成功案例
同时签订租赁合同与投资合作协议，如何认定是租赁还是合伙的法律分析
作者：何翠主任 律师 时间：2013年02月19日
案情简介
陈某某租赁济南某公司的房屋，后转租给焦某某开设宾馆。因该房屋陈某某投入了几十万装修款，提升了房屋的价值，陈某某为了能取得更高的收益，在签订了转租合同后又签订了投资合作协议，把租金改成分红，那么陈某某与焦某某之间到底是租赁关系还是投资合伙关系呢？
代理词
审判长，审判员：
山东统河律师事务所接受焦某某、李某某委托，指派何翠律师作为济南*****有限公司诉陈**等房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼代理人。接受委托后，本律师查阅了相关法律，并到济南市天桥区拆迁管理办公室等部门调查取证，刚才又参加了庭审。根据事实，依据法律，代理人发表如下代理意见：
第一、 焦李两被告与原告之间不存在合同关系，两被告是转租的陈王两人的房屋，原告要求焦李两被告交纳房租无法律依据。
具体事实是焦李两被告租赁的陈王的房屋，陈王租赁的原告的房屋，后转租给焦李两被告。开始是焦李两被告把房租交给陈王，由陈王再交给原告。之后为了便利，陈王要求焦李两被告直接代其交给原告，原告按照陈王的意思，把房屋代其交给原告，由原告给焦李两被告开具收款收据。从第一次庭审的过程来看，原告也认可是把房屋租赁给陈王两被告的，只是认为陈王转租给两被告未经其同意，但事实是后来焦李两被告代陈王支付房租时，原告也给焦李开具了收据，并注明是宾馆的房租，因此，原告以默示的方式认可了陈王把房屋转租给焦李的事实。
（一）焦李两被告与原告之间不存在合同关系。
1、转租合同证实焦李两被告租赁的是陈王两人的房屋，与原告之间不存在租赁关系，无义务向原告支付房租。
2、收款收据，该收据内容注明“**宾馆----房租”证实原告知道陈王把房屋转租给焦李开设宾馆的事实，并认同其转租行为。
3、2008年5月30日《附加协议》该协议是陈**与原告方所签订，而不是焦李与原告所签订。而焦李两人在2007年6月1日已经与陈王两人签订了合同，若焦李与原告之间存在租赁关系的话，应当由焦李与原告签订附加协议，因此也证实焦李两人与原告之间未形成租赁关系。
（二）焦某某、李某某与陈**、王**之间是转租合同关系而非合伙投资关系，焦李只是转租了陈王的房屋，因此，不负有向原告交纳租金的义务。具体分析如下：
1、从双方签订的《投资合作协议》（以下简称协议）与《转租合同》分析，焦李与陈王之间签订的合同符合租赁合同的构成要件，是租赁关系而不是投资合伙关系。具体如下：
《合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”根据双方签订的《转租合同》等可以分析如下：
首先、从合同的格式来看，表明是转租合同；
其次、从租赁合同的内容分析
（一）租赁物的名称是**路**号楼及原始合同
（二）用途是使用经营；
（三）租金体现在《房屋租赁合同》；《投资合作协议》第三条，每年6万所谓的“分红”。名为“分红“实为租金。按照实际情况，租金分两部分：一部分代陈王交给原告的；一部分交给陈王的。虽然《转租合同》写明的是“6万元分红”但实为租金：理由一、签订合同的当天就需要交付6万，焦李两人根本尚未经营，未经营怎么可能分红；理由二双方签订了若当天不交付6万将产生的违约责任，即不交6万，就要收回14万。理由三、只要按时交纳了6万元，就不存在14万返还的问题。14万属于违约金的性质。除此之外无其他租金的约定，因此该约定符合租金的规定。
（四）支付期限及方式体现在《合作协议》第三条按年交付2007年6月1日交纳，即签订合同的当日交付。方式为《房屋租赁合同》第四条“每半年交纳一次。”
（五）租赁合同的期限：《转租合同》第二条“乙方享受甲方原始合同全部合法效力”即原告与陈王签订的《房屋租赁合同》第二条“租期，租期自2007年6月1日起至2013年5月31日止。
（六）转租合同第四条“本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致。可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。”证实《投资合作协议》是《转租合同》的补充，主合同是《转租合同》。
（七）《投资合作协议》第四条“乙方不得干涉甲方正常经营及管理，乙方无条件协助甲方办理相关证件。”证实该合同是转租合同的补充，若是投资合作协议，不经营不符合常理。
综上，焦李与陈王两人签订的协议符合转租合同的内容及特征，因此双方是转租合同关系。
2、《投资合作协议》不是合伙关系而是《转租合同》的补充。
