成功案例
借名买房是捷径？走不好就是坑……
作者：姚艳艳 律师 时间：2016年08月04日
夫妻假离婚解决了家庭买房投资的限制，而借名买房则是另一种避税的买房手段。这一条看似捷径的路，稍有不慎，亲情的巨轮翻了，友情的小船也翻了。小编今天告诉你借名买房如何不翻船？普法便利贴所谓“借名买房”，是指实际出资人(借名人)借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。但是，这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷。典型案例一老陈夫妻，年近六十，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记所有权人为其儿子小陈先生，房屋贷款均由老陈以小陈先生名义偿还。后小陈先生将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到老陈夫妇的银行账户。不料小陈先生竟然以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。老陈来法院应诉时，提交了与其子签订的协议，协议中约定：房屋由二老出资，所有权归二老所有。后经法院调解，小陈先生与父母达成和解，撤回了起诉。典型案例二孙先生与李先生签订房屋买卖协议，约定由孙先生购买李先生所有的房屋，同日孙先生支付定金。此后，李先生先后两次收到孙先生给付的房款。因为孙先生当时是外地人，不能购买此李先生单位上市的公房，为此经孙先生的叔叔和婶婶协商，决定以叔叔的名义购买，待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理，取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同，约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔，房屋所有权证上登记产权人为孙先生的叔叔。后来，孙先生叔叔去世，孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。最后，婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服上诉，一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。
上面两个案例实属典型，借名买房常常发生在熟人之间，亲戚朋友之间更为常见。这样“放心”人也闹上了法院，可见“借名买房”的风险并不低。看似捷径走成了深坑，“借名买房”的六大风险不好好研究，“赔了房子又折钱”的悲剧说不定就砸到谁头上了。借名买房“六”大风险
1无书面协议，一方否认曾约定借名买房借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。2违反政策、法规规定，借名协议可能无效借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。3登记人拒绝办理房屋过户手续在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。4借名人被要求腾退房屋购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。5房屋因登记人涉诉而被查封或处分借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。6登记人将房屋转让给第三人由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
小编提醒 如何避险？
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，小编建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。但是，重点在于违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。最后小编提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
上面两个案例实属典型，借名买房常常发生在熟人之间，亲戚朋友之间更为常见。这样“放心”人也闹上了法院，可见“借名买房”的风险并不低。看似捷径走成了深坑，“借名买房”的六大风险不好好研究，“赔了房子又折钱”的悲剧说不定就砸到谁头上了。借名买房“六”大风险
1无书面协议，一方否认曾约定借名买房借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。2违反政策、法规规定，借名协议可能无效借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。3登记人拒绝办理房屋过户手续在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。4借名人被要求腾退房屋购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。5房屋因登记人涉诉而被查封或处分借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。6登记人将房屋转让给第三人由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
小编提醒 如何避险？
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，小编建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。但是，重点在于违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。最后小编提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
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