成功案例
房产中介未对订约重要信息进行调查应否担责
作者：姚艳艳 律师 时间：2016年07月15日
2014年7月初侯某到某房屋中介机构登记购房，欲在某村购买平房一处。2014年7月10日左右，刘某与某房屋中介机构工作人员宋某商定，将坐落于北京市某村某院的北房5间以15万元价格通过中介公司出售，出售价款多于15万元部分归中介所有。后经该房屋中介机构介绍并由其工作人员带领，侯某到刘某欲出售的平房看房。经该房屋中介机构工作人员多次电话沟通、协调，侯某同意以25万元价格购买刘某出售的平房。2014年7月17日，侯某、刘某在宋某见证下签订房屋买卖协议，同日，侯某将购房款25万元转入宋某账户，同时支付该房屋中介机构中介费7000元。宋某支付刘某卖房款15万元，剩余10万元作为卖房差价由该房屋中介机构占有。2014年7月20日，因刘某联系不上，侯某报警。后经警方调查，上述房屋非刘某所有。2015年2月13日，经法院刑事判决书认定刘某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年五个月，并处罚金六千元；责令刘某退赔人民币十五万元，发还侯某。该刑事判决已生效。2014年7月21日，宋某通过银行转账退还侯某购房款差价99 950元，花费转账费50元，并退还侯某中介费6000元。侯某认为作为中介方的某房屋中介机构和宋某未尽到合理审查义务，导致剩余15万元购房款和中介费1000元未予返还。
后侯某与被告协商未果，起诉到本院，要求二被告赔偿侯某损失15万元并支付利息（自2014年7月18日起至付清侯某15万元之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），要求被告返还中介费1000元。
该中介机构和宋某答辩称：确实为侯某提供中介服务，但侯某遭受的15万元房款损失系刘某诈骗造成，刑事判决书已确认由刘某返还，因此不同意侯某请求赔偿15万元房款及利息的请求，只同意返还中介费1000元。
【裁判要点】
法院经审理后认为：侯某经某房屋中介机构介绍，与刘某签订了房屋买卖协议，某房屋中介机构收取侯某中介费7000元，某房屋中介机构与侯某之间属居间合同关系。某房屋中介机构是居间合同的居间人，侯某因刘某的诈骗，遭受了经济损失，且有15万元购房款未得到弥补，在刑事判决书生效后，刘某并未退赔该15万元，也无可供执行的财产。侯某提出的利息损失请求，非直接损失，不予认定。买房人侯某明知其作为城市居民，无权购买农村平房，依然与刘某签订房屋买卖协议，且作为买卖合同一方当事人，在没有严格审查房屋产权手续的情况下，即支付购房款，应对自己遭受的损失承担主要责任。某房屋中介机构作为专业中介服务机构，在进行居间服务时，应对房屋性质及房屋权属证明等重要事项信息进行调查核实，并向委托人进行如实报告。本案中，某房屋中介机构没有尽到合理的审查义务，对侯某遭受的15万元购房款损失承担次要责任。根据侯某、某房屋中介机构的过错程度，酌定双方的责任比例为7:3。宋某作为该房屋中介机构的员工，其履行职务行为的法律后果应由该房屋中介机构负担。因此，法院判决该中介机构赔偿侯某购房款损失四万五千元、中介费一千元。
一审法院宣判后，原告侯某、被告房地产中介机构均不服提起上诉。后北京市第一中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
【分析】
（一）比较法的考察
从世界各国来看，房屋中介合同是居间合同关系中的一种，居间人对委托人承担了相应的义务，其中，对于向委托人提供居间信息而言，大致有三个层次：如实报告、合理审查和积极调查。如实报告义务是最低层次的义务，是指居间人应将所知道的居间信息如实告知给委托人；合理审查属于较高一层的义务，是指居间人应当对居间信息进行谨慎合理的审查；积极调查是最高层次的义务，是指居间人应当以向相对人报告的信息真实可靠为目的，进行额外的、积极的调查核实。从国外的立法例来看，虽然各国立法上很少明确规定居间人的合理审查义务，但大都可以通过法律解释的方式当然地推导出居间人的合理审查义务。比如在德国，就是通过对立法的当然性解释推导出居间人的合理审查义务。《德国商法典》第98条规定了居间人的“过失损害赔偿责任”，结合该法第 347 条关于商行为之谨慎义务的规定，显然，德国居间人负有合理审查的义务，且该义务未履行的损害赔偿责任以“过失”为要件。还有一些国家根据“举重以明轻”的原则，通过给居间人规定更为严格的义务，当然地推导出居间人的合理审查义务，如意大利和我国台湾地区。《意大利民法典》第1759条规定了“居间人对文书签字人的真实性和通过他转移的证券最后背书的真实性承担责任。”该条显然规定了居间人有比合理审查程度更重的审查责任；我国台湾地区更是直接规定了居间人的积极调查义务。
（二）法律条文的考察
根据《合同法》第424条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。居间合同产生的原因通常是由于委托人信息渠道有限，通过居间人达到订立合同的目的。
