【案情介绍】
        小徐欲出售自己的房子，中介带小毛看房后，小毛看中了房子，于是小徐、小毛、中介三方签订了中介提供的《房地产买卖居间协议》，约定中介费240000元，小徐支付中介费的时间为《房屋买卖合同》成立时。当日小徐与小毛签订了《房屋买卖合同》，过了三天，小毛以自己无购房资格与小徐解除了《房屋买卖合同》。中介认为小徐应按合同约定支付中介费，遂诉至法院。 
        中介：合同约定了签订《房屋买卖合同》时，小徐就应当支付全额中介费。 
        小徐：《居间合同》约定中介必须完成服务内容后，才可以收取佣金。现在中介并未完成全部居间服务，所以无权主张佣金。
【法院判决】 
        法院认为，中介促成小徐和小毛签订《房屋买卖合同》，完成了居间服务中撮合双方签订合同之内容，但并未完成协助网签、办理房屋产权过户及房屋验收服务等后续内容。且因为《房屋买卖合同》解除，后续居间服务无法继续履行，对于居间服务佣金，应结合中介已经提供的居间服务内容予以确定。 
        法院判决，综合考虑中介已完成的居间服务内容的基础上，酌定小徐支付中介居间服务佣金20000元。
【律师观点】 
        中介无权主张要求支付全额中介费。虽然居间协议中约定《房屋买卖合同》成立时支付佣金，但是协议是中介单方制作，且没有证据表明中介已向买卖双方明示上述内容；由于该内容实际上排除了买卖双方的权利，免除了中介的合同责任，故应为无效格式条款。 
        居间服务内容应当包括成立《房屋买卖合同》之后由居间方协助买卖双方完成买卖交易、产权过户等全部程序，仅在居间服务内容全部完成时，居间人方可主张全部居间服务费用。居间人未完成全部居间服务费用时，居间服务佣金的金额应依据中介已确实履行的居间服务内容以确定。因此，如果中介已经完成了部分居间服务，买卖双方应支付其部分居间服务费用。