律师随笔
律师买房奇遇记
作者：王向和 律师 时间：2009年09月04日
律师买房奇遇记
做为律师，曾多次代理他人购买商品房，从来未出过任何差错。轮到自己给自己买房时，却险些阴沟翻船上了发展商的当。为此，有一家发展商还送了一个美名日叼民。用漂亮的售楼小姐的话说就是太叼了，还从来没有碰到过这么叼的！回想自己“叼民”的成长经历，至今还心有余悸，幸亏未买那家发展商的商品房！
市民购买房屋，多以发展商刊登在媒体上的售房广告开始。对于售广告，我的经历是，房套用茶余饭后的那则笑话不 妨说，把所有的发展商排成一列，如果说每一个发展商的售房广告都有水份，肯定有冤枉的；如果说每隔一位发展商的售房广告就会有水份，肯定有漏网的。由此，足见发展商售房广告水份之大。何以见得？发展商不肯把售房广告做为合同附件或写进合同的就足以为证，此类发展商十有八九有问题。现行法律及建设部最新版本标准的售房合同书都明确规定，售房广告经双方协商一致可以成为售房合同的有效组成部分。正是因为售房广告的重要性，众发展商花大力气将其售房广告的确做的很精美、很诱人。既然你发展商销售的房子真如的售房广告宣传的那样好，为何不敢将广告内容写进合同呢？这不足见发展商的居心不良吗？此时部分发展商会辩解说，售房合同是建设部制定的标准条款，不能随便更改，否则会影响办证。这种解释不但不能令人信服，恰恰暴露了居心不良的发展商的狐狸尾巴。因为无论是现行法律还是建设部制定的标准售房合同书，都允许对售房合同条款进行协商、修改，再另行签订补充协议。这样的发展商的这样的解释根本就是蒙人。
以现行《合同法》之规定，售房广告不当然具有合同效力，在法律上称之为要约或要约邀请。也就是说，无论售房广告说的如何天花乱坠，只要不写进合同，购买者未与发展商就售房广告内容在合同中达成一致约定，或是使售房广告内容变成合同约定的条款，发展商就不受诱人上当的售房广告的约束，可以不对售房广告承担任何合同责任。笔者一位成都当事人咨询笔者称，其从海口回成都后便在成都购买了某“花园”一套公寓。当时该发展商大肆在《华西都市报》上发布广告，称“花园”内将建一占地3亩的假山，在假山位附进裁树种花养草，给“花园”小区住户重返大自然感觉。笔者这位当事人就是拿着这份报纸广告与发展商签订的购买合同。当这位当事人入住小区之后，才发现发展商根本没有建设售房广告中的假山。当事人便以发展商违约为由，欲状告发展商。经调查，发展商与这一位当事人之间的购房合同，根本没有约定售房广告里面的内容，发展商在向政府相关部门立项、报建时，也根本没有此项内容。因此，状告发展商只得作罢。其实，越来越多的客户开始明白了售房合同与售房广告之间的关系，玩弄二者之间的把戏，以诱人的售房广告吸引顾客签订与售房广告无关的售房合同的“阴谋”，也就越来越不易得逞了。对不敢把售房广告内容写进售房合同的发展商，也就只能敬而远之了。
建设部商品房销售办法今年出台后，发展商关于合同约定的房产销售面积也发生了相应的变化，将套内建筑面积与建筑面积均写进合同。但只不过将原来建筑面积的销售价格按套内建筑面积换算成了套内建筑面积价格，多了套内建筑面积价格而已因。发展商计算的套内建筑面积价格是以其建筑面积价格换算而来的，所以，令购买客户大伤脑筋的房屋面积问题虽比以前有所改进，（因为套内建筑面积是可以单户测量的），但还是没有从根本上解决问题（因为还是没有解决分摊率及分摊面积问题）。正是因为分摊率及分摊面积法无明文规定，不良发展商还是可以以此做文章欺诈购房客户。虽然建设部售房标准合同里约定了关于房屋面积的违约责任，对不良发展商进行售房面积欺诈是一种制约，但也只是“马后炮”而已。药再好医术再高明，那有不得病好？虽然购房客户事后可以通过打官司向不良发展商对说法，但没事谁愿打官司呀？