居间人是否负有积极调查义务，在立法上虽并没有明确规定，但对条文进行解释可以发现：第一，《合同法》第425条规定的告知义务程度为“如实”，进行文义解释也就是说居间人就有关事项的报告内容应具有真实性，不能故意隐瞒与订立合同有关的事实，更不能虚构或者捏造虚假的情况。委托人虽然是最后决断的作出者，但是委托人据以作出判断的信息是居间人提供的，委托人的判断和了解行为是建立在对居间人提供的信息真实信赖基础之上的。居间人在交易活动中所起到的中介作用看，居间人一般均具有相应的知识、能力和从业条件，委托人付出对价的目的在于获得居间人提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足，这是居间关系存在的意义。第二，合理审查义务是指居间人对获知的信息进行合理的审查之后再告诉委托人。合理审查并非是对所有信息都进行审查，在居间合同中双方可以约定居间合同的审查事项，但在没有约定时，审查义务应限定在“关键性”的范围之内。案例中，居间人作为从事商品房销售代理，租赁、信息咨询服务的专业房地产中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，这也是被告作为居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，居间人虽不负有主动向房屋权属登记机关调查核实的义务，但应当要求出卖人提供房屋权属证明，并将查验后获得的信息如实报告委托人。居间人具备调查关键信息的能力，要求其负担调查义务，能以最小成本公平合理的分担委托人的风险，符合行业存在之根本。
（三）法学理论的考察
我国立法虽只规定了居间人的如实报告义务，并没有明确规定居间人的合理审查义务，而《合同法》和《民法通则》均规定了公平原则和诚实信用原则，因此，居间人的合理审查义务是有理论基础的。其一，公平原则与诚实信用原则是民法的基本原则，他们具有三大功能：一是指导当事人行使权力履行义务；二是解释、评价和补充法律行为；三是解释和补充法律。作为裁判者的法官应当敢于援引基本原则来填补漏洞，恰当的运用原则进行充分的说理，可以有力地支持判决的正当性。其二，公平原则和诚实信用原则是我国现行法律明确规定的，具有法律约束力。其三，司法实践中，已经有大量的案件是运用民法基本原则进行裁判的，在社会生活发展加快的背景中，对于填补法律漏洞，为相对滞后的法律法规来处理日新月异的矛盾、纠纷提供了答案。为此，未来的法律规范应该对居间人的合理审查义务加以明确，以统一审判实践的裁判尺度，引导居间人职业行为。
（四）居间行业规范和惯例的考察
不同的行业有不同的惯例和行为准则，房地产居间合同通常由具有房地产中介资质的专业机构与委托人签订，给予委托人在房屋买卖、租赁方面其所具有的专业知识和从业经验。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”由此，在房地产居间行业规范和行业惯例来看，房地产中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。
后侯某与被告协商未果，起诉到本院，要求二被告赔偿侯某损失15万元并支付利息（自2014年7月18日起至付清侯某15万元之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），要求被告返还中介费1000元。
该中介机构和宋某答辩称：确实为侯某提供中介服务，但侯某遭受的15万元房款损失系刘某诈骗造成，刑事判决书已确认由刘某返还，因此不同意侯某请求赔偿15万元房款及利息的请求，只同意返还中介费1000元。
【裁判要点】
法院经审理后认为：侯某经某房屋中介机构介绍，与刘某签订了房屋买卖协议，某房屋中介机构收取侯某中介费7000元，某房屋中介机构与侯某之间属居间合同关系。某房屋中介机构是居间合同的居间人，侯某因刘某的诈骗，遭受了经济损失，且有15万元购房款未得到弥补，在刑事判决书生效后，刘某并未退赔该15万元，也无可供执行的财产。侯某提出的利息损失请求，非直接损失，不予认定。买房人侯某明知其作为城市居民，无权购买农村平房，依然与刘某签订房屋买卖协议，且作为买卖合同一方当事人，在没有严格审查房屋产权手续的情况下，即支付购房款，应对自己遭受的损失承担主要责任。某房屋中介机构作为专业中介服务机构，在进行居间服务时，应对房屋性质及房屋权属证明等重要事项信息进行调查核实，并向委托人进行如实报告。本案中，某房屋中介机构没有尽到合理的审查义务，对侯某遭受的15万元购房款损失承担次要责任。根据侯某、某房屋中介机构的过错程度，酌定双方的责任比例为7:3。宋某作为该房屋中介机构的员工，其履行职务行为的法律后果应由该房屋中介机构负担。因此，法院判决该中介机构赔偿侯某购房款损失四万五千元、中介费一千元。
一审法院宣判后，原告侯某、被告房地产中介机构均不服提起上诉。后北京市第一中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
