法学论文
法律透析封房官司
作者：王向和 律师 时间：2009年09月04日
法律透析封房官司
闹得沸沸扬扬的封房官司，存在以下问题：人民法院《民事调解书》确认房产归属的房产，房管局还能否重新确认不同的所有人，并发证？房管局是否有权对有争议的房屋当事人之间的权利义务做出裁决？人民法院已生效法律文书的监督程序是什么？人民法院的执行庭是否有权直接否定人民法院审判庭已做出的生效法律文书？这些问题看起来有点专业，实则反映了老百姓日常生活中的道理，因为法理和道理是相通。做为老百姓不懂法，但懂道理，明白了其中的道理，就明白了其中的法理。但这些人民法院的法官未必明白，明白了也未必照此去做，封房官司是这一怪现象的典型反映。
一、房管局为黄某发证及恢复发证行为，违反了《房地产管理法》第37条第（二）、（五）、（七）项，依法应予撤销。
《房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
房管局于2005年5月19日为黄某发证，而争议房产在2004年3月2日就已被美兰区法院查封。房管局为处于查封状态下的房产发证，严重违法。
王女士申请美兰区法院查封了争议房产后，黄某两次以异议人身份，向美兰区法院提出书面异议，称争议房产归其所有。而王女士认为争议房产归李某所有。王女士将黄某的两次书面异议，及王女士认为此房应归李某所有的证据，即龙华区法院的《民事调解书》、公证处的《公证书》，以及李某与其妻康某的《离婚协议书》。因此，涉案房产是有争议的，关键是涉案房产有争议房管局是十分清楚的，而房管局为明知有争议的房产发证，明显违法。
本案争议的房产不是一般的商品房，是为中低收入家庭提供的廉价经济房，此类房产依据 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》第三条第（七）项与（十）项，《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条与六条，以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定，必须办理审批、补交10%的土地出让金才能上市交易。涉案有争议房产没有依法办理上述手续，违背了法律禁止交易的规定。
房管局为黄某的发证行为因违法而应予撤销。
二、房管局为黄某的发证行为，违背了人民法院已对涉案房产司法确权的事实，依法应予撤销。
涉案房产原由李某及其妻子康某投资的私企公司于1997年1月12日从开发商处购买，因该公司一直未从事经营和参加年检，被海口市工商局吊销。
李某与康某2001年离婚时，将此房分归李某所有，双方签订有《离婚协议》，并在公证处办理了公证。2001年2月15日，原新华区人民法院也以（2001）新民初字第216号《民事调解书》确认了上述事实。房管局将人民法院生效法律文书确权的房产，还向黄某发放产权证，严重违背了事实，违反了新华区人民法院《民事调解书》。
三、房管局的行为，也违反了美兰区法院（2004）美执异议第4号《通知》规定。
黄某向法院提查封异议时，美兰区法院以（2004）美执异议第4号《通知》予以驳回。美兰区人民法院在该《通知》中明确告知黄某，他所提供的证据不足以说明涉案有争议房产属其所有，他所提供的证据及所主张的事实是否合法、有效，应通过诉讼程序确认，并限其30日内起诉。
美兰区人民法院的（2004）美执行异议第4号《通知》是正确的，是各级人民法院处理此类问题的一贯做法，原因就在于人民法院在执行阶段无权就当事人的实体权利做出判决，这是另行起诉、审理和判决的事项。对法院都不能直接做出裁判的事项，做为行政机关的房管局更无权。行政机关的最大特点就是依法行政，法律有规定的就做，没有规定的就不做，法律怎么规定的怎么做。依法行政的特点要求行政机关行政时必须规规矩矩，老老实实，不能越雷池半步。现如今有些行政机关及个别行政执法人员胆大包天胆大妄为，眼里根本没这个法字，这与其职责和身份格格不入的。
