律师随笔
售楼广告宣传不实，开发商是否承担违约责任？
作者：陈旺 律师 时间：2021年01月20日
“买房上名校”、“地铁上盖物业”、“地铁直达”以及小区配套大型商场、幼儿园、游泳馆等等商业服务，类似的宣传广告在开发商宣传楼盘时十分常见，这些宣传广告，让人看了就有买房的冲动，它能够让开发商快速捕捉购房者的心理需求，有利于针对性推销，从而大大促成房屋交易。
购房者冲着开发商宣传的楼盘优势购房，到最后却发现开发商的宣传广告与实际情况完全不符，此时，购房者应该怎么办？下面，我们一起先来看一个案例。
基本案情
2016年，曾某夫妇为了给2011年出生的儿子挑选优质学校，多次前往江门某房地产开发有限公司开发的一处楼盘看房，售楼员向其作了关于楼盘优势的介绍，重点与曾某夫妇方确认，购买该楼盘房屋即享江门市某省级小学学位，同时所有该楼盘的宣传资料均有明显标示“享江门市某小学省级名校学位”。曾某夫妇认为省级名校师资优秀，对比该片区楼盘后，基于开发商宣传的学位信息，最终决定购买该楼盘的商品房。后来，根据政府文件安排，曾某夫妇购买房屋所在楼盘的新生应就读另一所小学，曾某夫妇的儿子无法就读开发商承诺的省级名校。于是曾某夫妇诉至法院，要求开发商承担违约责任。
法院观点
开发商是否需要承担违约责任，首先要判断开发商关于某小学省级名校学位的宣传是否构成要约，能不能作为合同的组成部分。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条中规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
该案中，开发商在对外宣传时在宣传资料上直接写明“享江门市省级名校学位”及“享江门市某省级名校”等，内容具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认开发商有关购房享有省级小学学位的宣传构成具体确定的允诺；曾某夫妇在购买涉案房屋时，其儿子近６岁，次年则适龄入读小学，可以证明开发商关于省级小学学位的宣传对曾某夫妇是否购买涉案房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响；从政府文件中反映出涉案小区于2016年已不属于楼盘所承诺的省级小学的招生地段的事实，开发商明知其销售的商品房不享有省级小学的学位却仍然对外宣传“享有省级小学学位”的做法，也间接证明其宣传对曾某夫妇是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。
综上，开发商的学位宣传构成要约，应当视为合同内容，开发商未履行让曾某夫妇子女就读省级小学的约定，应当承担违约责任。
律师分析
开发商的宣传广告与实际情况不符，开发商是否需要承担违约责任，关键看宣传广告是否可以作为合同的组成部分，是否构成要约。根据《解释》第三条的规定可知，宣传广告的性质认定以要约邀请为原则、要约为例外。一般情况下，宣传广告为要约邀请，并不能视为要约，不属于合同组成部分，购房者不能要求开发商承担违约责任。
宣传广告必须同时满足“具体明确”、“重大影响”、“开发规划范围内的房屋及相关设施”三个条件时才能构成要约。
1、何为“明确具体”？法院判断时，通常会将含有数字、指标、参数、日期等可以绝对固定下来的交易条件的广告内容认定为要约，否则视为要约邀请。
2、何为“重大影响”？实践中，商品房的价格、周边的交通便利程度及配套设施等都可以成为消费者购买房屋的决定因素，均可视为“重大影响”的标准。
3、何为“规划范围内的房屋及设施”？即以经过规划局审批、核准之后的图纸作为认定开发商的开发规划范围，主要包括：基础的设施，如小区内的绿化、道路、停车场等；配套的设施，如生活超市、医院、学校和便利的交通等。
所以，律师在此提醒广大购房者：
购买商品房时，一定不要盲目，不要被这些宣传广告吸引而失去自主判断的能力。购房前，做好实地考察和风险预防，购房时，注意留存开发商及销售部门发放的销售广告和宣传资料等材料，同时，对广告宣传中足以影响购买意愿的重要信息，要求写入合同，而不是仅仅听信销售的口头承诺。在签订购房合同时，要仔细查看房屋面积、图纸、格局、价格等重点条款，如发现与之前的宣传不符，要及时提出，不要着急签字；如合同确实无法修改，则需慎重购买，必要时委托律师介入，及时止损。
