律师随笔
搜狐焦点｜安博律师联合推出《解密维权》第36期:拒绝问题房走好维权路
作者：黄磊 律师 时间：2015年12月14日
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最新消息
NO.1高档楼盘“烂尾”、到期迟迟无法交房、房价大幅打折、看房多出手少……近段时间，一些城市楼市却出现了热中藏冷的现象，特别是一些二三四线市场泡沫迹象愈发明显。>>查看详情
NO.2在商品房买卖过程中，开发商往往因为各种原因晚于房屋买卖合同约定的交房时间实际交付房屋，购房者可向开发商追究其违约责任，在此过程中违约金具体如何计算呢? >>查看详情
引言
对于许多人来说，房子是一生中最大的投资。在下单前，每个人都会谨慎考虑，收房时，自然希望房子能够如预期一样称合心意。 随着年关将近，成都楼市也涌现出许多即将交房的项目，楼市将迎来新一波交房高峰期，各大房企也将面临交房“期末大考”。同时这也是对购房者验房能力的考验,购房者应擦亮眼睛,拒收“问题房”,做好维权。
那么作为购房者应该如何验房？收房时遇到质量问题又应该如何解决呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所黄磊律师、王亮律师、胡晓律师为您详细解答。
律师解密
问题一：交房时应该如何验房才能较为彻底的检验房屋是否存在问题？以及交房时开发商与购房者需要出示哪些材料？
律师解答：首先，交房时购房者首先应当审查开发商是否具备合同约定的交房条件，主要以书面查验方式；其次，验收房屋质量，如看墙壁、验水电、验防水、验管道、验地平、验层高、验门窗等（必要时请专业验房人员陪同）；再次，按照合同约定检验房屋面积与实际面积是否有差异，最后，按照合同约定检验配套设施是否齐全 。 根据《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地区（市）县建设行政主管部门备案；五城区范围内的工程，向市建设行政主管部门备案。故交房时开发商必须出具《建设工程质量认定证书》《竣工验收备案表》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，其中《竣工验收备案表》上每一项都必须报主管部门备案，尤其是消防。又根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。因此，开发商还需出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即开发商交房时必须出具三书一证一表。另外，开发商还须出具《房屋土地测绘技术报告书》、《竣工实测表》以供购房者确认房屋面积与合同中约定的是否一致。 购房者需出示购房合同、身份证、户口簿，还应出具当地民政局出具的单身证明或结婚证、离婚证或法院判决书。 >>查看详情
开发商逾期交房 违约金如何计算？
问题二：交房时遇到房屋漏水、空鼓等质量问题，或者小区内景观与效果图严重不符，应该如何维权？
律师解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该解释第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 因此，如果是房屋主体问题导致的漏水，买受人可以向开发商主张违约责任，严重的也可以要求退房。如果是空鼓但不影响其居住，购房者可以向开发商要求维修，但是不能要求退房。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故小区内景观与效果图严重不符，可要求开发商承担违约责任。 >>查看详情
"2015年交房问题大盘点 墙面空鼓纠纷多
问题三：如果遇到质量问题，开发商提出返工重修导致延期交房，开发商是否要对购房者进行一定程度的赔偿，具体的赔偿细则是怎样的额？
律师解答：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。故遇到质量问题，开发商提出返工重修导致延期交房的，开发商仍应承担违约责任，需对购房者进行一定程度的赔偿。 但是，国家并没有公布统一的赔偿细则，一般违约金额是按合同约定。无约定时，根据《最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 >>查看详情
延期交房资金断裂 中小房企面临困境
网友关心
1、搜狐网友“朋友圈网红”：验房时没有发现什么问题，两个月后入住却发现墙体开裂，并且开发商还推卸责任，这应该如何解决？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。即验房时没有发现什么问题，两个月后入住却发现墙体开裂，并且开发商还推卸责任的，购房者可以申请鉴定房屋质量。 在取得房屋质量鉴定报告后，如果房屋处在保修期内的，购买人可以向出卖人要求修复房屋并赔偿损失，严重影响居住的，购买人还可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，购买人可以通过物业管理方建立的房屋公共维修基金来解决维修问题（专有物业除外）。 另外，售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。
2、搜狐网友“无梦为安”：还没有交房就发现了漏水，但开发商说必须交清房款才能维修，这是符合程序的吗？应该如何处理？
北京安博（成都）律师事务所律师 王亮认为：北京安博（成都）律师事务所王亮律师认为，根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》第九条 房屋交接查验记录表中确认需要整改的问题，应当在约定时间内予以维修完成。房屋维修完成后，房地产开发企业应当立即组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。即新家还没有交房就发现了漏水的问题，开发商说必须交清房款才能维修，是不符合符合程序的。此时，购房者应当要求开发商予以维修，若开发商仍坚持交清房款才予以维修，购房者可以向法院起诉。
3、搜狐网友“lenomista":开发商资金断裂，导致迟迟无法交房，并且百名业主与开发商沟通无果，应该怎么维护百名业主的权益？
北京安博（成都）律师事务所律师 胡晓认为：开发商如果迟延交付房屋，购房者可以根据具体情况要求解除合同、或者退房，但必须按照法定的条件和程序办理。首先依据合同约定的解除条件行使约定解除权。如购房者未在合同中约定退房条款，但符合法定的退房条件，依据《合同法》第94条规定行使法定解除权，法院一般也会支持购房者的退房要求。对于未经合同约定，也不在法定范畴内的退房请求，建议购房者，应当先找开发商进行协商。在协商不成的情况下，可以持有效证据，向消费者协会投诉，也可以向工商、建设房产管理等行政部门进行申诉。
