在商品房买卖交易活动中，开发商逾期交房的情况很常见，开发商作为交易的优势方，负责格式合同的制定，因此，开发商往往会利用格式合同条款将己方逾期交房的违约责任降到最低。下面这位张先生就遇到了奇葩开发商，逾期交房，按照合同约定张先生一天却只能拿到1块钱违约金。

案例分享

   张先生看中了一套价值百万的预售商品房，于是爽快与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价100万，交房时间是2018年3月31日之前。同时，合同还约定，如果开发商逾期交房，每逾期一日，开发商按照张先生已付房款的万分之0.01支付违约金。 

   购房后，张先生就一直居住在1500元/月的出租房内，每天满怀期待等着开发商交房，等着搬新家。然而，合同约定的交房时间到了，开发商并未如约交房，无奈，张先生只能继续居住在出租屋内，14个月过去了，开发商终于在2019年5月30日向张先生交房。 

   张先生认为，开发商逾期交房导致其产生了租金损失，于是要求开发商支付自己1年的房租，得到的回复却是：违约金应按照合同约定支付，每天万分之0.01，也就是1天1元，一共400元，可折抵两个月的物业费，不给现金！开发商欺人太甚，张先生非常气愤，于是张先生决定委托律师起诉开发商。之后，张先生在律师的指导下，收集了充分的证据证明自己的经济损失，随即将开发商诉至法院，要求开发商赔偿逾期交房的实际损失，即14个月的租金损失。经过审理，法院最终支持了张先生的诉求。

律师析法 

   《中华人民共和国合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 

   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。 

   在上述张先生的案件中，虽然开发商与张先生的商品房买卖合同约定了逾期交房违约金的计算方式，但相关条款属于格式合同条款，且违约金每日按已付房款的万分之0.01计算明显低于逾期交房给张先生造成的实际损失，有违公平原则。当张先生的实际损失超出合同约定的违约金时，张先生可以要求法院予以调整，增加违约金数额。因此，法院最终支持了张先生的诉求。

结语 

   购买预售商品房时，由于受各种不确定因素的影响，开发商出现逾期交房的情况非常常见，但常见的问题不代表不值得我们购房者重视。 

   律师在此提醒广大购房者：风险重在预防，合同是最好的保障。作为购房者来说，能够确保自身利益的东西就只有购房合同，因此，购房者在买房前，一定要仔细看清合同条款，将开发商逾期交房的违约责任约定清楚、约定合理，不能为了买房毫无底线地同意开发商制定的格式合同条款，必要时找专业律师审核合同条款。毕竟，现实中由于购房者缺乏专业的法律知识，未能提前做好防范，收集相关证据，最终导致不能充分举证证明自身因开发商违约所造成的实际损失的情况大有人在，一旦购房合同的约定对购房者不利，购房者的一些合理损失也可能无法得到救济支持。