被拆迁人的债权是否优先于小业主的物权
【基本案情】
某小区公布拆迁公告后，拆迁后与拆迁户与拆迁人签订了回迁合同，送房管局备案，回迁合同中约定了回迁房屋的楼层、面积、朝向。后来拆迁人与另一公司合作成立了项目公司，该项目公司取得了《预售许可证》，对房屋进行销售。房管局在颁布预售许可证时，仅审查了项目公司建设房屋面积扣除预售面积是否与回迁面积一致，并未对拆迁房屋的具体位置和情况进行审查。某业主向开发商购买了十八楼某单元，并办理了收楼手续正式入住。但该房屋与某回迁合同约定的房屋情况基本一致，被拆迁人因此提出异议，协商未果，遂向法院起诉要求优先取得回迁房屋。然而，此时小业主已经办理了房地产权证。
【判决结果】
法院经审理，认为小业主虽然取得了产权证，但其购房合同无效，因此，判决房屋归被拆迁人所有。
【律师分析】
法院认为法律法释[2003]7号《解释》第七条赋予了被拆迁人的合同权利优于抵押物权和小业主已经取得的不动产所有权的效力。如前所述，法院对法释[2003]7号《解释》的理解已经超越了物权优先于债权的一般原则。在此情形下，小业主和抵押权人的权利又该如何保护呢？笔者认为，他们的损失应当由颁发预售许可证的房管局来负责赔偿，正是由于房管局错误颁发预售许可证的行政行为才导致小业主和抵押权人的损失。