你能够想象，你正在和一个不是你所购买的商品的主人斤斤计较地讨价还价你所要购买的商品吗？应该说一般不能，但恰恰在商品房这类大宗且价值较高的商品上，购房者却不问一声谁是房屋的主人便与对方签约付款。何也？不良发展商的罩眼法使然。某某房地产公司开发了某楼盘，而售房的却是某某实业公司。某某房地产公司与某某实业公司的关系，发展商自然很清楚，善良的购房人哪里清楚，哪里清楚发展商们的不良居心？房地产开发投资大，开发周期长，风险高，期间充满了变数。一旦发生了风险，某某实业公司尚可抵挡一阵，某某房产公司便留有了进退的余地。至于利用两块牌子一班人马公然进行“初级阶的诈骗”已不多见了。“主体”问题是小儿科，岂能逃过“叼民”的眼睛，对这类发展商还是不沾边的好。
跑遍了无数楼盘，几乎对买房不报希望的时候，希望却偏偏的出现了。某著名楼盘隆重推出了海景、中空、附带花园的跃层公寓。看过发展商精美的售楼书，听过口才完全可以和律师媲美的漂亮的售楼小姐口若悬河涛涛不绝的讲解，再看过比售楼小姐更漂亮的精美模型之后，大有想见恨晚之感。几乎不加思考地决定：就是它了。定金可以交，合同可以签，但职业的敏感提醒“叼民”我坚持要看到现房之后才付款，而置售楼小姐关于看到现房后房价将会大涨的喋喋不休的好言相劝于不顾。捱过了望眼欲穿的几个月，终于见到了梦寐以求的现房时，发现自己还真是一个称职的“叼民”。所谓的私家花园不过是一个阳台而已，所谓的海景只能站在小板凳上从客厅卫生间的窗户上方可可管见大海美景、室内的结构，布局还未走样，但哪有发展商费尽心机制作的漂亮的模型里的厅房显得那么宽敞、明亮！别了，亲爱的海景花园跃层公寓！
做为律师，曾多次代理他人购买商品房，从来未出过任何差错。轮到自己给自己买房时，却险些阴沟翻船上了发展商的当。为此，有一家发展商还送了一个美名日叼民。用漂亮的售楼小姐的话说就是太叼了，还从来没有碰到过这么叼的！回想自己“叼民”的成长经历，至今还心有余悸，幸亏未买那家发展商的商品房！
市民购买房屋，多以发展商刊登在媒体上的售房广告开始。对于售广告，我的经历是，房套用茶余饭后的那则笑话不 妨说，把所有的发展商排成一列，如果说每一个发展商的售房广告都有水份，肯定有冤枉的；如果说每隔一位发展商的售房广告就会有水份，肯定有漏网的。由此，足见发展商售房广告水份之大。何以见得？发展商不肯把售房广告做为合同附件或写进合同的就足以为证，此类发展商十有八九有问题。现行法律及建设部最新版本标准的售房合同书都明确规定，售房广告经双方协商一致可以成为售房合同的有效组成部分。正是因为售房广告的重要性，众发展商花大力气将其售房广告的确做的很精美、很诱人。既然你发展商销售的房子真如的售房广告宣传的那样好，为何不敢将广告内容写进合同呢？这不足见发展商的居心不良吗？此时部分发展商会辩解说，售房合同是建设部制定的标准条款，不能随便更改，否则会影响办证。这种解释不但不能令人信服，恰恰暴露了居心不良的发展商的狐狸尾巴。因为无论是现行法律还是建设部制定的标准售房合同书，都允许对售房合同条款进行协商、修改，再另行签订补充协议。这样的发展商的这样的解释根本就是蒙人。
