成功案例
章丘农村房屋买卖合同纠纷判决书
作者：章丘胡安昭 律师 时间：2014年05月11日
山 东 省 章 丘 市 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2013）章民初字第XXXXX号
原告甲某，男，XX年XX月XX日生，汉族，住济南市。
原告乙某，男，XX年XX月XX日生，汉族，住济南市。
两原告委托代理人 王XX，章丘XX法律服务所工作人员。
被告丙某，女，XX年XX月XX日生，汉族，住章丘市。
委托代理人胡安昭，山东百脉律师事务所律师。（电话：13573778848）
委托代理人李某（系丙某儿媳）
被告丁某，男，XX年XX月XX日生，汉族，住济南市。
原告甲某、乙某与被告丙某、丁某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年XX月XX日立案受理后，依法组成合议庭，与2014年XX月XX日公开开庭进行了审理，原告乙某及委托代理人王某，被告丙某及委托代理人胡安昭、李某到庭参加诉讼，被告丁某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲某、乙某诉称，被告丙某系原告甲某的姐姐，1997年左右，丙某携家人自XX省搬回章丘，因无住处，甲某将其妻子名下位于章丘市XX村的房产（土地使用证号XXXX）让其暂住，现仍由其居住。2001年X月X日，甲某之妻、原告乙某、被告丁某之母毕某病逝，丁某于2003年X月X日将此房产卖于丙某之夫王某（已死亡），并签订了文契。此事并未告知房产公有人甲某、法定继承人乙某。今年我市对农村宅基地进行重新登记，两原告获知房产买卖一事。双方协商未果，请求确认2003年X月X日被告丁某与王某签订文契为无效合同。
被告丙某辩称，被告丙某原系XX村村民，在村中有祖宅，XX村搬迁时被拆，有权在村中新批地基建房。因丙某一直在甲某家中居住，甲某让丙某买自己的房子，不要审批地基。故双方召集见证人，签订了买卖文契，在甲某、丙某在场的情况下由王某、丁某签名，并当面付清了购房款XXXX元。买卖房屋是甲某自愿，乙某与其一起生活，十多年后说不知此事违背常理。综上，原告起诉无事实依据和法律依据，且起诉超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。
被告丁某在本案审理期间未予答辩，也未提交任何证据。
经审理，本院认定，原告甲某与毕某系夫妻关系，原告乙某、被告丁某系他们的子女。被告丙某系甲某姐姐，曾迁居XX省生活，房屋闲置。1997年左右，丙某举家迁回章丘市XX村居住，在地号为XXXX的房屋中生活至今。2001年X月X日,毕某病故。2003年X月X日，甲某与丙某达成买卖房屋的协议，并召集族人、亲朋甲某某（已去世）、乙某谋、丙某某、丁某某见证，由乙某谋执笔，以毕某为甲方（因产权登记姓名是毕某）、王某为乙方签订文契一份，约定甲方毕某将位于XX的房产，(X屋X间-------等)卖于乙方王某（丙某之夫，已去世）；价格XX元，双方签字后当面点清。王某、丁某及见证人在文契上签名，丁某在签名处加注“代”字。双方签名后，丙某支付给丁某XX元。现两原告以不知买卖房屋事实，买卖合同侵害其合法权益为由，提出如上诉求。
被告丙某所在的XX村民委员会证实，丙某祖宅在旧村搬迁中被拆除，符合重新审批宅基地的政策，因购买毕某名下的房产未能批得宅基地。