【分析】
（一）比较法的考察
从世界各国来看，房屋中介合同是居间合同关系中的一种，居间人对委托人承担了相应的义务，其中，对于向委托人提供居间信息而言，大致有三个层次：如实报告、合理审查和积极调查。如实报告义务是最低层次的义务，是指居间人应将所知道的居间信息如实告知给委托人；合理审查属于较高一层的义务，是指居间人应当对居间信息进行谨慎合理的审查；积极调查是最高层次的义务，是指居间人应当以向相对人报告的信息真实可靠为目的，进行额外的、积极的调查核实。从国外的立法例来看，虽然各国立法上很少明确规定居间人的合理审查义务，但大都可以通过法律解释的方式当然地推导出居间人的合理审查义务。比如在德国，就是通过对立法的当然性解释推导出居间人的合理审查义务。《德国商法典》第98条规定了居间人的“过失损害赔偿责任”，结合该法第 347 条关于商行为之谨慎义务的规定，显然，德国居间人负有合理审查的义务，且该义务未履行的损害赔偿责任以“过失”为要件。还有一些国家根据“举重以明轻”的原则，通过给居间人规定更为严格的义务，当然地推导出居间人的合理审查义务，如意大利和我国台湾地区。《意大利民法典》第1759条规定了“居间人对文书签字人的真实性和通过他转移的证券最后背书的真实性承担责任。”该条显然规定了居间人有比合理审查程度更重的审查责任；我国台湾地区更是直接规定了居间人的积极调查义务。
（二）法律条文的考察
根据《合同法》第424条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。居间合同产生的原因通常是由于委托人信息渠道有限，通过居间人达到订立合同的目的。
居间人是否负有积极调查义务，在立法上虽并没有明确规定，但对条文进行解释可以发现：第一，《合同法》第425条规定的告知义务程度为“如实”，进行文义解释也就是说居间人就有关事项的报告内容应具有真实性，不能故意隐瞒与订立合同有关的事实，更不能虚构或者捏造虚假的情况。委托人虽然是最后决断的作出者，但是委托人据以作出判断的信息是居间人提供的，委托人的判断和了解行为是建立在对居间人提供的信息真实信赖基础之上的。居间人在交易活动中所起到的中介作用看，居间人一般均具有相应的知识、能力和从业条件，委托人付出对价的目的在于获得居间人提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足，这是居间关系存在的意义。第二，合理审查义务是指居间人对获知的信息进行合理的审查之后再告诉委托人。合理审查并非是对所有信息都进行审查，在居间合同中双方可以约定居间合同的审查事项，但在没有约定时，审查义务应限定在“关键性”的范围之内。案例中，居间人作为从事商品房销售代理，租赁、信息咨询服务的专业房地产中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，这也是被告作为居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，居间人虽不负有主动向房屋权属登记机关调查核实的义务，但应当要求出卖人提供房屋权属证明，并将查验后获得的信息如实报告委托人。居间人具备调查关键信息的能力，要求其负担调查义务，能以最小成本公平合理的分担委托人的风险，符合行业存在之根本。
（三）法学理论的考察
我国立法虽只规定了居间人的如实报告义务，并没有明确规定居间人的合理审查义务，而《合同法》和《民法通则》均规定了公平原则和诚实信用原则，因此，居间人的合理审查义务是有理论基础的。其一，公平原则与诚实信用原则是民法的基本原则，他们具有三大功能：一是指导当事人行使权力履行义务；二是解释、评价和补充法律行为；三是解释和补充法律。作为裁判者的法官应当敢于援引基本原则来填补漏洞，恰当的运用原则进行充分的说理，可以有力地支持判决的正当性。其二，公平原则和诚实信用原则是我国现行法律明确规定的，具有法律约束力。其三，司法实践中，已经有大量的案件是运用民法基本原则进行裁判的，在社会生活发展加快的背景中，对于填补法律漏洞，为相对滞后的法律法规来处理日新月异的矛盾、纠纷提供了答案。为此，未来的法律规范应该对居间人的合理审查义务加以明确，以统一审判实践的裁判尺度，引导居间人职业行为。
（四）居间行业规范和惯例的考察
不同的行业有不同的惯例和行为准则，房地产居间合同通常由具有房地产中介资质的专业机构与委托人签订，给予委托人在房屋买卖、租赁方面其所具有的专业知识和从业经验。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”由此，在房地产居间行业规范和行业惯例来看，房地产中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。
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