律师随笔
开发商不具备交付条件交房，收房后还能主张逾期交房违约责任吗？
作者：陈旺 律师 时间：2021年06月06日
众所周知，购买期房要承担的风险远比现房高得多，这些风险可能是房屋逾期交付、交付房屋不符合法律规定或合同约定、房屋质量差、逾期办证、甚至烂尾等等。然而，由于期房的房源相对丰富，且期房的价格优惠力度较大，因此，很多购房者依然会选择购买期房。
李某购买期房就遇到了问题。开发商交付的房屋明明不符合合同约定，但其主张开发商逾期交付违约责任却被法院驳回了，怎么回事呢？我们一起来看看。
案情介绍
李某于2017年10月15日向某开发商购买了一套期房，双方签订的商品房买卖合同约定，开发商应当在2019年5月31日前将取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付于李某使用。经过漫长的等待，开发商按照约定的期限向李某交付了房屋，李某也接收了房屋，但开发商并未提供房屋工程竣工验收备案的手续及相关备案登记文件。李某认为，开发商交付的房屋并不符合商品房买卖合同约定的标准，于是，李某于2020年2月13日向人民法院提起了诉讼。
一审判决
一审法院审理认为：开发商在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记文件的情况下，提前将涉案房屋交付给购房者使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，因此，开发商的交付行为不构成有效交付。
遂判决开发商向李某承担逾期交房的违约责任。
开发商对一审判决不服提起了上诉。
二审判决
二审法院审理认为：涉案房屋交付时并不符合约定的交付条件，根据双方签订的商品房预售合同的约定，购房者在该种情形下有权拒绝受领房屋，并要求开发商承担违约责任。购房者明知双方约定的交付条件和己方的合同权利，却接受了开发商不符合约定的交付，在开发商未出示具备交付条件相关证明的情况下选择接受交付，并实际占有使用房屋，相当于放弃了自己的权利。双方签订的商品房预售合同合法有效，在合同履行过程中单纯的交付并不存在有效无效的问题，既然商品房买受人未选择拒绝交付，其自愿接受不符合约定条件的房屋，未损害他人利益，是在行使自己的民事权利，而且实际交付的时间并未逾期，其事后再追究逾期交付的违约责任缺乏依据。双方约定的交付条件符合相关法律的规定，如购房者认为开发商交付的房屋不符合约定或法律规定，应依据合同或法律规定追究开发商承担其他责任，而不是逾期交付的责任。
遂判决撤销原审判决。
律师解析
一、二审法院对于上述案件的裁判观点并不相同，一审法院是以开发商交付的房屋不符合相关法律的强制性规定，故认定开发商的交付行为不构成有效交付，并基于此判决开发商承担逾期交付的违约责任；而二审法院则认为交付行为不存在是否有效，开发商按时交付房屋，而购房者当时并未提出异议，则不存在逾期交付的问题。
实践当中，对于开发商不具备交付条件交房，购房者能否向开发商主张逾期交房责任是存在争议的，正如上述一、二审法院一样，但法院不支持购房者主张逾期交房的违约责任不代表开发商可以免除交付房屋不符合约定的其他责任。实际上，上述案例中二审法院也认可了购房者可以在收楼后追究开发商交付不符合约定的责任，只是不认可该责任属于逾期交付责任。
这个案例也给我们敲响了一个警钟，购房非小事，想要住得安心、舒适，前期工作就一定要做得足，在收楼前仔细核对每一项文件以及房屋的实况，有问题及时向专业人士咨询反馈，发现房子有不符合法律规定或合同约定的，应当明确提出拒绝收楼，并要求开发商交付符合条件的房屋，及时掌握主动权，千万不可收楼后才提出，否则就会变得被动，甚至败诉。但无论如何，买房终归套路多，遇到问题及时找专业房产律师就不会错。
李某购买期房就遇到了问题。开发商交付的房屋明明不符合合同约定，但其主张开发商逾期交付违约责任却被法院驳回了，怎么回事呢？我们一起来看看。
案情介绍
李某于2017年10月15日向某开发商购买了一套期房，双方签订的商品房买卖合同约定，开发商应当在2019年5月31日前将取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付于李某使用。经过漫长的等待，开发商按照约定的期限向李某交付了房屋，李某也接收了房屋，但开发商并未提供房屋工程竣工验收备案的手续及相关备案登记文件。李某认为，开发商交付的房屋并不符合商品房买卖合同约定的标准，于是，李某于2020年2月13日向人民法院提起了诉讼。
一审判决
一审法院审理认为：开发商在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记文件的情况下，提前将涉案房屋交付给购房者使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，因此，开发商的交付行为不构成有效交付。
遂判决开发商向李某承担逾期交房的违约责任。
开发商对一审判决不服提起了上诉。
二审判决
二审法院审理认为：涉案房屋交付时并不符合约定的交付条件，根据双方签订的商品房预售合同的约定，购房者在该种情形下有权拒绝受领房屋，并要求开发商承担违约责任。购房者明知双方约定的交付条件和己方的合同权利，却接受了开发商不符合约定的交付，在开发商未出示具备交付条件相关证明的情况下选择接受交付，并实际占有使用房屋，相当于放弃了自己的权利。双方签订的商品房预售合同合法有效，在合同履行过程中单纯的交付并不存在有效无效的问题，既然商品房买受人未选择拒绝交付，其自愿接受不符合约定条件的房屋，未损害他人利益，是在行使自己的民事权利，而且实际交付的时间并未逾期，其事后再追究逾期交付的违约责任缺乏依据。双方约定的交付条件符合相关法律的规定，如购房者认为开发商交付的房屋不符合约定或法律规定，应依据合同或法律规定追究开发商承担其他责任，而不是逾期交付的责任。
遂判决撤销原审判决。
律师解析
一、二审法院对于上述案件的裁判观点并不相同，一审法院是以开发商交付的房屋不符合相关法律的强制性规定，故认定开发商的交付行为不构成有效交付，并基于此判决开发商承担逾期交付的违约责任；而二审法院则认为交付行为不存在是否有效，开发商按时交付房屋，而购房者当时并未提出异议，则不存在逾期交付的问题。
实践当中，对于开发商不具备交付条件交房，购房者能否向开发商主张逾期交房责任是存在争议的，正如上述一、二审法院一样，但法院不支持购房者主张逾期交房的违约责任不代表开发商可以免除交付房屋不符合约定的其他责任。实际上，上述案例中二审法院也认可了购房者可以在收楼后追究开发商交付不符合约定的责任，只是不认可该责任属于逾期交付责任。
这个案例也给我们敲响了一个警钟，购房非小事，想要住得安心、舒适，前期工作就一定要做得足，在收楼前仔细核对每一项文件以及房屋的实况，有问题及时向专业人士咨询反馈，发现房子有不符合法律规定或合同约定的，应当明确提出拒绝收楼，并要求开发商交付符合条件的房屋，及时掌握主动权，千万不可收楼后才提出，否则就会变得被动，甚至败诉。但无论如何，买房终归套路多，遇到问题及时找专业房产律师就不会错。
律师资料
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电话：13924015…
