律师随笔
隐名房产的处理方案
作者：张志娟 律师 时间：2019年03月27日
家庭共有财产是家庭生活稳步进行的物质基础，是家庭关系存续的基本条件，同时也是经济健康发展的重要保障以及人类社会的需要，为保障家庭关系的整体利益和家庭成员个人利益的平衡，应当以家庭本位加强家庭共有财产的保护，注重家庭共有利益的保护，从家庭共有财产的内部和外部对家庭共有财产以及家庭成员的个人财产进行保护，防止家庭财产的不当损失。近年来，随着房价的不断上涨，二手房交易愈加频繁，夫妻一方（房产证所记载之“显名共有人”）单方处分共有房产而引发的法律纠纷，隐名共有人权益受到侵害的情况时有发生。
一、何为隐名房产？
夫妻共有房产中的隐名共有人，指房产仅登记在夫妻一方名下，根据婚姻财产制的相关规定取得房产的共有权，而该共有权在不动产登记簿上未予以体现的另一方婚姻当事人。在我国，不动产的登记具有公示、公信力，在夫妻共有房产的权利登记上，权利凭证上如仅登记为一人，此为显名共有人，另一方则为隐名共有人。我国《婚姻法》将夫妻婚后所得共有制作为一项基本制度，据此规定，凡婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得收入和财产，除特别约定外，属夫妻双方共同所有。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十九条更进一步规定：由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。虽然婚姻法明确了夫妻房产的共同所有制，但受到传统观念和文化习俗的影响，仍有许多共有房产仅登记在夫或妻一方名下，因此，司法实践中夫妻房产隐名共有人大量存在。
我国《物权法》规定不动产以登记作为公示方式，在登记生效主义模式下，此种登记具有公信力，不动产登记簿上所登记的产权为一人时，通常情况下交易第三人无须注意某项财产是否为共有财产的特别义务，否则会导致交易成本过高。而对于共有房产的处分，夫妻双方实体上有处分权，形式上彼此具有表见代理的特征，一方未经配偶同意擅自处分房产，会遭遇物权与债权制度选择的交锋，依我国目前的法律规定，其利益分配对未行使处分权的一方保护不力。即“依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其有与真实物权存在之法律效果”。显然，物权法从交易安全的角度出发，侧重于对善意第三人利益的保护，具体到夫妻共有房产案件中，第三人基于房产登记的效力足以对抗隐名共有人的权利主张，《婚姻法》夫妻财产制的对内效力与《物权法》公示公信原则的冲突，使得隐名共有人的真实权利难以得到有效的保障。真正好的法律应该是综合平衡多方利益的结果，“家庭财产制度的稳定和真实权利人利益的维护作为一种正义的要求，也是立法者所应保护的价值体系”。因此，如何实现真实权利人保护之静的安全与交易第三人权益保护之动的安全的取舍与平衡便成为亟需思考和解决的问题。
二、隐名共有人权益保护与物权公示公信制度的平衡
（一）夫妻日常家事代理权
夫妻日常家事代理权，指因家庭日常生活需要，夫妻一方与第三人为一定法律行为时所享有的配偶他方当然代理的权利，夫妻他方必须承担由此而产生的法律后果。该制度最早起源于古罗马法的家事委任说, 即妻子可在丈夫的委任之下为民事活动。此后，大陆法系国家各国的民法中也都纷纷继承了此制度，但由于男女地位的不平等，此项制度的立法规定主要限于妻为夫的日常家事代理人。随着社会发展和妇女解放运动的兴起，西方各国修订亲属法时，夫妻相互享有代理权的主张才逐渐得到承认，并日益发挥维护财产交易安全，保障第三人利益的重要功能。
我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，对日常家事代理权制度予以明确，规定：婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，该规定应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，即因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但对于不动产的处分，随着房价飞涨，一套住房动辄十几万、几十万乃至上百万，夫或妻单方擅自处分将严重损害另一方权益，应视为委托代理行为，不属于日常家事代理权制度范畴。
（二）不动产善意取得制度
我国《物权法》第106条明确规定了不动产善意取得制度，根据该条规定，适用不动产善意取得制度需满足两个重要条件：一是需为无处分权人对不动产的擅自处分行为；二是受让人受让不动产时是善意的。对夫妻共有房产的处分，我国《城市房地产管理法》第38条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”《婚姻法司法解释 (一) 》第17条第二款亦要求双方“平等协商，取得一致意见”。可见，夫妻共有房产处分权的行使需双方联合进行，任何一方的单方处分行为都将视为无权处分。