购房者冲着开发商宣传的楼盘优势购房，到最后却发现开发商的宣传广告与实际情况完全不符，此时，购房者应该怎么办？下面，我们一起先来看一个案例。
基本案情
2016年，曾某夫妇为了给2011年出生的儿子挑选优质学校，多次前往江门某房地产开发有限公司开发的一处楼盘看房，售楼员向其作了关于楼盘优势的介绍，重点与曾某夫妇方确认，购买该楼盘房屋即享江门市某省级小学学位，同时所有该楼盘的宣传资料均有明显标示“享江门市某小学省级名校学位”。曾某夫妇认为省级名校师资优秀，对比该片区楼盘后，基于开发商宣传的学位信息，最终决定购买该楼盘的商品房。后来，根据政府文件安排，曾某夫妇购买房屋所在楼盘的新生应就读另一所小学，曾某夫妇的儿子无法就读开发商承诺的省级名校。于是曾某夫妇诉至法院，要求开发商承担违约责任。
法院观点
开发商是否需要承担违约责任，首先要判断开发商关于某小学省级名校学位的宣传是否构成要约，能不能作为合同的组成部分。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条中规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
该案中，开发商在对外宣传时在宣传资料上直接写明“享江门市省级名校学位”及“享江门市某省级名校”等，内容具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认开发商有关购房享有省级小学学位的宣传构成具体确定的允诺；曾某夫妇在购买涉案房屋时，其儿子近６岁，次年则适龄入读小学，可以证明开发商关于省级小学学位的宣传对曾某夫妇是否购买涉案房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响；从政府文件中反映出涉案小区于2016年已不属于楼盘所承诺的省级小学的招生地段的事实，开发商明知其销售的商品房不享有省级小学的学位却仍然对外宣传“享有省级小学学位”的做法，也间接证明其宣传对曾某夫妇是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。
综上，开发商的学位宣传构成要约，应当视为合同内容，开发商未履行让曾某夫妇子女就读省级小学的约定，应当承担违约责任。
律师分析
开发商的宣传广告与实际情况不符，开发商是否需要承担违约责任，关键看宣传广告是否可以作为合同的组成部分，是否构成要约。根据《解释》第三条的规定可知，宣传广告的性质认定以要约邀请为原则、要约为例外。一般情况下，宣传广告为要约邀请，并不能视为要约，不属于合同组成部分，购房者不能要求开发商承担违约责任。
宣传广告必须同时满足“具体明确”、“重大影响”、“开发规划范围内的房屋及相关设施”三个条件时才能构成要约。
1、何为“明确具体”？法院判断时，通常会将含有数字、指标、参数、日期等可以绝对固定下来的交易条件的广告内容认定为要约，否则视为要约邀请。
2、何为“重大影响”？实践中，商品房的价格、周边的交通便利程度及配套设施等都可以成为消费者购买房屋的决定因素，均可视为“重大影响”的标准。
3、何为“规划范围内的房屋及设施”？即以经过规划局审批、核准之后的图纸作为认定开发商的开发规划范围，主要包括：基础的设施，如小区内的绿化、道路、停车场等；配套的设施，如生活超市、医院、学校和便利的交通等。
所以，律师在此提醒广大购房者：
购买商品房时，一定不要盲目，不要被这些宣传广告吸引而失去自主判断的能力。购房前，做好实地考察和风险预防，购房时，注意留存开发商及销售部门发放的销售广告和宣传资料等材料，同时，对广告宣传中足以影响购买意愿的重要信息，要求写入合同，而不是仅仅听信销售的口头承诺。在签订购房合同时，要仔细查看房屋面积、图纸、格局、价格等重点条款，如发现与之前的宣传不符，要及时提出，不要着急签字；如合同确实无法修改，则需慎重购买，必要时委托律师介入，及时止损。
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