二手房交易中暗藏的坑坑不要太多。作为律师，见得太多了。但是对于大多数善良的人们来说，买房这种动辄几百万的事情一辈子也就一两次。可是，一旦很不幸运的遇到纠纷真的是劳心伤财。事前防范系列我们已经介绍过 户口问题、贷款问题，今天小编和大家分享的是  查封 ，你的交易标的房屋被查封了，除了一脸懵比和无助你可以从哪些方面挽救或是防范呢？


案件事实
小董近日准备买房结婚。一天，他路过一家中介公司，看到橱窗中张贴的挂牌房源中有一套商品房价格很低，红色的“急售”字样特别醒目。进去询问后才知道，房东因为资金紧张，急于将这套房子出卖后偿还债务，目前这套房子已经被法院查封。中介人员明确告诉小董因为房屋被查封，产权过户的手续可能比较复杂，但房东表示拿到房款后会马上偿还债务并申请法院解除查封，办理产权过户手续。小董觉得这套房屋的地段、配套设施、楼层等各方面都符合自己的要求，特别是价格比其他同等条件的房屋低不少，能不能找到一个万全之策，保证自己既买下房子，又回避风险呢？小董决定向一位律师朋友咨询一下再作决定。


律师建议
律师朋友听完介绍后告诉小董，法院之所以查封房东的这套房屋，是为了限制房东转移房屋产权以保证法院的判决生效后有足够的财产可供执行，因此法院的查封措施不解除，房屋产权便不能过户；但是如果房东能够提前偿还债务或者向法院提供其他财产担保，法院也可以提前解除查封。总的来说，购买被法院查封的二手房交易风险较大，一旦操作不当，极易引发纠纷。   
回避风险的关键有两点：
一是确保房东所获房款足以清偿债务并及时清偿债务，以便法院解除查封；
二是在查封措施解除后应立即办理产权过户手续，以避免房屋因其他债务被再次查封或被房东抵押给他人；


案件点评
在二手房交易中，购买具有权利负担的二手房存在很大的交易风险，如果某个环节出现差错，可能出现“满盘皆输”的后果。目前实践中二手房的权利负担主要有两大类：一是司法机关的查封，二是抵押。在遇到此类交易时，务必保持清醒的头脑，增强风险防范意识，采取有效措施最大限度地保护自己的合法权益。
司法机关对房屋的查封属于财产保全的一种。
所谓财产保全是指法院为了确保生效判决得以执行，对被告所有的金钱、车辆、房屋等其他财产进行冻结或查封，以限制其处分的司法活动。房屋一旦经司法机关查封，任何人未经采取查封措施的法院的同意，不得解除查封或对该房屋进行处分。因此，在查封措施解除前，房屋登记部门无法为该房屋的购买人办理产权过户手续，房屋所有人出卖这类房屋的前提也就是设法解除法院的查封。


   1房屋所有人可以通过两种途径解除查封
一、提前清偿引发查封的债务，使债务消灭，查封的基础丧失后，法院自然应当解除查封。
二、向债权人提供其他与债务数额相当的财产担保，以替代被查封的房屋。
2购房人在购买这类房屋时务必注意以下三点：
一、应当及时和债权人、法院取得联系，查明产权人的债务状况和查封的具体情况。
二、应当确保所付房款用于清偿债务，条件允许的情况下可以约定各方在场时由购房人直接向债权人清偿或通过法院清偿，以避免房款被产权人挪作他用。
三、在获得法院的解除查封裁定后立即办理产权过户手续，以避免被其他债权人捷足先登再行查封或抵押。
3房屋被查封主要基于以下几种情形：
一、诉前保全
二、违章建筑（即行政查封）
三、产权不明导致的纠纷
四、交易房屋系一房多卖
五、产权人涉及债务纠纷较多
六、交易过程中，产权人有违法行为的
七、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的
（不限于上述理由）
“签前查封”和“签后查封”

1“签前被查封”的风险

（1）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”
（2）由于交易房屋存在查封，处于被限制转让的状态，所以网签合同、缴税过户等流程手续是无法进行的哦。
（3）交易房屋存在查封，表明房屋出售人的债务纠纷较多，那房屋购买人之前支付的购房款有可能无法追回，且也许会出现轮候查封。


2 “签后被查封”的风险

（1）房屋买卖合同虽然是有效的，但是交易房屋处于被限制转让的状态，在上海市房产交易中心（下称“交易中心”）被标注为“已限制登记”，即便房屋出售人积极配合，也无法办理所有权转移登记手续，因而房屋购买人只能按照合同约定的违约条款追究房屋出售人的违约责任。
（2）房屋购买人已支付了房款，面临着款项无法追回的风险。


3 风险规避之“签前被查封”

（1）房屋买卖合同虽然是有效的，但是交易房屋处于被限制转让的状态，在上海市房产交易中心（下称“交易中心”）被标注为“已限制登记”，即便房屋出售人积极配合，也无法办理所有权转移登记手续，因而房屋购买人只能按照合同约定的违约条款追究房屋出售人的违约责任。
（2）房屋购买人已支付了房款，面临着款项无法追回的风险。


4 风险规避之“签后被查封”

购房前的准备工作 为避免签署相关文件之后发现房屋被查封的情况，所以在签订定金协议或类似文本之前，一定要做到以下三点：
1. 时间：签订合同前
    地点：房地产交易中心
    需要：拉产调核房
    确认：交易房屋是否被登记为查封、异议登记等状态 
2. 买家一定要和经纪公司、房屋出售人协商沟通，尽量控制定金的数额。
3. 拉产调核房后，虽无查封情形但产调上显示房屋出售人存在的债务纠纷较多，则不建议房屋购买人进行购买。


5 “签后被查封”如何救济？一、应当及时和债权人、法院取得联系，查明产权人的债务状况和查封的具体情况。
二、应当确保所付房款用于清偿债务，条件允许的情况下可以约定各方在场时由购房人直接向债权人清偿或通过法院清偿，以避免房款被产权人挪作他用。
三、在获得法院的解除查封裁定后立即办理产权过户手续，以避免被其他债权人捷足先登再行查封或抵押。


法条链接
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。


小编提示
 “无产证”的房屋是否能查封？ “无产证”（尚未办理产证）的房屋是可以进行预查封的，待房屋产权证书下发之后，预查封登记转化为查封登记，且效力等同于查封登记
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