新政导致合同客观上无法履行，可依法解除合同　　

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0105民初43787号

原告（反诉被告）：赵xx，男，1982年8月2日出生，汉族，新xx房地产有限公司职员，住河北省xx市xx开发区。

委托诉讼代理人：吴丽微，北京市拓夫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李彦，北京市拓夫律师事务所律师。

被告（反诉原告）：强xx，女，xx年6月8日出生，汉族，xxx北京xx职员，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：宫兆明，北京圣伟律师事务所律师。

第三人：北京xx我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区xxxxxxx号楼x号。

法定代表人：xx，经理。

委托诉讼代理人：xx，男，1959年3月11日出生，汉族，北京xx我家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：王xx，男，19xx年7月26日出生，汉族，北京xx我家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。

原告（反诉被告）赵xx（以下简称原告）与被告（反诉原告）强xx（以下简称被告）、第三人北京xx我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴丽微、李彦，被告及其委托诉讼代理人宫兆明，第三人的委托诉讼代理人王xx、温x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已付定金10万元。事实与理由：2017年3月4日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于北京市朝阳区310号房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积106.06平方米，该房屋为出租状态，成交价格464万元，拟贷款金额284万元。2017年3月4日，原告支付定金10万元。2017年3月17日，北京市住房与城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号），按照该通知要求，“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”根据上述政策，因原告及配偶均曾办理过住房贷款，将不能办理284万元的购房贷款，最多能贷款149.6万元，将直接导致房屋买卖合同无法履行。原告曾多次要求被告返还已支付的定金10万元，但被告一直拒绝。

被告辩称：1、被告与原告在2017年3月4日签署《北京市存量房屋买卖合同》，签署合同时，原告尚无法办理北京市居住证，并不具备北京市房屋购买资格。该合同签署后房屋核验在2017年3月12日完成，因一直等待原告办理购房资格，造成网上签约及办理贷款手续时间一推再推，直到2017年3月17日尚不能进行网上签约和办理贷款手续。因此被告认为，原告无资格购房导致迟延办理网签手续和贷款手续，才是直接导致合同无法履行的重要原因，与国家出台政策并没有必然的联系。

2、原告诉称因2017年3月17日政策影响不能履约的理由，被告认为，2017年3月4日被告与原告签署的《北京市存量房屋买卖合同》第三条成交价格、付款方式及资金划转方式第二款约定“买受人采取下列第2种形式支付房屋交易款项；2、买受人以贷款方式支付，买受人向居间方指定银行申办按揭贷款，拟贷款金额为284万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金中心批准（包括贷款批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意按照（2）种方式解决；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担。”该条款约定已明确包含由于自身原因未获得足额贷款的情形，因此政策影响原告的贷款额度不能定性为不可预见因素。

3、原告的违约行为已经给被告造成了巨大的经济损失，按照《合同法》相关规定，原告无权要求退还定金，并应赔偿被告全部经济损失。

4、原告在河北省三河市有多套住房，涉案房屋应为其投资购房。

5、原告在购房合同中约定的贷款包含信用贷款。

被告向本院提出反诉请求：判令原告赔偿被告经济损失397500元。事实与理由：原、被告于2017年3月4日签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告在2017年3月31日前向被告支付第一笔购房款150万元。此后由第三人的业务员赵阳协调，原告答应可以在3月20日提前支付第一笔首付款。同时由于换房需求，被告在与原告签署《北京市存量房屋买卖合同》后，在2017年3月7日与张某、曾某通过中原地产签署《北京市存量房屋买卖合同》，购买北京市东城区901号房屋，并交付定金50万元，约定于2017年3月20日前为张某、曾某的房屋提供解押款300万元，用于房屋解押。由于原告的违约，直接导致被告无法提供解压款，与张某、曾某的合同也无法正常履行。被告及时采取措施与张某、曾某夫妇协商，延期履行合同，前提条件是房屋抵押利息每月47500元由被告承担。被告认为由于原告的违约才造成被告增加了上述利息损失，因此该部分利息应由原告赔偿。

原告在发给被告的律师函中并未明确表明要求合同解除，因此严重影响了被告出卖房屋，为了避免与张某、曾某的合同再次违约造成更大的损失，无奈之下被告才于2017年6月3日以429万元的价格将房屋卖出，造成了35万元的损失。在此过程中被告已经采取措施将损失降到了最低。因此，被告低价出卖房屋造成的35万元差价损失，应由原告承担赔偿责任。