《中华人民共和国民法通则》第30条规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。也就是说合伙关系体现本质特征为：共同出资、共同经营|、共享收益、共担风险。根据双方达成的《投资合作协议》作如下分析：
1、 陈王两人不参与经营。《协议》第四条“乙方不得干涉甲方正常经营及管理，乙方无条件协助甲方办理相关证件。”说明双方本质是陈王两人与焦李经营的宾馆无关，陈王不仅不能参与经营，更为重要的是不能干涉焦李的经营，陈王两人的义务是协助焦李两人办理经营旅馆的证件，焦李两人实际经营。
2、 陈王两人不承担风险，不参与盈余分配，仅要求固定数额6万。具体分析如下：
（1）16万为返还资金，不承担风险及盈余分配。《协议》第一条，约定16万为返还资金，14万为运营资金。第二条约定了16万全部返还的情况。证实16万元是不承担风险的，16万为焦李所借，到时负有返还义务的，因此该16万元为借款。
（2）14万名为运营资金，实际为违约金，理由如下：
《协议》第三条”乙方所投资金的14万运营资金，按每年陆万元分红。分红按年交付2007年6月1日，如期不交，乙方有权拿回投资14万运营资金。乙方14万运营资金在甲方宾馆运行中自行消失。”该条体现以下含义：第（1）对于14万元款项，每年焦李都要给陈王固定数额6万元；第（2）给付的时间为2007年6月1日即双方签订合同的当天，焦李就要支付给陈王6万元；（3）若签订合同的当日即2007-6-1日不支付陈王6万元，陈王有权要回14万。由此可以推出：首先，从时间上来讲，签订合同同时即2007-6-1日，焦李两人需要支付陈王6万元。签订合同当日，焦李两人经营的宾馆尚未具备营业的条件，不经营自然不存在利润分红的问题，而签订合同的当日就要求焦李支付6万元，很显然从本质上来讲，陈王要求的6万元实际上是租金；其次，从经营风险及利润分配上讲，任何经营都是存在风险的，有赔有赚，即使赚，也有赚多赚少之分。合伙人对经营中的赔赚是共负盈亏的，作为合伙人也是其义务所在即赚了，分红；赔了，债务共同承担；而本协议体现的是，经营存在的风险与陈王无关，即使焦李经营的宾馆赔了钱，那只是他两人的事，陈王不用承担债务；退一步讲，即使经营不存在亏损，一直都是赚钱的，那么，赚钱的数额也就是利润，也会随着市场的波动出现赚钱多少，利润大小的问题。而本案中，陈王的要求是：焦李两人您们赚的利润再多，与我无关，我仅要求给我每年6万；即使您们两人赚的很少，不足以支付6万元钱给我，焦李两人还是负有支付我6万的义务。一句话，盈亏是焦李的，我只要求我的6万，不承担分险，不参与分配利润；再次，焦李两人若不按时支付我6万元的话，您们就需要立即还我14万元。相当于约定了付款的具体时间，不付款的违约后果给付14万元违约金。
概括如下：陈王不参与经营，不承担风险，不参与盈余分配，只要求每年支付固定的数额，一旦违约立马收回所有本金。由此可以推断出四人本质的意思是转租合同而非投资合伙关系即本协议名为投资合伙，实为转租合同的补充。
综上，合同具有相对性，焦李与原告之间没有租赁合同关系，因此，不负有向原告交纳房租的义务。
第二、 退一步讲，该房屋因涉及拆迁，不能办理相应的证件，宾馆无法正常经营，因此也不应当支付房租。
（一） 向法庭提交的拆迁公告证实涉案房屋所在区域已经列入被拆迁户，根据该文件显示：营业执照等相关证件已经不能办理。不能办理营业执照等相关证件，焦李两被告作为宾馆的经营者自然无法继续经营下去，不能缴纳租金是因为遭遇拆迁不可抗力。
（二） 焦李两被告向法庭提交的交纳房租的收款收据以及原告方当庭承认交纳房租的陈述证实焦李两被告代缴纳房租至2012年末。两被告一直不存在拖欠房租的事实，不再缴纳是因为遭遇政府拆迁不可抗力的情况。
（三） 向法庭提交的电表被贴封条的图片证实该房屋已经丧失了实际上的使用条件，不具备使用条件，自然不具有缴纳房租的义务。
（四） 焦李两被告已经在法定期限内向法庭提交了调查取证申请书分别为：第一份天桥区人民政府拆迁管理办公室调查取证申请证明该房屋拆迁的情况；另一份天桥区公安局及天桥区公安局消防大队调查取证申请证明2012年2月份就无法办理消防证因而导致被告无法正常经营的事实。
综上，根据《合同法》117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。第二款”本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，因拆迁不可抗力造成房屋无法继续使用的，自然也不存在缴纳房租义务。
因此，焦李两被告不负有向原告缴纳房租的义务。