四、美兰区法院（2004）美执行异议第45-1号《民事裁定书》，不能成为房管局为黄某恢复发证的依据，其恢复发证行为因违法和违背事实应予撤销。
本案经历了房管局发证、王女士异议、房管局注销发证、黄某蒙骗、房管局恢复发证的过程。房管局2004年8月4日为黄某恢复发证的理由是，2004年7月29日美兰区人民法院的（2004）美执字第45-3号《民事裁定书》，该裁定书认定李某是骗取的新华区法院（2001）新民初字第216号《民事调解书》。房管局以此为据恢复其已注销的黄某的房产证也是错误的。
首先，房管局的原发证行为有三项违法事实，其违反已查封、有争议、禁止转让的房产不得办理产权证的法律规定，无论美兰区人民法院的执行裁定是否否定了新华区人民法院的《民事调解书》，房管局原发证时存在的三项违法事实至今依然存在，房管局的注销行为是正确的，依法不能恢复。
其次，美兰区人民法院与龙华区人民法院是平级的基层人民法院，其所做出的执行裁定，根本无权否定新华区法院的《民事调解书》。
其一、一个生效的法律文书，必须经过审监程序这个唯一的法定程序，才能被否定。新华区法院的《民事调解书》没有经过审监程序，任何单位、个人都无权否定。
其二、人民法院执行庭只有执行的权利，没有审判的权利，无权进行实体权利的审理和判决。美兰区人民法院的执行裁定竟然否定了龙华区人民法院的《民事调解书》，是其超越职权，滥用权利！同时，美兰法院这样的执行裁定贻笑大方！
其三、美兰区人民法院的这份执行裁定的内容，仅仅是解除对争议房产的查封，没有裁定：“李某以欺骗手段获取法律文书确认该房产为其个人所有，其财产所得非法。”既然这一内容不是美兰区法院执行裁定的裁定内容，便不能构成对新华区法院《民事调解书》的否定。
最后，既然美兰区法院的执行裁定不能构成对新华区法院《民事调解书》的否定，房管局却以此为由恢复已被其吊销的黄某的房产证，是错上加错。
五、房管局的发证行为所依据的事实与申请办证人黄某主张的事实相互矛盾。同时，黄某主张的事实前后矛盾。房管局的发证行为因无事实依据，依法应予撤销。
1、房管局与黄某相互矛盾。
黄某作为争议房产的办证申请人，他主张争议房产是发展商卖给李某，李某卖给徐某，徐某又卖给黄某。因此，黄某一直主张他是从徐某买房、付款的，只是为了办证，才到发展商处换的购房合同和发票。
房管局出示的证据则没有从李某到徐某再到黄某的购房过程，因此也无反映这个购房过程的合同、发票等证明材料，只有黄某与发展商的购房合同和发票。这样，房管局的证据证实其发证所依据的事实，竟然与争议房产的办证申请人即黄某主张、举证的事实相反，其具体行政行为因无事实依据应予撤销。
换言之，假如黄某当庭所述属实，因房管局在为黄某发证时，并没有依据黄某当庭所述的事实，黄某所述事实不论真伪，都不能做为审查房管局为黄某发证行为的真实、合法与否的依据。
2、黄某所述前后矛盾。
黄某称其从徐某买房、签约、付款，只是为了办证，才到发展商处换成了与发展商的合同和发票。当事人之间买卖后，到发展商处换合同、发票，的确是目前交易的程序。但是，从黄某举证的证据来看，他与发展商之间的关系，绝不是像他所称的是“换合同”、“换发票”的关系，而是他与发展商之间的真实的合同关系和真实的付款关系。
黄某向发展商依约付17.1612万元购房款的《收据》，黄某与房管局均举证了。这份收据本身证明“协会1031号交112350元，0023563号、0009094号、0817652号交59262元，原件收回。”黄某在此收据下边还有加盖发展商公章的说明：“此收据为97年收回协会交款而开的总收据后兑换成本公司的税务发票。”
这里所称的“协会”是指海南省民族经济发展协会，该协会在1988年曾以“福利房”为诱耳，在社会上广泛实施诈骗活动，后被海南省政府查处，本案的发展商是接收“协会”债权、债务的单位。当年黄某向“协会”交的17.1612万元的购房款，被发展商此次收回，原因是发展商将本案争议房产卖给了黄某。这样，黄某 所称的向发展商换购房发票的说法就矛盾了，他不是把其与徐某交易的收据换成发票，以便到房管局处办房产证，而是将发展商的前身，即省民族经济发展协会的收款收据退给发展商，从而换成发展商为其开具争议房产的购房发票。
