律师随笔
买到 “墓景房”，可以要求开发商退房吗？
作者：陈旺 律师 时间：2021年01月20日
买房本应是一件开心事，但武汉新洲区的马先生却怎么也开心不起来，怎么回事呢？原来，马先生买到了与“先人毗邻而居”的“墓景房”！
2018年，马先生购买了一套位于武汉市新洲区阳逻街华发峰尚小区的商品房，当初买房时，销售人员并没有告知距离楼房南侧50米外有一片墓地，到了交房时，马先生推开房屋的窗户一看，傻眼了，眼前是一片墓地景色！
同样为买到“墓景房”而苦恼的购房者并不只有马先生。今年6月，广东江门鹤山时代倾城的业主也反映，开发商原来宣称风景秀丽的“山景房”变成了“坟景房”，推窗而见的就是墓园和山坟。另外，北京石景山远洋五里春秋小区、浙江绍兴卧龙天香南园小区、山东济南阳光城丽景公馆、江西南昌滨江上品小区、四川眉山恒大天府文旅城、广东深圳京基御景峯小区等多个小区的业主也都因买到“墓景房”与开发商产生了纠纷。
然而，实务中因购房者买到“墓景房”与开发商产生纠纷的情况并不少见，但诉至法院的结果，购房者败诉的居多。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。下面我们一起来看一些实务案例。
【案例一】
卖方未告知买方房屋旁有坟墓，是否构成欺诈？
（2018）辽1011民初448号案例中，买方提出，因购买房屋时大雪覆盖周边环境，掩盖了其房屋周边存有200多坟墓的事实，当其在4月末去装修时，才发现这一情况，严重影响其日常生活，故其认为卖方构成欺诈。但法院认为，买方作为完全民事行为能力人，购买房屋又是一般家庭的重大经济支出，其在签订房屋买卖合同前就应对房屋本身情况及周边环境进行了解和观察，对可能影响购买决定的因素予以排除，现双方已签订房屋买卖合同，说明买方对房屋外观及周边环境予以认可，故法院对买方的该项主张不予支持。
【案例二】
房屋远处有坟墓，卖方是否有告知义务？
（2020）鲁0112民初627号案例中，买方认为公司宣传该处房产北邻约600米处的西山坡位置会建一处山体公园，且没有告知此处现是两处墓地。她认为这均是中智置业公司的虚假宣传所导致造成，中智置业公司为推销自己的楼盘，不顾诚信，以欺诈手段销售，违背法律原则，故起诉至法院，法院认为，西山坡在双方签订买卖合同之前就已存在多处墓地，并不在中智置业公司开发规划范围内，公司并无法定告知义务。
【案例三】
房屋旁有坟墓是否存在违背善良风俗的情形？
（2019）苏0117民初10号案例中，买方认为其购买房屋周围有坟墓，与卖方宣称的风景宜人严重不符，存在违背善良风俗的情形，导致原告合同目的不能实现，故要求解除房屋预售合同。法院认为，双方签订的《商品房预售合同》未约定卖方应当对建设规划红线外的周边情况进行披露，且相关法律、法规及相关规范性文件，未将买方诉称的解除合同的理由列入房地产开发商应当进行公示的内容。另外，在合同订立时，买方也应尽到考察责任。故买方以房屋所在区域存在违背善良风俗的情形，而卖方未予告知的理由解除与卖方签订的《商品房预售合同》法院不予采信。
法律解析
⊙ 目前法律上还没有明确的规定这种视线范围内出现影响居住心理的事情就是房屋的瑕疵。仅有2012年民政部的《城市公益性公墓建设标准》（征求意见稿）提到距居民居住区500米以内，严禁建设城市公益性公墓，但最后正式出台的《城市公益性公墓建设标准》将这一条款删除了。由于相应法律缺失，导致买到“墓景房”的业主维权困难，因此，业主希望能通过诉讼途径退掉房子基本是不可能的。
⊙ 最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，是否属于卖房信息披露的范畴，以双方签订的合同中有无作出相关披露的约定来判定，这也是买方保证自己权益最为稳妥的办法，同时也是相关案例判决中出现最为频繁的条款。但依据这一条，开发商常以“墓地位于红线外，并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩。
结 语
墓地，在中国人的观念里与不好的事情联系在一起，房屋周边有墓地在很大程度上会影响房屋的价值。如果不幸买到“墓景房”，对居住在墓地附近的购房者来说会造成精神压力和负面心理阴影，也会影响房屋再转让。开发商不披露商品房附近存在墓地的情况，固然是一种不诚信的行为，但我们无法控制，与其在买房后与开发商扯皮纠缠不清，不如在买房前多花时间考察房屋周边环境。如果买房时发现房屋周围可能会有墓地等不利因素，建议放弃购买，及时委托专业律师介入，尽早退房，切勿轻信销售人员的模棱两可的保证和许诺，否则，一旦完成房屋交易，想要退房就难上加难了！