2013年2月18日
陈某某租赁济南某公司的房屋，后转租给焦某某开设宾馆。因该房屋陈某某投入了几十万装修款，提升了房屋的价值，陈某某为了能取得更高的收益，在签订了转租合同后又签订了投资合作协议，把租金改成分红，那么陈某某与焦某某之间到底是租赁关系还是投资合伙关系呢？
代理词
审判长，审判员：
山东统河律师事务所接受焦某某、李某某委托，指派何翠律师作为济南*****有限公司诉陈**等房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼代理人。接受委托后，本律师查阅了相关法律，并到济南市天桥区拆迁管理办公室等部门调查取证，刚才又参加了庭审。根据事实，依据法律，代理人发表如下代理意见：
第一、 焦李两被告与原告之间不存在合同关系，两被告是转租的陈王两人的房屋，原告要求焦李两被告交纳房租无法律依据。
具体事实是焦李两被告租赁的陈王的房屋，陈王租赁的原告的房屋，后转租给焦李两被告。开始是焦李两被告把房租交给陈王，由陈王再交给原告。之后为了便利，陈王要求焦李两被告直接代其交给原告，原告按照陈王的意思，把房屋代其交给原告，由原告给焦李两被告开具收款收据。从第一次庭审的过程来看，原告也认可是把房屋租赁给陈王两被告的，只是认为陈王转租给两被告未经其同意，但事实是后来焦李两被告代陈王支付房租时，原告也给焦李开具了收据，并注明是宾馆的房租，因此，原告以默示的方式认可了陈王把房屋转租给焦李的事实。
（一）焦李两被告与原告之间不存在合同关系。
1、转租合同证实焦李两被告租赁的是陈王两人的房屋，与原告之间不存在租赁关系，无义务向原告支付房租。
2、收款收据，该收据内容注明“**宾馆----房租”证实原告知道陈王把房屋转租给焦李开设宾馆的事实，并认同其转租行为。
3、2008年5月30日《附加协议》该协议是陈**与原告方所签订，而不是焦李与原告所签订。而焦李两人在2007年6月1日已经与陈王两人签订了合同，若焦李与原告之间存在租赁关系的话，应当由焦李与原告签订附加协议，因此也证实焦李两人与原告之间未形成租赁关系。
（二）焦某某、李某某与陈**、王**之间是转租合同关系而非合伙投资关系，焦李只是转租了陈王的房屋，因此，不负有向原告交纳租金的义务。具体分析如下：
1、从双方签订的《投资合作协议》（以下简称协议）与《转租合同》分析，焦李与陈王之间签订的合同符合租赁合同的构成要件，是租赁关系而不是投资合伙关系。具体如下：
《合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”根据双方签订的《转租合同》等可以分析如下：
首先、从合同的格式来看，表明是转租合同；
其次、从租赁合同的内容分析
（一）租赁物的名称是**路**号楼及原始合同
（二）用途是使用经营；
（三）租金体现在《房屋租赁合同》；《投资合作协议》第三条，每年6万所谓的“分红”。名为“分红“实为租金。按照实际情况，租金分两部分：一部分代陈王交给原告的；一部分交给陈王的。虽然《转租合同》写明的是“6万元分红”但实为租金：理由一、签订合同的当天就需要交付6万，焦李两人根本尚未经营，未经营怎么可能分红；理由二双方签订了若当天不交付6万将产生的违约责任，即不交6万，就要收回14万。理由三、只要按时交纳了6万元，就不存在14万返还的问题。14万属于违约金的性质。除此之外无其他租金的约定，因此该约定符合租金的规定。
（四）支付期限及方式体现在《合作协议》第三条按年交付2007年6月1日交纳，即签订合同的当日交付。方式为《房屋租赁合同》第四条“每半年交纳一次。”
（五）租赁合同的期限：《转租合同》第二条“乙方享受甲方原始合同全部合法效力”即原告与陈王签订的《房屋租赁合同》第二条“租期，租期自2007年6月1日起至2013年5月31日止。
（六）转租合同第四条“本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致。可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。”证实《投资合作协议》是《转租合同》的补充，主合同是《转租合同》。
（七）《投资合作协议》第四条“乙方不得干涉甲方正常经营及管理，乙方无条件协助甲方办理相关证件。”证实该合同是转租合同的补充，若是投资合作协议，不经营不符合常理。
综上，焦李与陈王两人签订的协议符合转租合同的内容及特征，因此双方是转租合同关系。
2、《投资合作协议》不是合伙关系而是《转租合同》的补充。
