法学论文
2014年上海市个人住房房屋买卖中的税收政策简介
作者：刘智慧 律师 时间：2014年01月03日
在与房产开发企业签订的上海市商品房（预售）出售合同，或者二手房买卖合同（上海市房地产买卖合同）签订中，房屋产权交易过程中的税费是交易价款中的重要组成部分。无论是依法由买卖各方承担，还是约定由买方（或卖方）一方承担，都有必要了解目前上海本地的“个人住房”购置过程中的法定的税收政策。
一、购买方税收政策
1．房产税。
2. 契税。
上海市规定契税征收率为3%。
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
3.印花税。
从2008年11月1日起，对个人购买住房暂免征收印花税。
房屋产权证按权利许可证照5元/件征收。
二、出售方税收政策
1.营业税及附加税费。
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，税率为5%；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
个人购房日期的确定，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期按照孰先原则确定。
按规定缴纳营业税的，同时还须按规定缴纳城建税（7％、或5％、或1％）、教育费附加（3％）、地方教育附加（2％）以及河道工程修建维护管理费（1％）。
2.个人所得税
（1）个人所得税征收
个人出售自有住房，按其收入额减除原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。本市核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
（2）个人转让家庭唯一生活住房
对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
3.土地增值税
从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
4.印花税
从2008年11月1日起，对个人出售住房暂免征收印花税。
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