黄某主张是向徐某购买，而其举证的证据却证明其向发展商购买，前后矛盾。
六、无论是徐某还是发展商，都不能处分争议房产，因为争议房产归李某所有，房管局的发证行为因违背事实而应予撤销。
1、黄某主张从徐某买房根本没有证据，徐某根本无权处分争议房产。
黄某提交的其与徐某以及徐某与李某的合同有伪造之嫌，王女士已提出司法技术鉴定申请。黄某提交的其向徐某交6.98万元房款的收据有伪造之嫌，王女士也提出了司法技术鉴定申请。
更为关键的是，黄某除了证明他从徐某买房付款的真实性外，还必须证明徐某从李某买房付款的真实性。黄某两边都未能证明，他没有证明徐某向李某支付6.1万元房款的任何证据。黄某申请徐某当庭作证，徐某当庭作证与黄某主张自相矛盾，反而印证了王女士关于徐某并未向李某支付房款的主张。因为证人徐某当庭回答审判长、王女士代理律师的发问时，都坚决肯定地说他付给了李某16万左右的房款。在黄某代理律师的诱导性提问提示下，证人徐某发觉了他主张付李某16万左右房款的说法，与黄某主张徐某付李某6.1万元房款的主张矛盾，证人徐某便改口说16万左右不仅是房款，还包括福山镇卖给李某的果园款。而事实是，李某的确在福山镇购买了果园，但不是从徐某买的，而是从一台资企业购买，双方为此还打了官司，有判决书为证。
如前所述，黄某主张向徐某交纳6.98万元购房款的事实，也与其主张向发展商交纳17.1612万元购房款的事实矛盾。黄某买一套房子同时向两个人付两次房款，显然不符合情理，不可信。
其实，因为没有徐某向李某交纳购房款的事实，徐某便无权处分争议房产。所以说，假如退一万步讲，黄某的说法前后不矛盾，他也不能取得争议房产，他买错了对象，徐某因未交购房款，他无权将李某的房产卖于黄某。
2、发展商也无权处分争议房产。
发展商已将争议房产卖给了通创公司，这是三方当事人都无争议的事实。既然如此，发展商怎么还能与黄某签合同，向黄某收取17.1612万元的购房发票？显然，房管局的发证行为侵害了李某的合法权益，依法应予撤销。
闹得沸沸扬扬的封房官司，存在以下问题：人民法院《民事调解书》确认房产归属的房产，房管局还能否重新确认不同的所有人，并发证？房管局是否有权对有争议的房屋当事人之间的权利义务做出裁决？人民法院已生效法律文书的监督程序是什么？人民法院的执行庭是否有权直接否定人民法院审判庭已做出的生效法律文书？这些问题看起来有点专业，实则反映了老百姓日常生活中的道理，因为法理和道理是相通。做为老百姓不懂法，但懂道理，明白了其中的道理，就明白了其中的法理。但这些人民法院的法官未必明白，明白了也未必照此去做，封房官司是这一怪现象的典型反映。
一、房管局为黄某发证及恢复发证行为，违反了《房地产管理法》第37条第（二）、（五）、（七）项，依法应予撤销。
《房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
房管局于2005年5月19日为黄某发证，而争议房产在2004年3月2日就已被美兰区法院查封。房管局为处于查封状态下的房产发证，严重违法。
王女士申请美兰区法院查封了争议房产后，黄某两次以异议人身份，向美兰区法院提出书面异议，称争议房产归其所有。而王女士认为争议房产归李某所有。王女士将黄某的两次书面异议，及王女士认为此房应归李某所有的证据，即龙华区法院的《民事调解书》、公证处的《公证书》，以及李某与其妻康某的《离婚协议书》。因此，涉案房产是有争议的，关键是涉案房产有争议房管局是十分清楚的，而房管局为明知有争议的房产发证，明显违法。
本案争议的房产不是一般的商品房，是为中低收入家庭提供的廉价经济房，此类房产依据 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》第三条第（七）项与（十）项，《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条与六条，以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定，必须办理审批、补交10%的土地出让金才能上市交易。涉案有争议房产没有依法办理上述手续，违背了法律禁止交易的规定。