《中华人民共和国民法通则》第30条规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。也就是说合伙关系体现本质特征为：共同出资、共同经营|、共享收益、共担风险。根据双方达成的《投资合作协议》作如下分析：
1、 陈王两人不参与经营。《协议》第四条“乙方不得干涉甲方正常经营及管理，乙方无条件协助甲方办理相关证件。”说明双方本质是陈王两人与焦李经营的宾馆无关，陈王不仅不能参与经营，更为重要的是不能干涉焦李的经营，陈王两人的义务是协助焦李两人办理经营旅馆的证件，焦李两人实际经营。
2、 陈王两人不承担风险，不参与盈余分配，仅要求固定数额6万。具体分析如下：
（1）16万为返还资金，不承担风险及盈余分配。《协议》第一条，约定16万为返还资金，14万为运营资金。第二条约定了16万全部返还的情况。证实16万元是不承担风险的，16万为焦李所借，到时负有返还义务的，因此该16万元为借款。
（2）14万名为运营资金，实际为违约金，理由如下：
《协议》第三条”乙方所投资金的14万运营资金，按每年陆万元分红。分红按年交付2007年6月1日，如期不交，乙方有权拿回投资14万运营资金。乙方14万运营资金在甲方宾馆运行中自行消失。”该条体现以下含义：第（1）对于14万元款项，每年焦李都要给陈王固定数额6万元；第（2）给付的时间为2007年6月1日即双方签订合同的当天，焦李就要支付给陈王6万元；（3）若签订合同的当日即2007-6-1日不支付陈王6万元，陈王有权要回14万。由此可以推出：首先，从时间上来讲，签订合同同时即2007-6-1日，焦李两人需要支付陈王6万元。签订合同当日，焦李两人经营的宾馆尚未具备营业的条件，不经营自然不存在利润分红的问题，而签订合同的当日就要求焦李支付6万元，很显然从本质上来讲，陈王要求的6万元实际上是租金；其次，从经营风险及利润分配上讲，任何经营都是存在风险的，有赔有赚，即使赚，也有赚多赚少之分。合伙人对经营中的赔赚是共负盈亏的，作为合伙人也是其义务所在即赚了，分红；赔了，债务共同承担；而本协议体现的是，经营存在的风险与陈王无关，即使焦李经营的宾馆赔了钱，那只是他两人的事，陈王不用承担债务；退一步讲，即使经营不存在亏损，一直都是赚钱的，那么，赚钱的数额也就是利润，也会随着市场的波动出现赚钱多少，利润大小的问题。而本案中，陈王的要求是：焦李两人您们赚的利润再多，与我无关，我仅要求给我每年6万；即使您们两人赚的很少，不足以支付6万元钱给我，焦李两人还是负有支付我6万的义务。一句话，盈亏是焦李的，我只要求我的6万，不承担分险，不参与分配利润；再次，焦李两人若不按时支付我6万元的话，您们就需要立即还我14万元。相当于约定了付款的具体时间，不付款的违约后果给付14万元违约金。
概括如下：陈王不参与经营，不承担风险，不参与盈余分配，只要求每年支付固定的数额，一旦违约立马收回所有本金。由此可以推断出四人本质的意思是转租合同而非投资合伙关系即本协议名为投资合伙，实为转租合同的补充。
综上，合同具有相对性，焦李与原告之间没有租赁合同关系，因此，不负有向原告交纳房租的义务。
第二、 退一步讲，该房屋因涉及拆迁，不能办理相应的证件，宾馆无法正常经营，因此也不应当支付房租。
（一） 向法庭提交的拆迁公告证实涉案房屋所在区域已经列入被拆迁户，根据该文件显示：营业执照等相关证件已经不能办理。不能办理营业执照等相关证件，焦李两被告作为宾馆的经营者自然无法继续经营下去，不能缴纳租金是因为遭遇拆迁不可抗力。
（二） 焦李两被告向法庭提交的交纳房租的收款收据以及原告方当庭承认交纳房租的陈述证实焦李两被告代缴纳房租至2012年末。两被告一直不存在拖欠房租的事实，不再缴纳是因为遭遇政府拆迁不可抗力的情况。
（三） 向法庭提交的电表被贴封条的图片证实该房屋已经丧失了实际上的使用条件，不具备使用条件，自然不具有缴纳房租的义务。
（四） 焦李两被告已经在法定期限内向法庭提交了调查取证申请书分别为：第一份天桥区人民政府拆迁管理办公室调查取证申请证明该房屋拆迁的情况；另一份天桥区公安局及天桥区公安局消防大队调查取证申请证明2012年2月份就无法办理消防证因而导致被告无法正常经营的事实。
综上，根据《合同法》117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。第二款”本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，因拆迁不可抗力造成房屋无法继续使用的，自然也不存在缴纳房租义务。
因此，焦李两被告不负有向原告缴纳房租的义务。
2013年2月18日
律师资料
何翠主任律师
电话：18906407…