而受让人是否善意的认定，由于善意恶意与否仅仅是一种主观心理状态，举证困难，理论界存在多种争议，有观点认为，“善意只要求交易方不知情且依一般社会上的观念通知也不知情即可”，具体到房产交易行为，只有社会公众都知晓系夫妻共有房产，且受让人亦为该社会圈一员时方为恶意。司法实践中，按“谁主张，谁举证”的责任分配制度，由隐名共有人就第三人恶意进行举证通常比较困难，作为权益被侵害一方，其很难提供有效证据加以证明。为有效实现对隐名共有人利益的保护，应依《婚姻法司法解释(一)》第17条规定，将举证责任转由受让人承担更为适当，由受让人就有理由相信举证，以体现隐名共有人作为真实权利人与善意受让人利益保护的平衡。
综上所述,，对于夫妻共有房产显名共有人单方处分问题，为实现隐名共有人权益保护与物权公示公信制度的平衡，一般情况下，受让人需根据不动产登记簿所记载的权属状况进行交易，并对交易对方婚姻状况适当注意；当隐名共有人提出异议时，受让人不得以日常家事代理制度为理由抗辩，并需就自己有理由相信举证其为善意，依不动产善意取得制度维护自身权益。
三、隐名房产处理路径之探讨
从前述分析可见, 通过对日常家事代理制度及不动产善意取得制度的界定，一定程度上实现了对隐名共有人的权益保护。那么，如何在不损害善意第三人利益的前提下，进一步地实现隐名共有人权益保护仍是我们需要研究和解决的问题，以下简述几点：
（一）完善不动产登记制度，明确登记机关的审查职责
公示公信原则是现代物权法的基本原则之一，由公示原则与公信原则两部分有机构成。物权的对世效力决定物权变动必须公示，作为是公示制度的应然结果，不动产登记簿所记载的权利状态具有公信力。此种公信力的产生，源于对登记机关审查职责的信赖，相信登记簿所记载之法律物权与事实物权的一致。因此，面对生活中基于种种原因所出现的夫妻共有房产隐名共有人问题，应当从完善不动产登记制度入手，明确登记机关对申请人婚姻状况的审查职责，从源头把关，避免矛盾和纠纷的产生。
首先，不动产登记机关应当严格审查申请人的情况，对有关事项予以记载，我国相关立法对于登记机关的审查职责已进行了明确规定，《物权法》第12条登记机构职责中明确规定其应：(一)查验权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项。其次，婚姻登记机关应当严格审查登记，从实践操作角度而言，登记机构应做好宣传和引导工作，要求符合法定婚龄的登记申请人提交婚姻状况证明材料，如证明材料显示未婚，则依申请人申请进行登记；如已婚，则根据《房屋登记办法》第18条第1款规定，由夫妻双方到场接受登记机构关于房产是否为共有的询问并签字，登记机构据此登记为个人所有或夫妻双方共有。此种操作方法，既可有效避免婚姻中居于强势的一方擅自将共有房产登记在自己名下而可能造成的对另一方权益的侵害，又可通过双方同时到场的询问，告知隐名共有人所享有的登记请求权，促使其积极行使权利。登记机构的上述审查行为，既符合依申请登记原则，实现了登记工作的依法行政，维护了隐名共有人的利益，而且由于审查并未及于登记的原因行为，仍在形式审查范畴，故并不因此而降低登记效率、增加登记成本，现实可操作性强。
（二）探索共有房产的“夫妻联名登记”
近几年，随着妇女权益保障的不断进步，避免男方恶意转移财产，尤其是共有房产，侵犯女方共有权益，实现对居于弱势的女方利益的保护，许多省市都纷纷出台相应法规规定共有房产的联名登记。如2010年6月1日起施行的《广州市妇女权益保障规定》第24条:“夫妻在申请办理房地产权证、农村土地承包经营权证、林权证以及其他共有财产的所有权登记时，可以申请联名登记。夫妻申请联名登记的，登记机构应当依法予以登记。”登记在一方名下的夫妻共同财产，另一方持规定的材料可以向登记机构提出联名登记的申请，登记机构应当依法办理。2009年11月1日起施行的《北京市实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》第36条亦规定夫妻在申请办理房屋所有权时，可以申请联名登记，登记机构应当予以登记。
（三）夫妻共有人的损害赔偿请求权。
根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第89条规定，对于共同共有关系存续期间，显名共有人未经与隐名共有人协商一致，擅自处分共有财产的，为保护善意第三人利益起见，确认第三人取得共有财产所有权，隐名共有人可以基于显名共有人擅自出卖的侵权事实向显名共有人主张损害赔偿责任。