以上事实，由原告甲某、乙某提交的赠与书、证明、文契、常住人口登记索引表，被告丙某提交的证明、证人证言及双方陈述予以证实，证据已经庭审审核，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订买卖房屋文契时，原告甲某在场并参与房屋买卖的事实，由出庭接受质询的证人证言予以证实，本院依法予以认定。被告丁某与王某签订的房屋买卖文契，虽然假以甲方毕某的名义，由丁某、王某签订，但实为甲某、丁某作为卖方，王某、丙某作为买方，由双方代表签订的房屋买卖合同，合同系双方自愿和真实意思表示，不违反有关法律规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故甲某、乙某请求确认合同无效的诉求，不符合有关法律规定，本院依法不予支持。关于原告乙某的主张，本院经审查认为，作为买受人的丙某有理由相信甲某和丁某能够代表其共有人自愿出卖房屋，其一、丙某自1997年即在涉案房屋中居住，2003年签订买卖文契，至今长达十几年的时间，当时签订文契时甲某、丁某均在场并收取丙某XXX元，且有多位证人在场佐证，依法可认定甲某、丁某出卖房屋的行为时双方均自愿的且公开透明的，乙某作为毕某和甲某的女儿，经常性与父亲见面，且甲某亦在乙某家中居住，丙某有理由相信甲某和丁某的行为能够代表其家庭共有人作出卖房屋、收取房款，依法构成表见代理，相应的法律责任由甲某、丁某承担；其二，本案多位证人出庭证实原告甲某在签订文契时在场，但甲某在本案中的陈述却一直是不知情，同时，在本院向其调查时，甲某又向本院述称丁某曾告知其卖房事宜并讲不让他管这事，由丁某决定此事，加之证人证言，亦能认定其明知卖房一事，故甲某向本庭的陈述可认定有虚假陈述的内容；其三，毕某名下的房产系其与甲某的夫妻共同财产，毕某病逝后，甲某、丁某作为房产的共有人、依其所占份额，其有处置权，如果共有人原告乙某认为处置房产行为的利益未得到正当实现，可另行主张权利，但不得对方相对方当事人。关于被告丙某主张的超过诉讼时效问题，两原告的诉请主张依据的是物权，故其关于超过诉讼时效的辩驳，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告甲某、乙某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 XXX
人民陪审员 XXX
人民陪审员 XXX
二〇一四年X月XX日
书记员 XXX
（人物系化名）
民 事 判 决 书
（2013）章民初字第XXXXX号
原告甲某，男，XX年XX月XX日生，汉族，住济南市。
原告乙某，男，XX年XX月XX日生，汉族，住济南市。
两原告委托代理人 王XX，章丘XX法律服务所工作人员。
被告丙某，女，XX年XX月XX日生，汉族，住章丘市。
委托代理人胡安昭，山东百脉律师事务所律师。（电话：13573778848）
委托代理人李某（系丙某儿媳）
被告丁某，男，XX年XX月XX日生，汉族，住济南市。
原告甲某、乙某与被告丙某、丁某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年XX月XX日立案受理后，依法组成合议庭，与2014年XX月XX日公开开庭进行了审理，原告乙某及委托代理人王某，被告丙某及委托代理人胡安昭、李某到庭参加诉讼，被告丁某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甲某、乙某诉称，被告丙某系原告甲某的姐姐，1997年左右，丙某携家人自XX省搬回章丘，因无住处，甲某将其妻子名下位于章丘市XX村的房产（土地使用证号XXXX）让其暂住，现仍由其居住。2001年X月X日，甲某之妻、原告乙某、被告丁某之母毕某病逝，丁某于2003年X月X日将此房产卖于丙某之夫王某（已死亡），并签订了文契。此事并未告知房产公有人甲某、法定继承人乙某。今年我市对农村宅基地进行重新登记，两原告获知房产买卖一事。双方协商未果，请求确认2003年X月X日被告丁某与王某签订文契为无效合同。
被告丙某辩称，被告丙某原系XX村村民，在村中有祖宅，XX村搬迁时被拆，有权在村中新批地基建房。因丙某一直在甲某家中居住，甲某让丙某买自己的房子，不要审批地基。故双方召集见证人，签订了买卖文契，在甲某、丙某在场的情况下由王某、丁某签名，并当面付清了购房款XXXX元。买卖房屋是甲某自愿，乙某与其一起生活，十多年后说不知此事违背常理。综上，原告起诉无事实依据和法律依据，且起诉超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。