房管局为黄某的发证行为因违法而应予撤销。
二、房管局为黄某的发证行为，违背了人民法院已对涉案房产司法确权的事实，依法应予撤销。
涉案房产原由李某及其妻子康某投资的私企公司于1997年1月12日从开发商处购买，因该公司一直未从事经营和参加年检，被海口市工商局吊销。
李某与康某2001年离婚时，将此房分归李某所有，双方签订有《离婚协议》，并在公证处办理了公证。2001年2月15日，原新华区人民法院也以（2001）新民初字第216号《民事调解书》确认了上述事实。房管局将人民法院生效法律文书确权的房产，还向黄某发放产权证，严重违背了事实，违反了新华区人民法院《民事调解书》。
三、房管局的行为，也违反了美兰区法院（2004）美执异议第4号《通知》规定。
黄某向法院提查封异议时，美兰区法院以（2004）美执异议第4号《通知》予以驳回。美兰区人民法院在该《通知》中明确告知黄某，他所提供的证据不足以说明涉案有争议房产属其所有，他所提供的证据及所主张的事实是否合法、有效，应通过诉讼程序确认，并限其30日内起诉。
美兰区人民法院的（2004）美执行异议第4号《通知》是正确的，是各级人民法院处理此类问题的一贯做法，原因就在于人民法院在执行阶段无权就当事人的实体权利做出判决，这是另行起诉、审理和判决的事项。对法院都不能直接做出裁判的事项，做为行政机关的房管局更无权。行政机关的最大特点就是依法行政，法律有规定的就做，没有规定的就不做，法律怎么规定的怎么做。依法行政的特点要求行政机关行政时必须规规矩矩，老老实实，不能越雷池半步。现如今有些行政机关及个别行政执法人员胆大包天胆大妄为，眼里根本没这个法字，这与其职责和身份格格不入的。
四、美兰区法院（2004）美执行异议第45-1号《民事裁定书》，不能成为房管局为黄某恢复发证的依据，其恢复发证行为因违法和违背事实应予撤销。
本案经历了房管局发证、王女士异议、房管局注销发证、黄某蒙骗、房管局恢复发证的过程。房管局2004年8月4日为黄某恢复发证的理由是，2004年7月29日美兰区人民法院的（2004）美执字第45-3号《民事裁定书》，该裁定书认定李某是骗取的新华区法院（2001）新民初字第216号《民事调解书》。房管局以此为据恢复其已注销的黄某的房产证也是错误的。
首先，房管局的原发证行为有三项违法事实，其违反已查封、有争议、禁止转让的房产不得办理产权证的法律规定，无论美兰区人民法院的执行裁定是否否定了新华区人民法院的《民事调解书》，房管局原发证时存在的三项违法事实至今依然存在，房管局的注销行为是正确的，依法不能恢复。
其次，美兰区人民法院与龙华区人民法院是平级的基层人民法院，其所做出的执行裁定，根本无权否定新华区法院的《民事调解书》。
其一、一个生效的法律文书，必须经过审监程序这个唯一的法定程序，才能被否定。新华区法院的《民事调解书》没有经过审监程序，任何单位、个人都无权否定。
其二、人民法院执行庭只有执行的权利，没有审判的权利，无权进行实体权利的审理和判决。美兰区人民法院的执行裁定竟然否定了龙华区人民法院的《民事调解书》，是其超越职权，滥用权利！同时，美兰法院这样的执行裁定贻笑大方！
其三、美兰区人民法院的这份执行裁定的内容，仅仅是解除对争议房产的查封，没有裁定：“李某以欺骗手段获取法律文书确认该房产为其个人所有，其财产所得非法。”既然这一内容不是美兰区法院执行裁定的裁定内容，便不能构成对新华区法院《民事调解书》的否定。
最后，既然美兰区法院的执行裁定不能构成对新华区法院《民事调解书》的否定，房管局却以此为由恢复已被其吊销的黄某的房产证，是错上加错。
五、房管局的发证行为所依据的事实与申请办证人黄某主张的事实相互矛盾。同时，黄某主张的事实前后矛盾。房管局的发证行为因无事实依据，依法应予撤销。
1、房管局与黄某相互矛盾。
