买房是大事，置办一套新房可能要花掉大半生的积蓄，很多人因为是第一次买房，没有相关经验，签订购房合同资料时容易乱了方寸，一不留心，购房者就成为了被割的韭菜，待宰的羔羊，掉进开发商的坑里。所以，了解清楚购房手续和流程是很有必要的。
购房过程十分繁杂，从看房、签合同到收房、交房，涉及到很多要签字的文件，这些需要签字或者签了字的文件都会变成权利义务影响并约束着购房者，因此，购房过程中要签署的文件都要仔细审核阅读，以免合同文件签了，日后维权更难。
《购买一手房要规避哪些坑？（上）》一文中，我们围绕买房前的“尽职调查”给大家介绍了一些避坑要点，今天，我们从签订购房合同文件时需注意的问题给大家盘点购房一手房要规避的那些坑。


一、签订认购书时应注意的法律风险
实践中，开发商为了锁定购房者或者购房者为了锁定房源，都会先签订一个商品房认购书（即商品房预约合同），之后再签署正式商品房买卖合同。认购书内容一般包括：双方当事人基本情况、商品房基本情况、房屋价款、定金数额及支付、签订正式商品房买卖合同的期限等，同时会要求购房者交纳定金锁定房源，但未对直接影响双方权利义务的重要条款进行最终确定。认购书虽不是商品房买卖合同，但其签订后则具备法律效力，买卖双方需要按照认购书的约定履行。因此，购房者在购房签署认购书、交付定金前，应当确认好以下事实：（1）了解清楚当地是否有购房资格的限制，自己是否具备购房资质。（2）了解清楚自己是否符合贷款资质及可贷款的金额。现在银行对房贷申请者资质审核非常严格，一般月工资至少要有每月还款金额的2.2倍，如果收入未达到该标准，购房者能贷到的款会大打折扣，这也意味着购房者可能要增加首付，如果购房者无法提高首付比例，将面临违约，定金可能有去无回。（3）仔细审核阅读认购书条款是否公平、公正、合理。很多开发商会提前在认购书中预设一些对购房者不利的条款，比如，认购书中载明购房者在签署认购书时已查阅正式商品房买卖合同、补充协议及其他所有需签署的文件，购房者对这些合同文件的条款全部知悉，且没有任何异议，从而限制购房者将来对文件提出异议和修改的权利，事实上购房者在签署认购书时并未看过这些文件；最后，购房者签署认购书时需留意销售人员是否对认购书履行说明、提示和解释义务。如果购房者发现自己不符合购房条件但销售人员仍然游说购买，或认购书中有不公平、不合理的条款但开发商不让修改，或认购书签署时销售人员完全没有给购房者查阅文件和提出疑义的时间和机会，则建议购房者要慎重，多留心眼，保留相关痕迹，考虑清楚再签订认购书并支付定金，以保障自身权利，避免不必要的损失。

二、缴纳房款应注意的法律风险为了防止开发商挪用资金而导致楼盘烂尾，保障买房人的合法权益，国家明文规定开发商应当开设预售资金监管账户，购房者支付的全部购房款都必须存入该账户，接受监管。购房款，包括购房者支付的定金、首付款、银行贷款（公积金）、物业维修基金、契税都属于房款。但现实中，很多开发商会用电商费、团购费、茶水费、咨询费、抵扣费、服务费、介绍费等等五花八门的名目向购房者收取费用，这些费用均不是房款，开发商也不会用资金监管账户收款。因此，购房者在交纳房款时，需要特别注意开发商提供的收款账户是否与《商品房预售许可证》载明的预售资金监管账户一致，如不一致，就要小心开发商用私设账户挪用购房款。

