房屋属于不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力。
换言之，购买房屋之后，只有办理了房屋产权登记手续，才能拥有房屋的所有权。广州的杨女士因为疏忽而买到了一套被法院查封的房子，由此惹出一桩麻烦事。

买婚房买到被法院查封的房子

   杨女士考虑到儿子即将结婚，便开始为儿子物色婚房，经过多方考察，杨女士看中了一套地段、价格、楼层、方位等条件都比较好的二手房。由于这套二手房的卖方是一对曾做过教师的夫妇，杨女士经过接触，觉得卖方夫妇人为和善，沟通顺畅，非常值得信赖，便毫不犹豫地与卖方夫妇签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款。卖方夫妇在收到杨女士的购房款后就将房屋的钥匙交给了杨女士，告知其随时可以入住。 

   就在杨女士欢欢喜喜准备去房管局办理房屋过户手续时，却被告知，其购买的这套房子已经被法院查封了，而且查封还不止一次，现在根本无法办理过户！知道真相的杨女士焦急地不知该如何是好。 

   于是杨女士决定立即向专业律师寻求帮助，便找到我们团队，委托我们帮她处理这个闹心事。

执行异议，房屋顺利解封 

   接受杨女士委托后，团队律师立即与不动产登记机构联系，了解查封法院的名称、查封金额及时间，之后与查封法院沟通，详细了解案件的情况。原来，卖方夫妇购买涉案这套房屋时，以房屋作为抵押向不同地区的两家银行申请了贷款，由于卖方夫妇未按时还贷，两家银行分别向法院提起诉讼，要求卖方夫妇还款，并且案件当时已经进入执行阶段，杨女士购买的房屋正是执行过程中被法院查封的。 

   搞清楚杨女士购买房屋被查封的真正原因，团队律师迅速采取行动，立即准备相关文书及证据材料，并代杨女士向法院提出了执行异议。最终，法院支持了杨女士的执行异议申请，裁定解除对涉案房屋的查封措施。

律师说法 

   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 

   上述案例中，卖方夫妇向杨女士隐瞒了其因未按时还贷被银行起诉的情况，杨女士作为房屋买受人，在法院查封涉案房屋之前已经与被执行人即卖方夫妇签订了房屋买卖合同，并已支付全部购房款，卖方夫妇也已经将房屋交付给杨女士占有使用，房屋未能办理过户登记并非因杨女士原因造成，属于典型的可以对被执行人名下的不动产提出异议的情况，因此，法院最终支持了杨女士的执行异议申请，房屋能够顺利解封。

如何预防和应对

为了让广大购房者避免遭遇杨女士类似的情况，律师在此提出如下预防和应对处理的方法和建议： 

   买房前，了解清楚卖方的职业、经济状况、信用状况及卖房的原因； 
   买房前，了解房屋有无产权证、有无按揭贷款及金额、信用贷款还是公积金贷款、贷款有无逾期等信息； 
   购房前，到不动产登记机构核实、查询拟购买房屋的权属及权利信息情况； 
   签署购房合同时，设置因卖方原因无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，加大卖方的违约成本，或约定先付部分房款，在成功办理过户手续之后再支付剩余款项； 

   条件成熟时，尽早办理房屋产权变更登记手续； 
   如购房者不幸购买到被法院查封的房屋，要及时与不动产登记机构及查封法院了解查封信息及案件情况； 
   如果购房者希望继续购买被查封的房屋，则建议尽快委托律师介入，以案外人身份及时向法院提出查封异议，如购房者还有剩余房款未支付的，需将剩余房款交付法院执行； 
   如果购房者不想继续购买房屋，则建议尽快委托律师起诉卖方，要求解除合同，返还已支付的购房款，并要求卖方承担相应违约责任。