法学论文
房屋失火原因不明，承租人可否免除赔偿责任？
作者：姚艳艳 律师 时间：2018年07月05日
房屋失火原因不明，承租人可否免除赔偿责任？【案情简介】
高某租赁张某的房屋用于经营宾馆，租赁期间发生火灾，造成张某房屋受损。公安消防部门认定火灾原因不明，但可排除雷击、纵火、自燃、外来火源、电气线路故障等原因，未排除用火不慎等引发火灾。
事后，张某认为高某对房屋因管理不善才导致火灾的发生，应承担全部赔偿责任。而高某则认为公安消防部门已认定火灾原因不明，故自己不应承担赔偿责任。双方对房屋损失问题协商未果，张某遂提起诉讼。那么，出租房屋失火,损失究竟该由谁来承担呢?
【法律解读】
根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可见，出租人出租房屋时首先要保证房屋符合安全居住标准，不能存在安全隐患，且对房屋及设施是负有维修责任的。倘若因房屋安全隐患造成他人损失的，将由出租人来赔偿。反之，若因承租人不合理使用房屋等自身因素造成他人损失的，出租人不仅可以免责，还可以向承租人提出索赔。
通常情况下，法院在审理此类案件时需依据消防部门出具的《火灾事故认定书》认定责任。由于本案火灾事故的具体原因不明，但又不能排除用火不慎等引发火灾事故的可能，火灾原因存在不确定因素。根据《合同法》第二百二十二条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。高某在承租房屋期间，实际占有和使用该房屋，有义务保管房屋的安全。所以，实践中起火原因无法查明的，一般认定承租人没有尽到妥善保管的义务，并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。
【律师建议】
双方签订租赁合同前，出租人应当明确告知承租人房屋及附属设施的年份，对出租屋内的安全消防设施、家电等进行检查，对可能存在的缺陷和隐患，有义务进行完善和维修。作为承租人，在签订合同前也应仔细检查房屋内的相关设施，发现隐患及时向出租人提出并予以消除，且按照合同约定使用房屋，妥善保管房屋。故，双方都应对房屋进行安全检查，并将房屋是否符合安全标准等信息写入合同内，避免发生火灾时，一方向另一方推卸责任。
高某租赁张某的房屋用于经营宾馆，租赁期间发生火灾，造成张某房屋受损。公安消防部门认定火灾原因不明，但可排除雷击、纵火、自燃、外来火源、电气线路故障等原因，未排除用火不慎等引发火灾。
事后，张某认为高某对房屋因管理不善才导致火灾的发生，应承担全部赔偿责任。而高某则认为公安消防部门已认定火灾原因不明，故自己不应承担赔偿责任。双方对房屋损失问题协商未果，张某遂提起诉讼。那么，出租房屋失火,损失究竟该由谁来承担呢?
【法律解读】
根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可见，出租人出租房屋时首先要保证房屋符合安全居住标准，不能存在安全隐患，且对房屋及设施是负有维修责任的。倘若因房屋安全隐患造成他人损失的，将由出租人来赔偿。反之，若因承租人不合理使用房屋等自身因素造成他人损失的，出租人不仅可以免责，还可以向承租人提出索赔。
通常情况下，法院在审理此类案件时需依据消防部门出具的《火灾事故认定书》认定责任。由于本案火灾事故的具体原因不明，但又不能排除用火不慎等引发火灾事故的可能，火灾原因存在不确定因素。根据《合同法》第二百二十二条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。高某在承租房屋期间，实际占有和使用该房屋，有义务保管房屋的安全。所以，实践中起火原因无法查明的，一般认定承租人没有尽到妥善保管的义务，并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。
【律师建议】
双方签订租赁合同前，出租人应当明确告知承租人房屋及附属设施的年份，对出租屋内的安全消防设施、家电等进行检查，对可能存在的缺陷和隐患，有义务进行完善和维修。作为承租人，在签订合同前也应仔细检查房屋内的相关设施，发现隐患及时向出租人提出并予以消除，且按照合同约定使用房屋，妥善保管房屋。故，双方都应对房屋进行安全检查，并将房屋是否符合安全标准等信息写入合同内，避免发生火灾时，一方向另一方推卸责任。
律师资料
姚艳艳律师
电话：15800977…
