律师随笔
搜狐焦点｜安博律师联合推出《解密维权》第39期:没想到你是这样的个人房屋租赁税？！
作者：黄磊 律师 时间：2016年01月27日
NEWS最新消息
NO.1 尽管税法已明确，房租税组成的系列税种的纳税主体是业主（房东），但在中国，租房和二手房买卖过程中，房主总会把税收成本转嫁到租客身上。在已开始征收房租税的城市中，这已成为既定事实。>>查看详情
NO.2财政部网站刚刚发布消息，财政部、国家发展改革委近日下发《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》财税［2015］102号。自2015年11月1日起，在全国统一取消和暂停征收包括房屋租赁手续费等在内的37项行政事业性收费。>>查看详情
引言
近日，成都不少市民反映租房时遇到被要求缴纳“房屋租赁税”，让他们十分头疼。事实上，最近几年，深圳、成都、沈阳等地相继推出的房屋租赁新规中虽一再强化涉税征收举措，但困难重重。房东和房客，你租我赁，各得其所，但若真想将这块市场管起来、并将税费征上来，困难重重。记者调查发现，多数中介和房东在出租房屋时回避登记纳税。这样一来，税费缴纳被无形转移到承租方。那么个人房屋租赁税到底如何征收，标准如何？遇到非法征收时又该如何维权呢，本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、黄磊律师、王亮律师、陈杨律师、彭安碧律师为您详细解答。
律师解密
问题一：房屋出租税的缴纳人是租房人还是出租者？
律师解答：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：八、财产租赁所得。又根据该法第八条规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。房屋出租属于财产租赁，故房屋出租税的缴纳人应当是出租者。 >>查看详情
房屋出租应缴房产税 心存侥幸被处罚
问题二：个人出租住房和非住房分别怎么缴纳税费？律师解答：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号]等国家税收法律法规及政策规定： 个人出租住房缴纳税费情况如下： 1、房产税，以月租金收入的4%计征；2、营业税，符合营业税征收条件的，在3%税率基础上减半征收；3、城市维护建设税，依据纳税人出租的住房所在行政区域，分别按出租住房所缴纳营业税税额的7%、5%、1%计征（市区按7%。县城、镇按5%，其余按1%）；4、教育费附加，按出租住房所缴纳营业税税额的3%计征；5、地方教育附加，按出租住房所缴纳营业税税额的2%计征；6、个人所得税，以月租金依法扣除规定费用和有关税费后的余额为应纳税所得额，减按10%的税率计征；7、免征城镇土地使用税、印花税。 >>查看详情
房屋租赁税该由谁“买单” 政策有但监管难
问题三：个人转租房屋时也需要缴纳税金吗？
律师解答：根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。因此，个人转租房屋时也需要缴纳税金。 >>查看详情
个人出租房屋应缴纳营业税房产税个人所得税 网友关心
搜狐网友"阿宝宝"：个人转租房屋取得的租金收入在计算个人所得税时，是否允许扣除向房屋出租方支付的租金?
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。因此，个人转租房屋取得的租金收入在计算个人所得税时，允许扣除向房屋出租方支付的租金。
搜狐网友"安然"：残疾人取得房屋租赁收入能否免个人所得税？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：根据《中华人民共和国个人所得税法》第五条规定，有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税：一、残疾、孤老人员和烈属的所得；二、因严重自然灾害造成重大损失的；三、其他经国务院财政部门批准减税的。故残疾人取得房屋租赁收入不可以免个人所得税，但是经批准可以减征。
搜狐网友"Luke"：签房租合同需要去街道备案么?房租和手续费里面有没有包含备案所需税费?
北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《成都市房屋租赁管理办法》（成都市人民政府令第140号）第六条、第七条之规 定，房屋租赁合同应当向房地产管理部门登记备案。 《成都市房屋租赁管理办法》第六条对成都市范围内租赁合同备案登记的具体操作问题作出了规定，即“锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下统称五城区）范围内，市属以上（含市属）单位的非住宅房屋租赁，由市房产管理部门委托市房地产经营管理处负责租赁登记备案。区属以下（含区属）单位和个人的非住宅房屋租赁以及住宅房屋的租赁，由市房产管理部门委托房屋所在地的区房产管理部门负责登记备案。五城区以外的其他区（市）县的房屋租赁管理及登记备案，由房屋所在地的房产管理部门负责。” 依据法律和成都市政府规章的规定，房屋租赁合同应当到房屋所在地房产管理部门备案。经咨询成都市房管局，房管局告知为了方便群众办事，租赁合同备案登记当事人也可以直接前往房屋所在地街道办事处办理备案登记。同时，成都市城乡房产管理局已经开通租赁合同网上备案登记业务（成都市范围内的房屋租赁合同均可办理），出租人直接登录成都市城乡房产管理局官网，点击进入“在线办事”栏目，找到“房屋租赁合同网上备案”项，按照网站提示操作即可办理完毕备案登记手续。 租赁合同备案登记免费办理。
搜狐网友"辣辣·黄"：收取教育附加是怎么回事？出租的房子并不是学区房也要征收吗？
北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，如果房东出租住宅给租客用于开公司办公，此时应当根据相关规定将住宅变更为经营性用房，继而租赁税应当按照出租非住房类征收。
