上一篇文章中我们向大家介绍了居住权的基本概念、相关的法律规定，并分享了有关居住权的经典案例，今天我们继续为大家分享“居住权”那些事。


一、如何设立居住权
从上述几个案例可以看出，自民法典实行以后，要想设立居住权，光有书面协议还不够，需要主动到相关部门进行居住权登记，根据民法典及相关政策的规定，以国有土地上房地产设定居住权的，申请居住权登记的方式主要有以下几种。



图片1.以合同方式设立居住权的，由居住权人和不动产所有权人共同申请。
图片2.以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请。
图片3.以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请。


附：广州市不动产登记中心设立居住权所需资料
缴交资料（能够通过共享获取的免予提交）
1.广州市不动产登记综合申请表（原件1份）
2.身份证明
以下情形之一，还需要提交资料如下：
3.委托办理的：委托书（原件1份）
4.以合同方式设立居住权的：居住权合同（原件1份）
5.以遗嘱方式设立居住权的：生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料（原件1份，与继承登记一并办理或后于继承登记办理的，无需提交遗嘱人死亡证明）
6.不动产已办理抵押登记的：抵押权人同意办理居住权登记的证明材料（原件1份）

7.以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的：或人民法院的生效判决书、或裁定书、或调解书、或协助执行通知书、或仲裁机构的生效裁决书、或行政机关具有强制执行力的行政处理决定等（原件1份）


二、居住权的适用
居住权的出现为我们处置房子提供了新选择，在以房养老、房屋价值提前变现、离婚析产、公租房等方面均发挥了它的效用。


1、以房养老
很多父母喜欢把房产提前转移给子女，常见的方式包括“赠与”、“代持”、“出资为子女购房”等。虽然省去了将来继承的麻烦，但万一子女不孝、败家、欠债等，房子被变卖或者因欠债被法院强制执行，将落得老无所居的下场，又如因为将来子女离婚，房产可能会被分割掉。
在《民法典》出台之后，父母的权益即可以通过设立居住权予以实现。这时父母可以通过设立居住权这一房屋所有权的“负担”，日后即使儿女出卖或者分割房屋，父母凭借自己业已办理登记的居住权也足以保障自己安度晚年。即使遇到了不孝子女，父母亦可以通过行使居住权的物权保护属性，排除不孝子女对于父母正常占有使用房屋的居住权的妨害，亦可以防止不孝子女将房屋出售后新的房屋所有权人向老年人主张腾房的权利。2、在不影响居住的前提下提前将房屋价值变现甲老来无子，退休后收入无法支撑自己的生活。仅有房屋一间，没有继承人。因此，甲先生可以将房屋出售给暂时没有居住需求的买方，提前将房屋价值变现，并签订《居住权合同》设立居住权，如此，甲先生既获得大笔养老经费，也能确保自己可以安居到老。3、离婚析产甲、乙在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后二人感情破裂欲意离婚，双方协议约定由男方甲享有全部的房屋所有权，并由甲补偿房屋折价款100万元给女方乙。不过乙担心其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其补偿相应款项，故双方还约定在甲全额支付补偿款之前，女方乙有权在该房屋内居住。
在《民法典》出台之前，此种约定虽然可以在一定程度上促使男方在约定期间支付折价补偿款，但如若碰到“人品堪忧”的对方在取得房屋所有权之后将房屋另行出售，并隐匿房款拒不支付折价补偿款的情形，此种约定则很有可能落空，难以实现女方如期取得房屋折价补偿款的目的。在《民法典》出台之后，乙即可以通过与甲约定设立居住权的方式，更好地保护己方的利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有，男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款，并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。此后，女方在将该房屋所有权完全过户给男方的同时，可以要求男方给女方办理居住权设立登记，居住权的存续期间以男方向女方全额支付一定数额的房屋折价补偿款为限。此后，女方虽失去了该房屋的所有权，但可以在该房屋内居住，直至男方向其全额支付完毕房屋折价补偿款，双方方可再行将该居住权登记予以注销。在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权，即使男方将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。新设的居住权，让房产的居住权和所有权相分离，实现更高效更合理的利用房产这样的贵重资产。

三、居住权实行后需要注意的问题居住权为何如此有分量，它体现在，房屋一旦设立居住权，即便事后房屋所有权人变更，新业主获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，新业主作为新的所有权人亦无权赶走居住权人。

律师说法




根据以往我们办案的实务经验，过去二手房交易只需要看房屋权属，是否设立抵押、是否存在租赁、司法查封等情况。居住权实行后，是否存在“居住权”成了房屋买卖关注的重中之重，否则就会出现房屋是你的，但你无法入住使用的情况。庆幸的是现在新版查册表，在签订购房合同前，买方和中介可以自行查询房屋的居住权情况。
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