律师随笔
二手房交易，律师见证为你保驾
作者：聂晓东律师 时间：2014年12月06日
律师见证是指专业律师应当事人的委托，根据见证律师本人亲眼所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动，是律师的基本业务之一。
房地产买卖过程中的律师见证业务是目前国际通用的操作模式，我国台湾甚至将律师见证业务贯穿于房地产买卖的全过程，目前香港和北京已经全面将律师见证业务引入二手房按揭贷款中。
律师见证的目标有二：一是见证当事人身份的真实性；二是见证当事人行为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师见证书。通过律师见证，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实地维护交易双方、房产中介和银行的利益。
具体而言，律师见证可在以下几个环节起重要作用：
一、签约阶段
在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及签约行为真实性的见证。在此引入律师见证，可以起到如下作用：
第一、会对某些虚假买卖、恶意骗贷者产生一定的法律威慑力；
第二、通过律师严格审核买卖双方的身份证、户籍材料、结婚证明等资料，可以最大限度的确保买卖双方身份的真实性以及意思表示的有效性。如果卖方为非真实产权人，则可能导致买卖合同被法院宣告无效，不但会损害真实买受人的利益，也会威胁到银行所放贷款的安全；如果买方为非真实的买受人(主要表现为提供伪造的证件、或者是“真证假人”)，那么所签订的买卖合同与抵押借款合同都将被认定为无效合同，则不但会损害真实出售人的利益，对银行的贷款则是更大的威，而在此情况下，房产中介也可能因未尽到足够的审查义务而承担相应的法律责任。
第三、通过查验首付款收据以及买卖双方的划款记录，可以在一定程度上防止买卖双方的关联交易，并间接证明买受人的资信。
第四、通过见证卖方房屋财产共有人(非产权人)签署出售同意书，可以避免该共有人以不同意或不知道为由对抗作为买方的善意第三人而向法院申请宣告买卖合同无效；通过见证承租人签署出售同意书，可以避免因承租人主张优先购买权而导致买卖合同被宣告无效。如果买卖合同被宣告无效，则不但会损害买受人的利益，也威胁到银行所放贷款的安全。
第五、通过对买卖双方及时地提供相关法律咨询以及对双方所约定买卖合同条款的审核，可以有效地避免、合理解决日后买卖合同履行中可能容易产生的纠纷，降低房产中介可能承担法律责任的风险。
第六、通过对买卖双方(或其代理人)亲笔签署《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《零售贷款申请表》、《单身承诺函》、《借款凭证》等法律文件的行为进行见证，可以确保买卖双方意思表示的真实性、合法性，进而确保买卖合同以及抵押借款合同的有效性。
二、交易过户及抵押登记阶段
在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及交易过户、抵押登记行为真实性的见证。在此引入律师见证，可以起到如下作用：
第一、通过对买卖双方身份的再次查验，进一步验证双方身份的真实性，堵塞签约阶段可能存在的漏洞，确保签约与交易过户、抵押登记当事人的一致性。
第二、通过对买卖双方缴纳契税、亲笔签署交易中心的格式文件并向房地产交易中心登记窗口递交全部材料的见证，确保交易过户和抵押登记行为的真实性。
其中，递交房地产交易中心登记窗口的材料中，原来无律师见证时由中介人员直接递交的买卖合同、抵押借款合同、登记申请表现在由见证律师亲自带到房地产交易中心递交登记窗口，避免了签约时的买卖合同与递交登记窗口的买卖合同不一致的情况，有效的避免交易各方可能承担的法律责任。
三、非正常贷款业务风险显现时
参与见证业务的律师事务所应投保律师执业责任险，当律师在参与见证业务的执业过程中存在过错，导致合同无效，银行无法回收到期贷款的，律师事务所将承担过错赔偿责任，赔偿将根据协议通过律师事务所投保的律师执业责任险来偿付。这样就在一定程度上分担了银行所放贷款的风险，以及房产中介的法律责任和法律风险。
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