三、签商品房买卖合同应注意的法律风险1、关于合同格式条款商品房买卖合同是开发商数量最为庞大的合同，开发商与购房人参照政府示范文本签订《商品房买卖合同》，同时签署《补充协议》对主合同的内容进行细化约定。通常来说，开发商提供的《商品房买卖合同》和《补充协议》都是格式条款，合同文件均为重复使用而预先拟定，未与购房者协商，除填写购房者信息和房屋信息外，其他条款一般不允许购房者做任何修改。《民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”签署商品房买卖合同时，购房者尤其需注意开发商出示的《补充协议》，《补充协议》往往已对《商品房买卖合同》条款做了大幅度修改，且约定了很多对购房者不利的条款，例如违约责任不对等。因此，建议购房者签署合同前仔细看清楚，不要稀里糊涂签约，同时，购房者需留意销售人员是否按照以上述条款要求履行提示说明义务，注意留存相关沟通证据。2、关于房屋面积差因开发商销售的大部分一手商品房都是期房，楼盘预售时，房屋建设尚未实际完成，所以，合同签署时双方约定的房屋面积是通过建筑设计图纸测量出来的，楼盘竣工后房屋面积根据建筑物实际测量，此时会有一个合理范围的面积误差，这是很多楼盘都会出现的情况，所以法律允许合理范围内的面积差。一般而言，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，属于合理范围，应当按照合同约定的价格据实结算，但对于面积差如何处理，实践中则优先按照双方约定处理。很多人认为，商品房买卖合同签订后，面积差超过3%的，可以不用付费，但这是不对的。关于房屋面积差的处理原则，如果购房者和开发商有约定，则优先遵照约定，合同无约定的按照法律规定执行。但现实中，开发商往往会在《补充协议》里设置这样的条款，即房屋面积以有资质的测绘部门测量的数据为准，如房屋实际面积与合同约定面积不一致，无论误差比例是否超过3%，购房者仍需按照面积差补缴购房款，购房者无权解除合同，这样的条款对购房者是极为不利的。因此，大家一定要看清楚合同。
3、关于房屋贷款大部分购房者买房都是通过按揭贷款方式购买，但贷款最终能不能贷下来，能贷多少钱，什么时候贷下来，则都具有不确定性。因此，购房者尤其需要注意贷款部分房款的付款节点及贷款金额不足或无法贷款时的处理方式和违约责任。实践中，往往发生购房者首付款已经付清，但是由于贷款部分的办理手续等原因而导致贷款部分房款延后，或贷款金额不足购房者无法补足房款，或无法贷款等情况，继而导致开发商按照违约条款要求购房者支付违约金乃至解除合同，购房者亦因此受到损失。关于房屋贷款的部分，建议购房者根据自身经济实力，合理评估房屋贷款可能存在的相关风险，如果自身无法负担贷款部分的房款，则一定要在合同中约定清楚，贷款金额不足可以延期付款，或无法贷款时可以退房等，千万不可在合同中约定购房者无法贷款时需立即一次性付清房款，避免因购房者无法凑齐全部房款而面临严重违约，最终房子拿不到，还要赔偿一大笔违约金！
4、关于逾期违约责任商品房交易过程中，购房者的基本义务是按照合同约定支付房款，开发商的基本义务是按时交房，任何一方未按照合同约定履行义务的，均应向对方承担逾期违约责任。《商品房买卖合同》及《补充协议》会对购房者逾期付款的违约责任和开发商逾期交房的违约责任作出约定，但仔细看就会发现，双方的违约责任是完全不对等的，购房者逾期付款时，违约责任重，开发商逾期交房时，违约责任非常轻，且合同会写明开发商支付的违约金不超过总房款的百分之几，双方权利义务并不对等，购房者的合法权益难以保障。因此，签署合同时，购房需特别留意违约责任条款。
5、关于交房期限和标准购买一手房，很少有现房，楼盘基本处于建设中，需要等楼盘建设完毕并通过各种验收后才可交房，所以，逾期交楼、交付的房屋与购房者预期不一致的情况时有发生。关于交房期限问题，购房者在签约时应注意，合同中是否有约定不可抗力以外的逾期交房原因并仔细审查该类原因是否合理，以避免最终因为一些较为牵强的理由而无法如期交房。例如，一些楼盘因地理位置原因存在限高，而楼盘实际建筑高度已超出限高，后期楼盘验收会受到影响，交房也大概率延迟，少则几个月，多则一两年，甚至长期无法收房，而开发商已提前在合同中设置好免责条款，明确限高因素导致的逾期交房不算违约，这时，购房者就要特别注意，因为一旦入手，交房可能遥遥无期！关于交房标准问题，签署商品房买卖合同时，一定要对开发商的交房标准约定清楚，明确通过何种验收、满足哪些条件才可交房。一般来说，验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等，如果约定房屋单体验收后交付，此时小区可能还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此需约定清楚。6、关于小区公共区域、公共部位的约定开发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，绕开产权问题。如果合同未约定这些场所的产权，开发商有可能卖掉这些场所，买主不一定能让业主免费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。7、关于小区车库开发商在建设小区时，一般都规划了配套的地上或地下车库，购房者一定要看意向楼盘的规划是不是有车库，此外，有的车位实际上是人防工程，可以使用，但是不能办产权证，这些都是需要购房者关注的问题。合同签署时，有时候开发商或销售人员会答应给业主赠送车库，购房者一定要搞清楚赠送车库的规划用途、能否办证等，且这些约定一定要写入合同，因为口头承诺的东西最后都会不了了之。8、关于销售承诺和销售广告任何一个楼盘的销售，都离不开广告宣传。很多购房者下定决心购买一套房子，往往是因为楼盘宣传广告中的内容戳中了购房者的心，加之销售人员不断游说，便毫不犹豫交了钱。那么，楼盘的销售广告、销售承诺，我们应如何看待？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，对于楼盘销售广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果对购房者订立合同及房屋定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。因此，如果购房者发现开发商原作出的销售承诺和销售广告内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。另外，切记，无论开发商及其销售人员的承诺和广告有多诱人，只要不能写到合同里，都不能轻易相信。9、关于合同附件跟开发商签合同，合同附件也要特别留意。商品房买卖合同除主合同外，一般还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语，像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效果，最好落实到种类、型号、品牌、颜色等。（3）商品房买卖合同补充协议需要重点关注，开发商往往会通过签署补充协议的方式将商品买卖合同中的条款进行大幅修改，以减轻开发商的违约责任，从而造成双方权利义务失衡。但根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不接受补充协议里不公平、不合理的条款，要求与开发商协商，充分行使合同修改权和补充权，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