随着房产价值的攀升，源于传统观念影响所产生之隐名共有人保护问题迫在眉睫，为协调《婚姻法》与《物权法》的冲突和矛盾，实现隐名共有人权益保护与物权公示公信制度的平衡，市场上的交易第三人可根据不动产登记簿所记载的权属状况进行交易，但同时负有一定的注意义务，需就自己的善意举证，并不得以日常家事代理制度为理由抗辩。在我国的未来立法及司法实践中，应进一步完善不动产登记制度，明确登记机构对夫妻婚姻状况的审查职责，逐步实行共有房屋的夫妻联名登记，真正实现对夫妻共有房产的隐名共有人利益保护。
一、何为隐名房产？
夫妻共有房产中的隐名共有人，指房产仅登记在夫妻一方名下，根据婚姻财产制的相关规定取得房产的共有权，而该共有权在不动产登记簿上未予以体现的另一方婚姻当事人。在我国，不动产的登记具有公示、公信力，在夫妻共有房产的权利登记上，权利凭证上如仅登记为一人，此为显名共有人，另一方则为隐名共有人。我国《婚姻法》将夫妻婚后所得共有制作为一项基本制度，据此规定，凡婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得收入和财产，除特别约定外，属夫妻双方共同所有。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第十九条更进一步规定：由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。虽然婚姻法明确了夫妻房产的共同所有制，但受到传统观念和文化习俗的影响，仍有许多共有房产仅登记在夫或妻一方名下，因此，司法实践中夫妻房产隐名共有人大量存在。
我国《物权法》规定不动产以登记作为公示方式，在登记生效主义模式下，此种登记具有公信力，不动产登记簿上所登记的产权为一人时，通常情况下交易第三人无须注意某项财产是否为共有财产的特别义务，否则会导致交易成本过高。而对于共有房产的处分，夫妻双方实体上有处分权，形式上彼此具有表见代理的特征，一方未经配偶同意擅自处分房产，会遭遇物权与债权制度选择的交锋，依我国目前的法律规定，其利益分配对未行使处分权的一方保护不力。即“依公示方法所表现之物权纵不存在或内容有异，但对于信赖此项公示方法所表示之物权，而为物权交易之人，法律仍承认其有与真实物权存在之法律效果”。显然，物权法从交易安全的角度出发，侧重于对善意第三人利益的保护，具体到夫妻共有房产案件中，第三人基于房产登记的效力足以对抗隐名共有人的权利主张，《婚姻法》夫妻财产制的对内效力与《物权法》公示公信原则的冲突，使得隐名共有人的真实权利难以得到有效的保障。真正好的法律应该是综合平衡多方利益的结果，“家庭财产制度的稳定和真实权利人利益的维护作为一种正义的要求，也是立法者所应保护的价值体系”。因此，如何实现真实权利人保护之静的安全与交易第三人权益保护之动的安全的取舍与平衡便成为亟需思考和解决的问题。
二、隐名共有人权益保护与物权公示公信制度的平衡
（一）夫妻日常家事代理权
夫妻日常家事代理权，指因家庭日常生活需要，夫妻一方与第三人为一定法律行为时所享有的配偶他方当然代理的权利，夫妻他方必须承担由此而产生的法律后果。该制度最早起源于古罗马法的家事委任说, 即妻子可在丈夫的委任之下为民事活动。此后，大陆法系国家各国的民法中也都纷纷继承了此制度，但由于男女地位的不平等，此项制度的立法规定主要限于妻为夫的日常家事代理人。随着社会发展和妇女解放运动的兴起，西方各国修订亲属法时，夫妻相互享有代理权的主张才逐渐得到承认，并日益发挥维护财产交易安全，保障第三人利益的重要功能。
我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，对日常家事代理权制度予以明确，规定：婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，该规定应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，即因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但对于不动产的处分，随着房价飞涨，一套住房动辄十几万、几十万乃至上百万，夫或妻单方擅自处分将严重损害另一方权益，应视为委托代理行为，不属于日常家事代理权制度范畴。
（二）不动产善意取得制度
我国《物权法》第106条明确规定了不动产善意取得制度，根据该条规定，适用不动产善意取得制度需满足两个重要条件：一是需为无处分权人对不动产的擅自处分行为；二是受让人受让不动产时是善意的。对夫妻共有房产的处分，我国《城市房地产管理法》第38条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。”《婚姻法司法解释 (一) 》第17条第二款亦要求双方“平等协商，取得一致意见”。可见，夫妻共有房产处分权的行使需双方联合进行，任何一方的单方处分行为都将视为无权处分。