被告丁某在本案审理期间未予答辩，也未提交任何证据。
经审理，本院认定，原告甲某与毕某系夫妻关系，原告乙某、被告丁某系他们的子女。被告丙某系甲某姐姐，曾迁居XX省生活，房屋闲置。1997年左右，丙某举家迁回章丘市XX村居住，在地号为XXXX的房屋中生活至今。2001年X月X日,毕某病故。2003年X月X日，甲某与丙某达成买卖房屋的协议，并召集族人、亲朋甲某某（已去世）、乙某谋、丙某某、丁某某见证，由乙某谋执笔，以毕某为甲方（因产权登记姓名是毕某）、王某为乙方签订文契一份，约定甲方毕某将位于XX的房产，(X屋X间-------等)卖于乙方王某（丙某之夫，已去世）；价格XX元，双方签字后当面点清。王某、丁某及见证人在文契上签名，丁某在签名处加注“代”字。双方签名后，丙某支付给丁某XX元。现两原告以不知买卖房屋事实，买卖合同侵害其合法权益为由，提出如上诉求。
被告丙某所在的XX村民委员会证实，丙某祖宅在旧村搬迁中被拆除，符合重新审批宅基地的政策，因购买毕某名下的房产未能批得宅基地。
以上事实，由原告甲某、乙某提交的赠与书、证明、文契、常住人口登记索引表，被告丙某提交的证明、证人证言及双方陈述予以证实，证据已经庭审审核，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方签订买卖房屋文契时，原告甲某在场并参与房屋买卖的事实，由出庭接受质询的证人证言予以证实，本院依法予以认定。被告丁某与王某签订的房屋买卖文契，虽然假以甲方毕某的名义，由丁某、王某签订，但实为甲某、丁某作为卖方，王某、丙某作为买方，由双方代表签订的房屋买卖合同，合同系双方自愿和真实意思表示，不违反有关法律规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故甲某、乙某请求确认合同无效的诉求，不符合有关法律规定，本院依法不予支持。关于原告乙某的主张，本院经审查认为，作为买受人的丙某有理由相信甲某和丁某能够代表其共有人自愿出卖房屋，其一、丙某自1997年即在涉案房屋中居住，2003年签订买卖文契，至今长达十几年的时间，当时签订文契时甲某、丁某均在场并收取丙某XXX元，且有多位证人在场佐证，依法可认定甲某、丁某出卖房屋的行为时双方均自愿的且公开透明的，乙某作为毕某和甲某的女儿，经常性与父亲见面，且甲某亦在乙某家中居住，丙某有理由相信甲某和丁某的行为能够代表其家庭共有人作出卖房屋、收取房款，依法构成表见代理，相应的法律责任由甲某、丁某承担；其二，本案多位证人出庭证实原告甲某在签订文契时在场，但甲某在本案中的陈述却一直是不知情，同时，在本院向其调查时，甲某又向本院述称丁某曾告知其卖房事宜并讲不让他管这事，由丁某决定此事，加之证人证言，亦能认定其明知卖房一事，故甲某向本庭的陈述可认定有虚假陈述的内容；其三，毕某名下的房产系其与甲某的夫妻共同财产，毕某病逝后，甲某、丁某作为房产的共有人、依其所占份额，其有处置权，如果共有人原告乙某认为处置房产行为的利益未得到正当实现，可另行主张权利，但不得对方相对方当事人。关于被告丙某主张的超过诉讼时效问题，两原告的诉请主张依据的是物权，故其关于超过诉讼时效的辩驳，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告甲某、乙某的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 XXX
人民陪审员 XXX
人民陪审员 XXX
二〇一四年X月XX日
书记员 XXX
（人物系化名）
律师资料
章丘胡安昭律师
电话：13573778…