以现行《合同法》之规定，售房广告不当然具有合同效力，在法律上称之为要约或要约邀请。也就是说，无论售房广告说的如何天花乱坠，只要不写进合同，购买者未与发展商就售房广告内容在合同中达成一致约定，或是使售房广告内容变成合同约定的条款，发展商就不受诱人上当的售房广告的约束，可以不对售房广告承担任何合同责任。笔者一位成都当事人咨询笔者称，其从海口回成都后便在成都购买了某“花园”一套公寓。当时该发展商大肆在《华西都市报》上发布广告，称“花园”内将建一占地3亩的假山，在假山位附进裁树种花养草，给“花园”小区住户重返大自然感觉。笔者这位当事人就是拿着这份报纸广告与发展商签订的购买合同。当这位当事人入住小区之后，才发现发展商根本没有建设售房广告中的假山。当事人便以发展商违约为由，欲状告发展商。经调查，发展商与这一位当事人之间的购房合同，根本没有约定售房广告里面的内容，发展商在向政府相关部门立项、报建时，也根本没有此项内容。因此，状告发展商只得作罢。其实，越来越多的客户开始明白了售房合同与售房广告之间的关系，玩弄二者之间的把戏，以诱人的售房广告吸引顾客签订与售房广告无关的售房合同的“阴谋”，也就越来越不易得逞了。对不敢把售房广告内容写进售房合同的发展商，也就只能敬而远之了。
建设部商品房销售办法今年出台后，发展商关于合同约定的房产销售面积也发生了相应的变化，将套内建筑面积与建筑面积均写进合同。但只不过将原来建筑面积的销售价格按套内建筑面积换算成了套内建筑面积价格，多了套内建筑面积价格而已因。发展商计算的套内建筑面积价格是以其建筑面积价格换算而来的，所以，令购买客户大伤脑筋的房屋面积问题虽比以前有所改进，（因为套内建筑面积是可以单户测量的），但还是没有从根本上解决问题（因为还是没有解决分摊率及分摊面积问题）。正是因为分摊率及分摊面积法无明文规定，不良发展商还是可以以此做文章欺诈购房客户。虽然建设部售房标准合同里约定了关于房屋面积的违约责任，对不良发展商进行售房面积欺诈是一种制约，但也只是“马后炮”而已。药再好医术再高明，那有不得病好？虽然购房客户事后可以通过打官司向不良发展商对说法，但没事谁愿打官司呀？
你能够想象，你正在和一个不是你所购买的商品的主人斤斤计较地讨价还价你所要购买的商品吗？应该说一般不能，但恰恰在商品房这类大宗且价值较高的商品上，购房者却不问一声谁是房屋的主人便与对方签约付款。何也？不良发展商的罩眼法使然。某某房地产公司开发了某楼盘，而售房的却是某某实业公司。某某房地产公司与某某实业公司的关系，发展商自然很清楚，善良的购房人哪里清楚，哪里清楚发展商们的不良居心？房地产开发投资大，开发周期长，风险高，期间充满了变数。一旦发生了风险，某某实业公司尚可抵挡一阵，某某房产公司便留有了进退的余地。至于利用两块牌子一班人马公然进行“初级阶的诈骗”已不多见了。“主体”问题是小儿科，岂能逃过“叼民”的眼睛，对这类发展商还是不沾边的好。
跑遍了无数楼盘，几乎对买房不报希望的时候，希望却偏偏的出现了。某著名楼盘隆重推出了海景、中空、附带花园的跃层公寓。看过发展商精美的售楼书，听过口才完全可以和律师媲美的漂亮的售楼小姐口若悬河涛涛不绝的讲解，再看过比售楼小姐更漂亮的精美模型之后，大有想见恨晚之感。几乎不加思考地决定：就是它了。定金可以交，合同可以签，但职业的敏感提醒“叼民”我坚持要看到现房之后才付款，而置售楼小姐关于看到现房后房价将会大涨的喋喋不休的好言相劝于不顾。捱过了望眼欲穿的几个月，终于见到了梦寐以求的现房时，发现自己还真是一个称职的“叼民”。所谓的私家花园不过是一个阳台而已，所谓的海景只能站在小板凳上从客厅卫生间的窗户上方可可管见大海美景、室内的结构，布局还未走样，但哪有发展商费尽心机制作的漂亮的模型里的厅房显得那么宽敞、明亮！别了，亲爱的海景花园跃层公寓！
