责任。如果买房人有能力，最好请专业律师协助调查，审查合同，以确保交易安全。（文中当事人为化名）
本文发表于《北京晚报》2014年6月11日
