律师随笔
房屋出租人对承租人应负有安保义务
作者：聂晓东律师 时间：2014年03月19日
1、房屋出租人对承租人的安保义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。其法律特征一般为依附于租赁主合同的附随法律义务，随着租赁主合同的生效而生效，可分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任两种。前者为担保出租的标的物上的权利无瑕疵的责任，后者为担保标的物质量上无瑕疵的责任。其归责原则仍然是诚信基础上的过错责任原则，即出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，却既不采取维修、更换措施，亦不履行告知、说明等义务，放任危害后果发生，则可以直接推定出租人具有过错，应负相应法律责任。2、出租人承担安保法律义务的范围。房屋出租后所有权与使用权相分离，在发生承租人人身、健康、财产损害事故之后，往往伴随着房屋租赁合同双方混合责任。出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵、日用设施（煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电）类似安全隐患，而未采取维修、更换、安全说明等措施，根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任，则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果，出租人不负法律责任。
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