房屋入住前要查看五证二书：国土使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证和住宅使用说明书，住宅质量保修书，同时取得竣工验收备案证方可达到法律规定合法条件。现实中常无验收备案证，为一式两份，一份住建局备案，一份交开发商，可查询并至住建局验证。
1、房屋验收合格后方可交付使用（重点查看验收备案证，可至住建局核对）。建设工程质量管理条例第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。
2、房屋验收责任主体、内容。（含规划、消防、环保等法规规定的规划、公安消防、环保、土地等部门的认可，以及合同约定的水电暖等设施）
建设工程质量管理条例第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定第五条　工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。（消防法第十三条规定，　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。）
3、房屋建筑竣工验收备案。（含规划、公安消防、环保(工业项目)、气象、土地等部门出具的认可文件）
房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定第九条、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第四条规定　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。含规划、公安消防、环保(工业项目)、气象、土地等部门出具的认可文件或者准许使用文件(复印件)等文件。
 
4、房屋未验收合格可拒绝交房。
建设工程质量管理条例第五十八条，违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
5、拒绝交房后怎么办。（可要求支付违约金、直至解除合同）
商品房买卖合同司法解释第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　业主可要求开发商支付违约金，违约金低于损失的，可以根据损失确定违约金数额。没有约定损失赔偿额计算方法，可以参照房屋租金标准确定。
    6、超期办理房产证怎么办
　 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。山东铭信律师事务所 钟如超2016年1月5日