成功案例
买卖农村宅基房，双方很受伤
作者：张付杰 律师 时间：2012年02月10日
张付杰律师：买卖农村宅基房，双方很受伤
有法律常识的人会知道宅基地房屋只能在农村集体经济组织成员内部进行买卖，然而仍有部分人出于不同的考虑去购买农村宅基房。本律师就代理了这样一桩案件，虽然尽了全力维护了委托人的合法，但其损失仍是巨大的，因此本律师称之为“很受伤”。张付杰律师按：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，不得随意转让。在房地一体的格局下，农村私有房屋买卖中，卖方名义上是卖房，实际是卖地，成员处分房屋的同时也处理了宅基地，也就损害了农村集体经济组织的利益。
基本案情
老家江苏的赵某（案件被告）于1998年出资11.2万元购买上海尹某（案件原告）的一处宅基房屋，随着经济的发展，城区的扩张，系讼房屋即将被拆迁，且周围房价早已飙升至天价。2010年12月，尹某与赵某协商，表示对当初的交易很后悔，愿意全额返还当初购房款，并额外支付2万元的补偿，并说明他们之间的买卖是无效的。赵某了解相关法律后，感觉六神无主，且不说周围房价的上涨，自己十多年对房屋的翻盖、装修、感情，用金钱是难以补偿的。于是赵某委托本律师处理。
法院审理
法庭上，原告尹某声称被告赵某非本集体经济组织成员，且属于城镇户籍，无权购买系讼房屋，请求法院判决双方的房屋买卖合同无效，要求还原房屋产权完整状况，愿意返还被告购房款，并可以免掉被告12年的房租。表面看原告似乎很是有情有义，却忽略了被告的合法权益。作为被告的代理律师，本律师提出的答辩意见归纳如下：1、宅基地房屋不能买卖是原告明知的，应对合同无效承担全部责任；2、被告12年间对房屋的翻修并装修成本巨大，原告应予以赔偿；3、因原告的行为致使被告当前无力购房，原告应当赔偿被告信赖利益的损失，承担缔约过失责任。
法院判决
法院经审理后认为原被告签署的房屋买卖合同无效，印本合同取得的财产应当返还；不能返还或者没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任，考虑到原告作出出卖人在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转的范围，出卖房屋多年后又主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任，被告要求原告赔偿缔约过失损失，理由正当，依法予以支持。
办案手记
本律师查阅多部法律，未发现一部法律明确规定禁止不同集体经济组织成员间买卖宅基地房屋。民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律、法律没有规定的应当遵守国家政策。”就政策而言，1999年5月6日国务院办公厅在《加强土地转让管理严禁炒热土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”2004年11月2日。国土资源部在《加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。”也因此，政策上是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋的。对于本案的赵某而言，虽然其合法权益得到了维护，但其损失亦是金钱所不能补偿的。本律师在此再次提醒大家：购房应慎重！
有法律常识的人会知道宅基地房屋只能在农村集体经济组织成员内部进行买卖，然而仍有部分人出于不同的考虑去购买农村宅基房。本律师就代理了这样一桩案件，虽然尽了全力维护了委托人的合法，但其损失仍是巨大的，因此本律师称之为“很受伤”。张付杰律师按：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，不得随意转让。在房地一体的格局下，农村私有房屋买卖中，卖方名义上是卖房，实际是卖地，成员处分房屋的同时也处理了宅基地，也就损害了农村集体经济组织的利益。
基本案情
老家江苏的赵某（案件被告）于1998年出资11.2万元购买上海尹某（案件原告）的一处宅基房屋，随着经济的发展，城区的扩张，系讼房屋即将被拆迁，且周围房价早已飙升至天价。2010年12月，尹某与赵某协商，表示对当初的交易很后悔，愿意全额返还当初购房款，并额外支付2万元的补偿，并说明他们之间的买卖是无效的。赵某了解相关法律后，感觉六神无主，且不说周围房价的上涨，自己十多年对房屋的翻盖、装修、感情，用金钱是难以补偿的。于是赵某委托本律师处理。
法院审理
法庭上，原告尹某声称被告赵某非本集体经济组织成员，且属于城镇户籍，无权购买系讼房屋，请求法院判决双方的房屋买卖合同无效，要求还原房屋产权完整状况，愿意返还被告购房款，并可以免掉被告12年的房租。表面看原告似乎很是有情有义，却忽略了被告的合法权益。作为被告的代理律师，本律师提出的答辩意见归纳如下：1、宅基地房屋不能买卖是原告明知的，应对合同无效承担全部责任；2、被告12年间对房屋的翻修并装修成本巨大，原告应予以赔偿；3、因原告的行为致使被告当前无力购房，原告应当赔偿被告信赖利益的损失，承担缔约过失责任。
法院判决
法院经审理后认为原被告签署的房屋买卖合同无效，印本合同取得的财产应当返还；不能返还或者没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任，考虑到原告作出出卖人在出卖时即知其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转的范围，出卖房屋多年后又主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任，被告要求原告赔偿缔约过失损失，理由正当，依法予以支持。
办案手记
本律师查阅多部法律，未发现一部法律明确规定禁止不同集体经济组织成员间买卖宅基地房屋。民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律、法律没有规定的应当遵守国家政策。”就政策而言，1999年5月6日国务院办公厅在《加强土地转让管理严禁炒热土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”2004年11月2日。国土资源部在《加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用权证。”也因此，政策上是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋的。对于本案的赵某而言，虽然其合法权益得到了维护，但其损失亦是金钱所不能补偿的。本律师在此再次提醒大家：购房应慎重！
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
