一手房买卖部分1、购房前的准备工作购买期房(1)应查询楼盘有无“五证”“两书”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。其中《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》最为重要,决定所购房屋是否属于合法的交易范畴,其中,消费者应仔细查看预售许可证是否包含了所要购买的楼盘。(2)考察周边环境、社区环境是否和宣传册等宣传资料相符.(至施工现场查看小区布局、楼间距、绿化率、周围配套、有无影响居住的工厂、噪音等)
购买现房(1)应至房产交易中心查阅涉案房产有无办理大产证、有无他项权利,如抵押,查封等;(2)考察周边环境、社区环境是否和宣传册等宣传资料相符。(小区布局、楼间距、绿化率、周围配套、有无影响居住的工厂、噪音等)
签订房屋认购书内容:主要包括:签约双方的基本情况、认购物业的具体地址、房价、付款方式、认购条件等。注意事项:核实对方主体情况,是开放商还是中介或其他委托销售公司,销售人员姓名。房屋状况应包含宣传则所列内容。将销售人员的口头承诺写进认购书。书面约定定金或订金或预付款退还的条件,并明确三者之间的区别。书面明确所购房屋的具体地址、金额、单价、付款方式等。
3、贷款所需注意事项亲自去银行或公积金中心询问并核实情况。不轻易相信中介等帮助从其他渠道贷款的承诺。
签署正式商品房买卖合同或预售合同房屋基本信息是否与认购书中一致,合同约定的房屋是否就是你所要购买的房屋。付款方式及其如未依约付款的责任承担问题。房屋交付使用的期限问题,如果开发商未依约交付,就是违约。产权登记的期限,看清楚违约责任是以是“日”还是“工作日”为依据,因为如果用“工作日”,必然会使实际交付时间延长。看清约定的违约金是如何表达的。争议解决方式。一般有仲裁和诉讼,建议大家一定要选择法院诉讼解决。(7)补充协议,可修改部分,建议写明广告宣传内容、明确办产证的时间以及逾期违约责任、明确贷款无法办理情况下双方的责任、明确公摊面积、装修标准、装修所用材料及家电家具明细、明确退房责任等。
验房问题查看房屋有无质量问题,墙壁、房顶、门窗、水电、地板等。必要时可在大雨之后一天查看有无渗水等情况。可实际测验面积是否有误差(装修前)有质量问题立即提出,避免交房使用后特别是装修后产生纠纷。
及时办理产证
二手房买卖部分购房前的准备委托合适的中介。A明确中介的工作性质,尽量不要签署独家授权委托B委托中介合同条款要慎重阅读,理解各个条款。c在中介处交付定金、预付款、意向金等款项要经过出售方书面确认。d尽量不要将房产证交付中介保管、不直接缴纳定金、预付款、意向金等给中介。避免产生纠纷时中介扣押产证及相关款项。e中介口头承诺事项尽量写入中介合同或定金合同、买卖合同。
至交易中心调取房产所有公开信息,明确如下内容:a明确房屋是否是产权房,产权是否明晰,是否有共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 b 明确产权人是否将房屋抵押他人,房屋是否被法院查封等限制交易信息。
多次至房屋内部查看,了解如下信息:a是否有其他人在居住,居住人和售房人的关系,是否知情并同意出售。b交易房屋是否在出租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。c了解房屋内的设施状况、结构、装修、面积等是否如中介所言。
了解小区状况、周边环境及配套。
通过其他中介等了解该居住区域同类住宅的均价等信息。
通过周围邻居了解该房屋居住是否适宜。
注:在以上工作完成前,买房人最好不要交付预付款、意向金、定金等。
签订二手房买卖合同详细了解合同的条款中所述房屋状况和原中介合同及介绍是否一致。避免不看合同直接签字。 包括房屋坐落幢号、楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。可约定整套转让。明确成交价格包含内同,即是否包括房屋的装修、附属设施、设备、家具等。具体可附件列明清单,避免产生纠纷。明确规定产权过户时间及税费支付的具体方式及支付方。明确付款方式和进度。 明确约定因限购、贷款问题导致合同不能履行时的处理方式。违约责任和违约处理情况要约定明确、具体。房屋交付。 明确规定双方必须填写交房时间,同时约定交付内容:卖方迁出房屋,结清已发生的全部水、电、气、电话、收视、宽带、物管费用等,交付房屋钥匙;约定了卖方逾期交房的违约责任以及具体处理方式、违约金比例或者金额、甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。
中介佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额,什么情况下支付佣金、由谁支付佣金。
(7)规定三方免责的情况。1.因不可抗力致使合同无法履行的。2.因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。免责事由也称免责条件,是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类,即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由,主要指不可抗力;约定免责事由是指当事人约定的免责条款。
(8)争议解决方式:仲裁or法院
(9)二手房户口问题
在购买二手房时,原出售方户口不能迁出的情况较多,如在合同签订时卖方户口仍不能迁出,买房一定要求书面确认卖方户口迁出时间,不迁出户口按日支付违约金等。
(10)交易收据要保存好,最好采用银行转账方式
(11)关于阴阳合同问题
阴阳合同指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“阳合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“阴合同”,作为交易的真实成交价格。
签订阴阳合同,一定要在真实合同中约定出现纠纷以真实合同为准,交易中心合同只为备案。 (12)关于验收,同一手房。房屋过户常见纠纷类型(1)卖方毁约不同意过户。(2)房屋被法院查封,无法过户。
动迁房买卖部分动迁房买卖合法有效尽管动迁安置房限制转让,但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的,因为限制转让的规定是相关管理部门制订的,只是一种行政管理规范,只有违反法律、行政法规强制性规定的才为无效合同。动迁房买卖合同本身是合法有效的,只不过是附期限、附条件的合同,在期限未至或者条件未满足时,即使签了合同,也过不了户。购买动迁房应注意如下风险(1)内容设置要合理。 设定合同内容的时候着重从付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作具体的约定,例如对卖方如果不配合办理产证时,可约定较高的违约金;预留一部分尾款到产证变卦后支付等条款,以增强合同的可操作性,维护买受方的权利。 (2)交房时间尽量提前。 买房人在支付完房款实际占有房屋后,一定要密切留意该房的两证办理情况,一旦得知卖房人取得两证后,要立即催促办理过户手续,否则有可能面临一房两卖或另行抵押的风险。 产看动迁协议及房屋认购书,明确房屋权利人,所有共有人均需签字。 (4)房产交易中心调查具体情况。 应至房地产交易管理中心查一下该房屋的土地权属状况,如果是集体土地上的而买受人又不是农村人员,也同样会面临房屋买卖无效的后果。 尽量让出售方提供担保。合同中明确约定,如出卖人料理产证时不予配合的法律后果。 合同条款设定时最好不要全款一次性付清,约定发生 3 年内不过户交易、一房二卖、抵押他人时的违约责任适当重些,合同中设定担保人或担保物。 3年内如发生意外事件等法律事实,如死亡、继承、赠与、抵债、财产因诉讼被执行、再动迁,要确定当出现这一情况时的解决方法。纠纷出现时处理要果断及时 在房屋能够过户时,若房价出现上涨,卖方不再协助过户,应立即诉讼并查封对方房产,防止对方短时间内将房产过户给他人,造成不可弥补的损失。