律师随笔
商品房预约合同(认购书)生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担违约责任
作者：颜莉萍 律师 时间：2016年05月19日
《最高人民法院公报》发布的案例，购房者要求开发商承担100万元损失，一审判决赔偿1万元，二审判决赔偿15万元，如此大的数额差，也同样值得深思。
仲某某诉上海市XXXX房地产项目开发有限公司合同纠纷案(二审法院：上海市第二中级人民法院)《最高人民法院公报》(2008年第4期)
[上海市虹口区人民法院一审查明]2002年7月12日，原告仲某某与被告XXXX公司签订《XXXX商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。
上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。
[原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
[上海市虹口区人民法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。4、被告构成违约。
[上海市虹口区人民法院判决]一、解除原告仲某某与被告XXXX公司签订的《XXXX商铺认购意向书》;二、被告返还原告意向金2000元;三、被告赔偿原告经济损失10000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费15260元，由被告XXXX公司负担。
仲某某不服一审判决，请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲某某一审提出的诉讼请求。
[上海市第二中级人民法院二审认为] (其他理由与一审相同)XXXX公司的违约行为导致守约方仲某某丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，XXXX公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，XXXX公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为XXXX公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲某某相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。
为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定XXXX公司赔偿仲某某150000元。仲某某要求XXXX公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据XXXX公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外，虽然仲某某按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲某某主张的赔偿金额，不能完全支持。一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元，均由XXXX公司负担。
以上来源：法务之家（law114-com-cn）
仲某某诉上海市XXXX房地产项目开发有限公司合同纠纷案(二审法院：上海市第二中级人民法院)《最高人民法院公报》(2008年第4期)
[上海市虹口区人民法院一审查明]2002年7月12日，原告仲某某与被告XXXX公司签订《XXXX商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元，原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺，预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。
上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金。2002年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2003年5月29日取得建设工程规划许可证，2003年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，原告遂诉至法院。
[原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
[上海市虹口区人民法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。2、根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。4、被告构成违约。
[上海市虹口区人民法院判决]一、解除原告仲某某与被告XXXX公司签订的《XXXX商铺认购意向书》;二、被告返还原告意向金2000元;三、被告赔偿原告经济损失10000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费15260元，由被告XXXX公司负担。
仲某某不服一审判决，请求二审法院撤销原判，依法改判支持仲某某一审提出的诉讼请求。
[上海市第二中级人民法院二审认为] (其他理由与一审相同)XXXX公司的违约行为导致守约方仲某某丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，XXXX公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，XXXX公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为XXXX公司违反预约合同约定的义务，应当赔偿上诉人仲某某相应的损失，并无不妥，但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失。
为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定XXXX公司赔偿仲某某150000元。仲某某要求XXXX公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失，但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据XXXX公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同，商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外，虽然仲某某按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲某某主张的赔偿金额，不能完全支持。一审案件受理费人民币15260元，二审案件受理费人民币14350元，均由XXXX公司负担。
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