而受让人是否善意的认定，由于善意恶意与否仅仅是一种主观心理状态，举证困难，理论界存在多种争议，有观点认为，“善意只要求交易方不知情且依一般社会上的观念通知也不知情即可”，具体到房产交易行为，只有社会公众都知晓系夫妻共有房产，且受让人亦为该社会圈一员时方为恶意。司法实践中，按“谁主张，谁举证”的责任分配制度，由隐名共有人就第三人恶意进行举证通常比较困难，作为权益被侵害一方，其很难提供有效证据加以证明。为有效实现对隐名共有人利益的保护，应依《婚姻法司法解释(一)》第17条规定，将举证责任转由受让人承担更为适当，由受让人就有理由相信举证，以体现隐名共有人作为真实权利人与善意受让人利益保护的平衡。
综上所述,，对于夫妻共有房产显名共有人单方处分问题，为实现隐名共有人权益保护与物权公示公信制度的平衡，一般情况下，受让人需根据不动产登记簿所记载的权属状况进行交易，并对交易对方婚姻状况适当注意；当隐名共有人提出异议时，受让人不得以日常家事代理制度为理由抗辩，并需就自己有理由相信举证其为善意，依不动产善意取得制度维护自身权益。
三、隐名房产处理路径之探讨
从前述分析可见, 通过对日常家事代理制度及不动产善意取得制度的界定，一定程度上实现了对隐名共有人的权益保护。那么，如何在不损害善意第三人利益的前提下，进一步地实现隐名共有人权益保护仍是我们需要研究和解决的问题，以下简述几点：
（一）完善不动产登记制度，明确登记机关的审查职责
公示公信原则是现代物权法的基本原则之一，由公示原则与公信原则两部分有机构成。物权的对世效力决定物权变动必须公示，作为是公示制度的应然结果，不动产登记簿所记载的权利状态具有公信力。此种公信力的产生，源于对登记机关审查职责的信赖，相信登记簿所记载之法律物权与事实物权的一致。因此，面对生活中基于种种原因所出现的夫妻共有房产隐名共有人问题，应当从完善不动产登记制度入手，明确登记机关对申请人婚姻状况的审查职责，从源头把关，避免矛盾和纠纷的产生。
首先，不动产登记机关应当严格审查申请人的情况，对有关事项予以记载，我国相关立法对于登记机关的审查职责已进行了明确规定，《物权法》第12条登记机构职责中明确规定其应：(一)查验权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项。其次，婚姻登记机关应当严格审查登记，从实践操作角度而言，登记机构应做好宣传和引导工作，要求符合法定婚龄的登记申请人提交婚姻状况证明材料，如证明材料显示未婚，则依申请人申请进行登记；如已婚，则根据《房屋登记办法》第18条第1款规定，由夫妻双方到场接受登记机构关于房产是否为共有的询问并签字，登记机构据此登记为个人所有或夫妻双方共有。此种操作方法，既可有效避免婚姻中居于强势的一方擅自将共有房产登记在自己名下而可能造成的对另一方权益的侵害，又可通过双方同时到场的询问，告知隐名共有人所享有的登记请求权，促使其积极行使权利。登记机构的上述审查行为，既符合依申请登记原则，实现了登记工作的依法行政，维护了隐名共有人的利益，而且由于审查并未及于登记的原因行为，仍在形式审查范畴，故并不因此而降低登记效率、增加登记成本，现实可操作性强。
（二）探索共有房产的“夫妻联名登记”
近几年，随着妇女权益保障的不断进步，避免男方恶意转移财产，尤其是共有房产，侵犯女方共有权益，实现对居于弱势的女方利益的保护，许多省市都纷纷出台相应法规规定共有房产的联名登记。如2010年6月1日起施行的《广州市妇女权益保障规定》第24条:“夫妻在申请办理房地产权证、农村土地承包经营权证、林权证以及其他共有财产的所有权登记时，可以申请联名登记。夫妻申请联名登记的，登记机构应当依法予以登记。”登记在一方名下的夫妻共同财产，另一方持规定的材料可以向登记机构提出联名登记的申请，登记机构应当依法办理。2009年11月1日起施行的《北京市实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》第36条亦规定夫妻在申请办理房屋所有权时，可以申请联名登记，登记机构应当予以登记。
（三）夫妻共有人的损害赔偿请求权。
根据最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第89条规定，对于共同共有关系存续期间，显名共有人未经与隐名共有人协商一致，擅自处分共有财产的，为保护善意第三人利益起见，确认第三人取得共有财产所有权，隐名共有人可以基于显名共有人擅自出卖的侵权事实向显名共有人主张损害赔偿责任。
随着房产价值的攀升，源于传统观念影响所产生之隐名共有人保护问题迫在眉睫，为协调《婚姻法》与《物权法》的冲突和矛盾，实现隐名共有人权益保护与物权公示公信制度的平衡，市场上的交易第三人可根据不动产登记簿所记载的权属状况进行交易，但同时负有一定的注意义务，需就自己的善意举证，并不得以日常家事代理制度为理由抗辩。在我国的未来立法及司法实践中，应进一步完善不动产登记制度，明确登记机构对夫妻婚姻状况的审查职责，逐步实行共有房屋的夫妻联名登记，真正实现对夫妻共有房产的隐名共有人利益保护。