NO.1 尽管税法已明确，房租税组成的系列税种的纳税主体是业主（房东），但在中国，租房和二手房买卖过程中，房主总会把税收成本转嫁到租客身上。在已开始征收房租税的城市中，这已成为既定事实。>>查看详情
NO.2财政部网站刚刚发布消息，财政部、国家发展改革委近日下发《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》财税［2015］102号。自2015年11月1日起，在全国统一取消和暂停征收包括房屋租赁手续费等在内的37项行政事业性收费。>>查看详情
引言
近日，成都不少市民反映租房时遇到被要求缴纳“房屋租赁税”，让他们十分头疼。事实上，最近几年，深圳、成都、沈阳等地相继推出的房屋租赁新规中虽一再强化涉税征收举措，但困难重重。房东和房客，你租我赁，各得其所，但若真想将这块市场管起来、并将税费征上来，困难重重。记者调查发现，多数中介和房东在出租房屋时回避登记纳税。这样一来，税费缴纳被无形转移到承租方。那么个人房屋租赁税到底如何征收，标准如何？遇到非法征收时又该如何维权呢，本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、黄磊律师、王亮律师、陈杨律师、彭安碧律师为您详细解答。
律师解密
问题一：房屋出租税的缴纳人是租房人还是出租者？
律师解答：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：八、财产租赁所得。又根据该法第八条规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。房屋出租属于财产租赁，故房屋出租税的缴纳人应当是出租者。 >>查看详情
房屋出租应缴房产税 心存侥幸被处罚
问题二：个人出租住房和非住房分别怎么缴纳税费？律师解答：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号]等国家税收法律法规及政策规定： 个人出租住房缴纳税费情况如下： 1、房产税，以月租金收入的4%计征；2、营业税，符合营业税征收条件的，在3%税率基础上减半征收；3、城市维护建设税，依据纳税人出租的住房所在行政区域，分别按出租住房所缴纳营业税税额的7%、5%、1%计征（市区按7%。县城、镇按5%，其余按1%）；4、教育费附加，按出租住房所缴纳营业税税额的3%计征；5、地方教育附加，按出租住房所缴纳营业税税额的2%计征；6、个人所得税，以月租金依法扣除规定费用和有关税费后的余额为应纳税所得额，减按10%的税率计征；7、免征城镇土地使用税、印花税。 >>查看详情
房屋租赁税该由谁“买单” 政策有但监管难
问题三：个人转租房屋时也需要缴纳税金吗？
律师解答：根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。因此，个人转租房屋时也需要缴纳税金。 >>查看详情
个人出租房屋应缴纳营业税房产税个人所得税 网友关心
搜狐网友"阿宝宝"：个人转租房屋取得的租金收入在计算个人所得税时，是否允许扣除向房屋出租方支付的租金?
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。因此，个人转租房屋取得的租金收入在计算个人所得税时，允许扣除向房屋出租方支付的租金。
搜狐网友"安然"：残疾人取得房屋租赁收入能否免个人所得税？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：根据《中华人民共和国个人所得税法》第五条规定，有下列情形之一的，经批准可以减征个人所得税：一、残疾、孤老人员和烈属的所得；二、因严重自然灾害造成重大损失的；三、其他经国务院财政部门批准减税的。故残疾人取得房屋租赁收入不可以免个人所得税，但是经批准可以减征。
搜狐网友"Luke"：签房租合同需要去街道备案么?房租和手续费里面有没有包含备案所需税费?
北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《成都市房屋租赁管理办法》（成都市人民政府令第140号）第六条、第七条之规 定，房屋租赁合同应当向房地产管理部门登记备案。 《成都市房屋租赁管理办法》第六条对成都市范围内租赁合同备案登记的具体操作问题作出了规定，即“锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下统称五城区）范围内，市属以上（含市属）单位的非住宅房屋租赁，由市房产管理部门委托市房地产经营管理处负责租赁登记备案。区属以下（含区属）单位和个人的非住宅房屋租赁以及住宅房屋的租赁，由市房产管理部门委托房屋所在地的区房产管理部门负责登记备案。五城区以外的其他区（市）县的房屋租赁管理及登记备案，由房屋所在地的房产管理部门负责。” 依据法律和成都市政府规章的规定，房屋租赁合同应当到房屋所在地房产管理部门备案。经咨询成都市房管局，房管局告知为了方便群众办事，租赁合同备案登记当事人也可以直接前往房屋所在地街道办事处办理备案登记。同时，成都市城乡房产管理局已经开通租赁合同网上备案登记业务（成都市范围内的房屋租赁合同均可办理），出租人直接登录成都市城乡房产管理局官网，点击进入“在线办事”栏目，找到“房屋租赁合同网上备案”项，按照网站提示操作即可办理完毕备案登记手续。 租赁合同备案登记免费办理。
搜狐网友"辣辣·黄"：收取教育附加是怎么回事？出租的房子并不是学区房也要征收吗？
北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。因此，如果房东出租住宅给租客用于开公司办公，此时应当根据相关规定将住宅变更为经营性用房，继而租赁税应当按照出租非住房类征收。