黄某作为争议房产的办证申请人，他主张争议房产是发展商卖给李某，李某卖给徐某，徐某又卖给黄某。因此，黄某一直主张他是从徐某买房、付款的，只是为了办证，才到发展商处换的购房合同和发票。
房管局出示的证据则没有从李某到徐某再到黄某的购房过程，因此也无反映这个购房过程的合同、发票等证明材料，只有黄某与发展商的购房合同和发票。这样，房管局的证据证实其发证所依据的事实，竟然与争议房产的办证申请人即黄某主张、举证的事实相反，其具体行政行为因无事实依据应予撤销。
换言之，假如黄某当庭所述属实，因房管局在为黄某发证时，并没有依据黄某当庭所述的事实，黄某所述事实不论真伪，都不能做为审查房管局为黄某发证行为的真实、合法与否的依据。
2、黄某所述前后矛盾。
黄某称其从徐某买房、签约、付款，只是为了办证，才到发展商处换成了与发展商的合同和发票。当事人之间买卖后，到发展商处换合同、发票，的确是目前交易的程序。但是，从黄某举证的证据来看，他与发展商之间的关系，绝不是像他所称的是“换合同”、“换发票”的关系，而是他与发展商之间的真实的合同关系和真实的付款关系。
黄某向发展商依约付17.1612万元购房款的《收据》，黄某与房管局均举证了。这份收据本身证明“协会1031号交112350元，0023563号、0009094号、0817652号交59262元，原件收回。”黄某在此收据下边还有加盖发展商公章的说明：“此收据为97年收回协会交款而开的总收据后兑换成本公司的税务发票。”
这里所称的“协会”是指海南省民族经济发展协会，该协会在1988年曾以“福利房”为诱耳，在社会上广泛实施诈骗活动，后被海南省政府查处，本案的发展商是接收“协会”债权、债务的单位。当年黄某向“协会”交的17.1612万元的购房款，被发展商此次收回，原因是发展商将本案争议房产卖给了黄某。这样，黄某 所称的向发展商换购房发票的说法就矛盾了，他不是把其与徐某交易的收据换成发票，以便到房管局处办房产证，而是将发展商的前身，即省民族经济发展协会的收款收据退给发展商，从而换成发展商为其开具争议房产的购房发票。
黄某主张是向徐某购买，而其举证的证据却证明其向发展商购买，前后矛盾。
六、无论是徐某还是发展商，都不能处分争议房产，因为争议房产归李某所有，房管局的发证行为因违背事实而应予撤销。
1、黄某主张从徐某买房根本没有证据，徐某根本无权处分争议房产。
黄某提交的其与徐某以及徐某与李某的合同有伪造之嫌，王女士已提出司法技术鉴定申请。黄某提交的其向徐某交6.98万元房款的收据有伪造之嫌，王女士也提出了司法技术鉴定申请。
更为关键的是，黄某除了证明他从徐某买房付款的真实性外，还必须证明徐某从李某买房付款的真实性。黄某两边都未能证明，他没有证明徐某向李某支付6.1万元房款的任何证据。黄某申请徐某当庭作证，徐某当庭作证与黄某主张自相矛盾，反而印证了王女士关于徐某并未向李某支付房款的主张。因为证人徐某当庭回答审判长、王女士代理律师的发问时，都坚决肯定地说他付给了李某16万左右的房款。在黄某代理律师的诱导性提问提示下，证人徐某发觉了他主张付李某16万左右房款的说法，与黄某主张徐某付李某6.1万元房款的主张矛盾，证人徐某便改口说16万左右不仅是房款，还包括福山镇卖给李某的果园款。而事实是，李某的确在福山镇购买了果园，但不是从徐某买的，而是从一台资企业购买，双方为此还打了官司，有判决书为证。
如前所述，黄某主张向徐某交纳6.98万元购房款的事实，也与其主张向发展商交纳17.1612万元购房款的事实矛盾。黄某买一套房子同时向两个人付两次房款，显然不符合情理，不可信。
其实，因为没有徐某向李某交纳购房款的事实，徐某便无权处分争议房产。所以说，假如退一万步讲，黄某的说法前后不矛盾，他也不能取得争议房产，他买错了对象，徐某因未交购房款，他无权将李某的房产卖于黄某。
2、发展商也无权处分争议房产。
发展商已将争议房产卖给了通创公司，这是三方当事人都无争议的事实。既然如此，发展商怎么还能与黄某签合同，向黄某收取17.1612万元的购房发票？显然，房管局的发证行为侵害了李某的合法权益，依法应予撤销。