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引言
对于许多人来说，房子是一生中最大的投资。在下单前，每个人都会谨慎考虑，收房时，自然希望房子能够如预期一样称合心意。 随着年关将近，成都楼市也涌现出许多即将交房的项目，楼市将迎来新一波交房高峰期，各大房企也将面临交房“期末大考”。同时这也是对购房者验房能力的考验,购房者应擦亮眼睛,拒收“问题房”,做好维权。
那么作为购房者应该如何验房？收房时遇到质量问题又应该如何解决呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所黄磊律师、王亮律师、胡晓律师为您详细解答。
律师解密
问题一：交房时应该如何验房才能较为彻底的检验房屋是否存在问题？以及交房时开发商与购房者需要出示哪些材料？
律师解答：首先，交房时购房者首先应当审查开发商是否具备合同约定的交房条件，主要以书面查验方式；其次，验收房屋质量，如看墙壁、验水电、验防水、验管道、验地平、验层高、验门窗等（必要时请专业验房人员陪同）；再次，按照合同约定检验房屋面积与实际面积是否有差异，最后，按照合同约定检验配套设施是否齐全 。 根据《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地区（市）县建设行政主管部门备案；五城区范围内的工程，向市建设行政主管部门备案。故交房时开发商必须出具《建设工程质量认定证书》《竣工验收备案表》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，其中《竣工验收备案表》上每一项都必须报主管部门备案，尤其是消防。又根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。因此，开发商还需出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即开发商交房时必须出具三书一证一表。另外，开发商还须出具《房屋土地测绘技术报告书》、《竣工实测表》以供购房者确认房屋面积与合同中约定的是否一致。 购房者需出示购房合同、身份证、户口簿，还应出具当地民政局出具的单身证明或结婚证、离婚证或法院判决书。 >>查看详情
开发商逾期交房 违约金如何计算？
问题二：交房时遇到房屋漏水、空鼓等质量问题，或者小区内景观与效果图严重不符，应该如何维权？
律师解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据该解释第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 因此，如果是房屋主体问题导致的漏水，买受人可以向开发商主张违约责任，严重的也可以要求退房。如果是空鼓但不影响其居住，购房者可以向开发商要求维修，但是不能要求退房。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故小区内景观与效果图严重不符，可要求开发商承担违约责任。 >>查看详情
"2015年交房问题大盘点 墙面空鼓纠纷多
问题三：如果遇到质量问题，开发商提出返工重修导致延期交房，开发商是否要对购房者进行一定程度的赔偿，具体的赔偿细则是怎样的额？
律师解答：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。故遇到质量问题，开发商提出返工重修导致延期交房的，开发商仍应承担违约责任，需对购房者进行一定程度的赔偿。 但是，国家并没有公布统一的赔偿细则，一般违约金额是按合同约定。无约定时，根据《最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 >>查看详情
延期交房资金断裂 中小房企面临困境
网友关心
1、搜狐网友“朋友圈网红”：验房时没有发现什么问题，两个月后入住却发现墙体开裂，并且开发商还推卸责任，这应该如何解决？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。即验房时没有发现什么问题，两个月后入住却发现墙体开裂，并且开发商还推卸责任的，购房者可以申请鉴定房屋质量。 在取得房屋质量鉴定报告后，如果房屋处在保修期内的，购买人可以向出卖人要求修复房屋并赔偿损失，严重影响居住的，购买人还可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，购买人可以通过物业管理方建立的房屋公共维修基金来解决维修问题（专有物业除外）。 另外，售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。
2、搜狐网友“无梦为安”：还没有交房就发现了漏水，但开发商说必须交清房款才能维修，这是符合程序的吗？应该如何处理？
北京安博（成都）律师事务所律师 王亮认为：北京安博（成都）律师事务所王亮律师认为，根据《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》第九条 房屋交接查验记录表中确认需要整改的问题，应当在约定时间内予以维修完成。房屋维修完成后，房地产开发企业应当立即组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。即新家还没有交房就发现了漏水的问题，开发商说必须交清房款才能维修，是不符合符合程序的。此时，购房者应当要求开发商予以维修，若开发商仍坚持交清房款才予以维修，购房者可以向法院起诉。
3、搜狐网友“lenomista":开发商资金断裂，导致迟迟无法交房，并且百名业主与开发商沟通无果，应该怎么维护百名业主的权益？
北京安博（成都）律师事务所律师 胡晓认为：开发商如果迟延交付房屋，购房者可以根据具体情况要求解除合同、或者退房，但必须按照法定的条件和程序办理。首先依据合同约定的解除条件行使约定解除权。如购房者未在合同中约定退房条款，但符合法定的退房条件，依据《合同法》第94条规定行使法定解除权，法院一般也会支持购房者的退房要求。对于未经合同约定，也不在法定范畴内的退房请求，建议购房者，应当先找开发商进行协商。在协商不成的情况下，可以持有效证据，向消费者协会投诉，也可以向工商、建设房产管理等行政部门进行申诉。
