成功案例
境外人士购房风波
作者：张付杰 律师 时间：2013年10月21日
境外人士购房风波
境外人士违反建设部等六部委共同下发的意见，签订的房屋买卖合同效力怎么样呢？双方的损失又会如何处理呢？张付杰律师按：建设部等六部委共同下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》关于限购规定，属于部门规章或者规范文件，不属于法律或者行政法规的强制性规定，并不必然导致买卖合同无效，但因违反上述规定，导致买受人取得系争房屋的合同目的无法达到，在合同无法实际履行的情况下，买受人是有权解除合同的。
【基本案情】
2010年5月份，在香港工作的美籍公民李莫出具境外个人购房自住承诺书，通过房产中介在上海购买黄某的房屋。根据房产中介公司的要求，李某出具了一份承诺书“保证上列所购商品房用于本人及家属的居住，并自觉遵守中国政府《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的有关规定，如有违反，愿承担由此产生的一切法律责任及经济责任”。随后，李某依《居间合同》约定，支付给黄某定金50万元，其中房产中介暂时保管40万元。办理相关过户手续时，房管局告知李某，称“按照六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，李某不得在中国境内购房。”李某遂向法院起诉，要求解除居间合同，并返还50万元定金。
【律师分析】
1、居间协议能否解除？
律师认为：李某与房产中介、黄某签订的房地产买卖居间合同是三方的真实意思表示，合同的目的是系争房屋可以正常交易，但，根据六部委的《意见》“境外机构在境内设立分支机构和在境内学习时间超过1年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房；在境内没有设立分支代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房”的规定，李某作为美籍公民，其工作地点在香港，是不具备购房条件的，李某承诺其了解《意见》内容，并不代表居间协议能够实际履行，即使李某与黄某间签订了房地产买卖合同，双方仍不能办理系争房屋的过户手续。而，房产中介和黄某也不能提供证据证明李某具备相应的购房条件。因此，居间协议的合同目的不能实现，依法应当予以解除。
2、未能签订房地产买卖合同是否构成违约？
律师认为：李某、房产中介、黄某签订居间协议时，对该种后果均应知晓，故对无法办理过户三方均有责任，特别是作为中介方的房产中介，应当充分提醒买卖双方交易风险，审核双方的交易主体资格，而不仅仅是要求客户承诺，否则责任自负。李某签订房地产买卖合同是为了取得系争房屋的产权，在该目的无法达到的情况下，李某未与黄某签订房地产买卖合同并不构成违约，房产中介和黄某应返还李某支付的50万元定金。
境外人士违反建设部等六部委共同下发的意见，签订的房屋买卖合同效力怎么样呢？双方的损失又会如何处理呢？张付杰律师按：建设部等六部委共同下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》关于限购规定，属于部门规章或者规范文件，不属于法律或者行政法规的强制性规定，并不必然导致买卖合同无效，但因违反上述规定，导致买受人取得系争房屋的合同目的无法达到，在合同无法实际履行的情况下，买受人是有权解除合同的。
【基本案情】
2010年5月份，在香港工作的美籍公民李莫出具境外个人购房自住承诺书，通过房产中介在上海购买黄某的房屋。根据房产中介公司的要求，李某出具了一份承诺书“保证上列所购商品房用于本人及家属的居住，并自觉遵守中国政府《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的有关规定，如有违反，愿承担由此产生的一切法律责任及经济责任”。随后，李某依《居间合同》约定，支付给黄某定金50万元，其中房产中介暂时保管40万元。办理相关过户手续时，房管局告知李某，称“按照六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，李某不得在中国境内购房。”李某遂向法院起诉，要求解除居间合同，并返还50万元定金。
【律师分析】
1、居间协议能否解除？
律师认为：李某与房产中介、黄某签订的房地产买卖居间合同是三方的真实意思表示，合同的目的是系争房屋可以正常交易，但，根据六部委的《意见》“境外机构在境内设立分支机构和在境内学习时间超过1年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房；在境内没有设立分支代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房”的规定，李某作为美籍公民，其工作地点在香港，是不具备购房条件的，李某承诺其了解《意见》内容，并不代表居间协议能够实际履行，即使李某与黄某间签订了房地产买卖合同，双方仍不能办理系争房屋的过户手续。而，房产中介和黄某也不能提供证据证明李某具备相应的购房条件。因此，居间协议的合同目的不能实现，依法应当予以解除。
2、未能签订房地产买卖合同是否构成违约？
律师认为：李某、房产中介、黄某签订居间协议时，对该种后果均应知晓，故对无法办理过户三方均有责任，特别是作为中介方的房产中介，应当充分提醒买卖双方交易风险，审核双方的交易主体资格，而不仅仅是要求客户承诺，否则责任自负。李某签订房地产买卖合同是为了取得系争房屋的产权，在该目的无法达到的情况下，李某未与黄某签订房地产买卖合同并不构成违约，房产中介和黄某应返还李某支付的50万元定金。
律师资料
张付杰律师
电话：13564951…