2018年，马先生购买了一套位于武汉市新洲区阳逻街华发峰尚小区的商品房，当初买房时，销售人员并没有告知距离楼房南侧50米外有一片墓地，到了交房时，马先生推开房屋的窗户一看，傻眼了，眼前是一片墓地景色！
同样为买到“墓景房”而苦恼的购房者并不只有马先生。今年6月，广东江门鹤山时代倾城的业主也反映，开发商原来宣称风景秀丽的“山景房”变成了“坟景房”，推窗而见的就是墓园和山坟。另外，北京石景山远洋五里春秋小区、浙江绍兴卧龙天香南园小区、山东济南阳光城丽景公馆、江西南昌滨江上品小区、四川眉山恒大天府文旅城、广东深圳京基御景峯小区等多个小区的业主也都因买到“墓景房”与开发商产生了纠纷。
然而，实务中因购房者买到“墓景房”与开发商产生纠纷的情况并不少见，但诉至法院的结果，购房者败诉的居多。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。下面我们一起来看一些实务案例。
【案例一】
卖方未告知买方房屋旁有坟墓，是否构成欺诈？
（2018）辽1011民初448号案例中，买方提出，因购买房屋时大雪覆盖周边环境，掩盖了其房屋周边存有200多坟墓的事实，当其在4月末去装修时，才发现这一情况，严重影响其日常生活，故其认为卖方构成欺诈。但法院认为，买方作为完全民事行为能力人，购买房屋又是一般家庭的重大经济支出，其在签订房屋买卖合同前就应对房屋本身情况及周边环境进行了解和观察，对可能影响购买决定的因素予以排除，现双方已签订房屋买卖合同，说明买方对房屋外观及周边环境予以认可，故法院对买方的该项主张不予支持。
【案例二】
房屋远处有坟墓，卖方是否有告知义务？
（2020）鲁0112民初627号案例中，买方认为公司宣传该处房产北邻约600米处的西山坡位置会建一处山体公园，且没有告知此处现是两处墓地。她认为这均是中智置业公司的虚假宣传所导致造成，中智置业公司为推销自己的楼盘，不顾诚信，以欺诈手段销售，违背法律原则，故起诉至法院，法院认为，西山坡在双方签订买卖合同之前就已存在多处墓地，并不在中智置业公司开发规划范围内，公司并无法定告知义务。
【案例三】
房屋旁有坟墓是否存在违背善良风俗的情形？
（2019）苏0117民初10号案例中，买方认为其购买房屋周围有坟墓，与卖方宣称的风景宜人严重不符，存在违背善良风俗的情形，导致原告合同目的不能实现，故要求解除房屋预售合同。法院认为，双方签订的《商品房预售合同》未约定卖方应当对建设规划红线外的周边情况进行披露，且相关法律、法规及相关规范性文件，未将买方诉称的解除合同的理由列入房地产开发商应当进行公示的内容。另外，在合同订立时，买方也应尽到考察责任。故买方以房屋所在区域存在违背善良风俗的情形，而卖方未予告知的理由解除与卖方签订的《商品房预售合同》法院不予采信。
法律解析
⊙ 目前法律上还没有明确的规定这种视线范围内出现影响居住心理的事情就是房屋的瑕疵。仅有2012年民政部的《城市公益性公墓建设标准》（征求意见稿）提到距居民居住区500米以内，严禁建设城市公益性公墓，但最后正式出台的《城市公益性公墓建设标准》将这一条款删除了。由于相应法律缺失，导致买到“墓景房”的业主维权困难，因此，业主希望能通过诉讼途径退掉房子基本是不可能的。
⊙ 最高人民法院于2003年6月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，是否属于卖房信息披露的范畴，以双方签订的合同中有无作出相关披露的约定来判定，这也是买方保证自己权益最为稳妥的办法，同时也是相关案例判决中出现最为频繁的条款。但依据这一条，开发商常以“墓地位于红线外，并无约定和法定的披露义务”为由进行抗辩。
结 语
墓地，在中国人的观念里与不好的事情联系在一起，房屋周边有墓地在很大程度上会影响房屋的价值。如果不幸买到“墓景房”，对居住在墓地附近的购房者来说会造成精神压力和负面心理阴影，也会影响房屋再转让。开发商不披露商品房附近存在墓地的情况，固然是一种不诚信的行为，但我们无法控制，与其在买房后与开发商扯皮纠缠不清，不如在买房前多花时间考察房屋周边环境。如果买房时发现房屋周围可能会有墓地等不利因素，建议放弃购买，及时委托专业律师介入，尽早退房，切勿轻信销售人员的模棱两可的保证和许诺，否则，一旦完成房屋交易，想要退房就难上加难了！
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