律师随笔
我能否按照合同约定要回房屋？
作者：聂晓东律师 时间：2014年04月27日
问：我于2007年3月购买闫某位于本市新华小区住宅一套，双方协商价格为18万元，并签订了房屋买卖合同，约定第二天一起去办理过户登记。不料第二天我因病住进了医院。一个月后，我病愈出院，要求闫某交付房屋并办理登记。而闫某却说，房屋已经卖给了吴某。我找到吴某，经了解，闫某确实已经将房屋以20万元的价格卖给了吴某，且吴某已付清了房款，并办理了过户登记。我认为，我和闫某签订的房屋买卖合同是合法有效的，闫某应按合同的约定将房屋交付给我，因此我准备起诉闫某要回房屋，不知法院能否支持？
答：
你提到的问题实际上涉及物权和债权的不同效力问题。
正如你所言，你和闫某签订的房屋买卖合同是有效的，你和闫某享有基于合同债权的请求权。即根据合同，你享有向闫某请求交付房屋、办理登记从而移转房屋所有权的权利，而闫某享有向你请求支付房屋价款的权利。但因为你们双方没有办理房屋过户登记，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此房屋所有权并未发生转移，因而你不享有对房屋的所有权，房屋仍然归闫某所有；同样，闫某对你应支付的房屋价款也不享有所有权。既然闫某仍对房屋享有所有权，自然仍享有对房屋的处分权，因而闫某与吴某之间的房屋买卖合同自然也有效。在吴某办理了过户登记的情况下，房屋所有权转归吴某所有。此时，你和闫某之间的买卖合同仍然有效，但闫某已将房屋卖给吴某，这将使得闫某无法履行与你之间的合同，因而闫某应向你承担违约责任。所以你主张向闫某要回房屋的请求，法院不会支持。你可以起诉要求闫某按合同承担违约责任。
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