四、签订贷款合同应注意的问题通过按揭贷款方式购房的购房者，签署贷款合同时需注意贷款利率、贷款年限、还款方式、每月还款时间、提前还款的方式、罚息或违约金等。关于利率，分为固定利率和浮动利率。一般情况下，银行都会选择浮动利率，即银行的贷款利率会根据央行每年基准利率的调整而调整。关于还款方式，一般情况下，有“等额本金”和“等额本息”两种，有的人觉得等额本金总还款金额更少，更划算；有的人觉得前期经济压力大，等额本息前期还款额低一些，还款压力没这么大，其实两种方式，银行都没有坑你，签订时可以选择自己倾向的还款方式。关于每月还款时间，要与贷款银行协商确定好。在还款方式上，常用的是到期银行自动扣款，但一定要向银行咨询清楚，如果贷款人用来还贷的银行卡上余额不足，银行是否会提前几天发信息提醒，如果银行不发信息提醒，银行会从何时开始计算逾期罚息，以免因卡上余额不足造成逾期。另外，还要了解提前还款的方式及提前还款是否需要支付违约金。

五、签署物业服务合同应注意的问题在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，物业公司的好与坏，关系着业主未来居住的幸福感。然而，现实当中，业主与物业公司之间的纠纷却约来越多，很多纠纷产生的根源是因为物业公司问题或物业合同约定不明引发。因此，前期签署物业合同时，也需仔细阅读，确保物业公司提供的物业服务符合购房者要求。一般说来，签署物业服务合同时，需注意以下几点：（1）要在合同里明确委托事项和服务质量，越详细越好；（2）明确服务费用收费标准、缴费期限、逾期缴费的滞纳金计算方式和合理性；（3）明确对物业公司的奖惩，可以设立一些奖励条款，以激励物业公司及其员工更好地进行物业服务；（4）明确违约责任，特别是对提前解聘的物业公司不及时退出或未解聘的物业公司提前撤出的情况。

六、签署其他文件资料注意除认购书、商品房买卖合同及其附件、贷款合同及收房文件等这些常见资料外，购房过程中，开发商可能还会要求购房者签署一些非常规的书面文件，如申明书、承诺书、购房风险提示书等等，购房者在签署时也需要注意，这些资料里的条款是否排除了开发商的部分责任，或者让购房者放弃某些权利，比如“签订本协议前已充分了解某协议某条款，无异议”、“不得就某事项主张补偿”、“不得就某理由解除合同”等，看到这些款项要注意，不要随意签署，涉及到的协议或条款要了解清楚。

以上是我们关于购房者在买房签署购房相关合同文件过程中的避坑提示，希望购房者都能多留心，少走弯路，顺利买到自己心仪的房子。