解读《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》的亮点
笔者：尹利兵律师

第一点：作为宅基地管理专门的部门规章意义重大
农村农业部于2022年11月28日公开的《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“暂行办法草案”），这是第一部关于宅基地管理的专门部门规章，其上位法是《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，对于农村宅基地管理具有重大意义。
一是出台该部门规章，有利于深化宅基地的管理和改革工作，是乡村振兴富民政策的需要。近些年来，党中央以及国务院高度重视着盘活农村集体建设用地、农民承包土地和宅基地。宅基地又是农村三块地中的重中之重。
二是出台该部门规章，是“户有所居”惠民政策的要求。调查发现，目前我市很多村组已经没有剩余宅基地可供村集体分配，甚至有一些村组多年来也没有新分配宅基地。与此同时，许多村组集体建设用地利用效率低下，一户多宅现象严重。此次农村宅基地管理制度的改革，从法律上对农村村民“一户一宅”进行了规范。
三是出台该部门规章，有利于提高乡村治理水平和让宅基地管理有法可依。现今，农村宅基地管理和改革工作存在滞后的问题，农村存在占用公路、耕地和水利设施等违法现象。与此同时，也存在着对村民建房管理责权不统一、“管得住、不能管”等问题，原来是县级自然资源管审批，但县级范围较大，难以监管；乡镇容易出现村民违建问题，但又无权处理。
四是出台该部门规章，是实现生态宜居美丽乡村的需要。近年来，农村居民住宅建设管理相对滞后，出现了建设地点分散，房屋朝向杂乱，建筑风格多种多样，农民无房可住，特别是超大超高和别墅大院等问题。

第二点：明确宅基地管理的各个部门职能分工
根据“暂行办法草案”的规定：要建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，实行全程监管，及时发现、制止和依法处置涉及宅基地的违法违规行为。
一是明确县级以上地方人民政府农业农村主管部门负责本行政区域农村宅基地改革和管理有关工作。县级以上人民政府农业农村主管部门和其他有关行政主管部门依据各自职责开展监督检查。县级以上人民政府农业农村主管部门依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查，其内设或所属的农业综合行政执法机构具体承担职责范围内的农村宅基地执法工作。
二是乡（镇）人民政府负责宅基地审核批准和监管，指导农村集体组织开展宅基地管理。乡（镇）人民政府加强宅基地申请审批及后续管理，将宅基地纳入基层网格管理和指挥平台，组织开展巡查监管。
三是农村集体经济组织按照宅基地所有权归属，代表集体行使宅基地所有权，依照法律规定管理本集体所有的宅基地，引导村民合理利用宅基地。农村集体经济组织不健全的，由村民委员会或村民小组依法代表集体行使宅基地所有权。农村集体经济组织应当履行宅基地所有权人职责，规范管理和合理利用宅基地，发现本辖区内宅基地违法违规行为立即进行制止并上报。

第三点：确定宅基地管理的基本原则
一是农村村民住宅用地选址应当符合乡（镇）国土空间规划、村庄规划。
二是宅基地面积控制有标准，农村村民新建住宅的，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，从严从紧控制占用耕地，不得占用永久基本农田。
三是农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。
四是不得强制农村村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住。县级人民政府农业农村主管部门依照职责协调落实农村村民住宅建设用地指标，保障农村村民住宅建设合理用地需求。

第四点：强调了宅基地申请与审批的原则
宅基地分配遵循成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控的原则。
第十五条 农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。
（一）家庭无宅基地的；
（二）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；
（三）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；
（四）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。
对前款第（三）项的情形在宅基地分配中优先予以保障。
夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。
第二十条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（一）不符合“一户一宅”规定的；
（二）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；
（三）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；
（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；　
（五）不符合分户申请宅基地条件的；
（六）不符合国土空间规划、村庄规划的；
（七）现有土地资源无法满足分配需求的；
（八）法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。

第五点：具体规定了宅基地的使用要求
一是明确了宅基地的具体用途是按照规划许可建造住宅及其附属设施。
二是规定了农村村民住宅建设开工前需要经乡（镇）人民政府申请现场划定宅基地用地范围，住宅建设后应当经乡（镇）人民政府竣工验收。
三是强调了农村村民对宅基地使用权及其住宅及其附属设施具有依法申请不动产登记的权利。
四是鼓励利用闲置宅基地和闲置住宅开展经营性活动。
五是保护非本集体经济组织成员和继承农户住宅的本集体经济组织成员在该住宅存续期间可以依法使用宅基地的权利。

第六点：细化了宅基地的出租、转让、退出与收回等问题
一是统一规定宅基地及其房屋出租租赁合同期限不得超过二十年，禁止借出租名义买卖宅基地。
二是再次明确允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。
三是对收回宅基地的几种情形进行了具体规定。
四是强调宅基地使用权进行不动产登记。第二十九条 规定了宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记；第三十二条 规定了退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。第三十三条规定了严禁城镇居民到农村购买宅基地，对城镇居民非法占用宅基地建造的住宅或购买的农户住宅依法不予办理不动产登记。