原告对被告的反诉请求答辩称：原告不存在违约行为，不应承担违约责任。被告与张某的房屋买卖合同与本案无关，且原告对此并不知情，也无法预见。原、被告之间的合同于2017年3月4日签订，第一笔首付款150万元的支付时间是2017年3月31日前；被告与张某之间的合同于2017年3月7日签订，首付款300万元的支付时间是2017年3月20日前，要早于原告支付首付款150万元的时间，其是否违约与原告无关。“317新政”后，原告第一时间告知被告，并多次协商此事，被告对原告无履行能力是明知的，由此带来的损失不应由原告承担。从双方的诉请可以看出，双方均认可合同解除的事实，被告要求原告赔偿损失的条件是原告违约导致合同解除，但双方之间的合同在被告将涉案房屋另行出售之日（即2017年6月3日）已经解除，属于协商解除，并非因原告违约而解除，故应驳回被告的反诉请求。

第三人述称：同意原告的诉讼请求，其所交中介费已经退还。原告的购房资质没有问题，因“317新政”导致其贷款出现问题从而无法继续履行合同。被告所提反诉与第三人无关，其主张经济损失没有依据，其与案外人签订的房屋买卖合同与本案无关。

本院经审理查明的事实如下：2017年3月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋建筑面积106.06平方米，房屋成交价格464万元。买受人以贷款方式支付，向居间方指定的银行申办按揭贷款，拟贷款金额284万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的（包括贷款未获批准和未按照前述贷款金额足额批准的），双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担。买受人在2017年3月4日向出卖人支付购房定金10万元。买受人在2017年3月31日前向出卖人支付第一笔购房款150万元，在过户前24小时向出卖人支付第二笔购房款20万元，剩余房款284万元为买受人贷款金额的，办理该房产转移登记手续后，银行将贷款金额直接支付给出卖人，放款时间以银行放款日期为准。当事人双方同意，自本合同签订之日起10工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

当日，原告向被告支付定金10万元。

2017年3月5日，原告向第三人支付中介费8万元。

2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，有如下规定：“居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”。

原告表示其属于在北京市无住房但有商业贷款记录的情形，而涉案房屋的成交价格高于区域指导价，属于非普通住房，故原告支付首付款的比例不低于80%，即最多只能贷款92.8万元，无法按照合同约定办理284万元的贷款，故导致原告无力继续履行合同。

原告提交其与配偶唐某的个人信用报告，以证明其因有贷款记录，导致首付比例上涨。被告对此证据关联性不予认可。

被告认为原告迟延办理其购房资格导致未能在2017年3月17日前办理网签和贷款手续，是直接导致合同无法履行的重要原因。原告表示双方之间的合同中对于房屋核验、网签手续的办理未约定具体时间，原告明确告知需要办理居住证，原告办理居住证亦未迟延履行。

被告提交其与张某、曾某签订的《北京市存量房屋买卖合同》等，及于2017年6月3日将涉案房屋以429万元的价格另行出售的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等，以证明其低价出售涉案房屋造成了经济损失。原告表示其并未违约，不应赔偿被告的损失。

原告与被告均表示双方之间的合同于2017年6月3日解除。

以上事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等在案为证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均认可双方之间的合同于2017年6月3日解除，本院不持异议。双方的争议在于原告是否应承担违约责任。本院认为，根据双方陈述及在案证据可知，“317新政”出台后，原告可贷款金额大幅降低，导致双方之间的合同无可继续履行的客观条件，并致合同最终解除。被告辩称原告迟延办理购房资格导致合同无法继续履行，没有事实及法律依据，本院不予采信。故此，合同未能继续履行系因“317新政”所致，不可归责于合同双方，被告要求原告承担违约责任不能成立，本院不予支持。原告要求被告返还定金10万元，本院予以支持；被告要求原告赔偿损失，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）强xx于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）赵xx定金十万元；

二、驳回被告（反诉原告）强xx的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2300元，由被告（反诉原告）强xx负担（赵xx已预交1150元，强xx于本判决生效之日起七日内支付赵xx；剩余1150元于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3631元，由被告（反诉原告）强xx负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 长　ＸＸ林

审 判 员　周　墨

审 判 员　马　潇

二〇一八年十月十九日

法官助理　袁书亮

书 记 员　吴思琪