六兄妹共同继承了一套房屋

却因为如何分割起了矛盾

最终还对簿公堂

一起来看看这起

共有房屋分割纠纷




基本案情原、被告为兄妹关系，各方曾因涉案房屋继承纠纷发生诉讼，经法院一、二审判决，确认涉案房屋由阿北、阿山、阿花、阿毅各继承20%产权份额，阿秋、阿石各继承10%产权份额（以上名字均为化名）。2016年4月，六兄妹办理了上述房屋份额的产权登记。


涉案房屋为楼梯楼，有四房两厅一阳台，两厕所和厨房，现由阿秋一家居住。阿秋表示房屋由其和太太以及女儿居住，但实际上其只使用了其中两个房间；阿山、阿石称他们并不常住在涉案房屋，但是偶尔会回去短暂住一两天；阿北则表示，阿秋从来没有给过钥匙给她，阿秋一家人在涉案房屋居住，她没有办法和他们共同居住。


由于对如何分割共有房屋难以达成一致，阿北将阿秋等五兄妹诉至法院，主张由阿秋购买其份额或以拍卖变卖方式分割房屋。阿秋、阿石、阿山均表示不同意按市场价购买，也不同意拍卖涉案房屋；阿花、阿毅未表态是否同意拍卖。


争议焦点
在未经三分之二以上共有人同意的情况下，阿北作为按份共有人是否有权分割共有房屋？


裁判结果一审法院认为：各方当事人就购买阿北产权份额的价格无法达成一致，阿北要求对涉案房屋进行拍卖变卖，所得价款按各自份额取得。但阿秋、阿石、阿山不同意拍卖变卖，三人份额总共为40%，阿北份额为20%，阿花及阿毅没有明确表态同意拍卖变卖，故同意拍卖变卖的份额不达2/3，阿北要求拍卖变卖涉案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。


阿北不服一审判决，提起上诉。


2020年12月，广州市中级人民法院二审宣判。法院认为：阿北作为涉案房屋的按份共有人，在各共有人之间未约定不得分割共有房屋的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，有权随时请求分割，且在各方未就分割方式达成一致协议、难以实物分割情况下，二审改判将涉案房屋予以拍卖或变卖的形式分割。

裁判理由广州市中级人民法院
涉外商事庭 四级高级法官 王碧玉


《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。
共有物分割涉及的是共有人之间的内部关系，故在确定共有人是否有权主张分割共有物时应当依据上述物权法的规定。

本案中，阿北是涉案房屋的按份共有人之一，阿北与其他共有人之间亦未约定不得分割共有房屋。因此，阿北请求对涉案房屋予以分割，符合上述法律规定，应予支持。

《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。
由此可见，共有物分割遵循有约定按约定，无约定的则根据实际情况而定，此时可实物分割则实物分割优先，不能实物分割的则折价或者拍卖、变卖。

本案中，各共有人未对分割方式达成一致协议，而且从本案的共有人情况、房屋实际情况等来看，各方矛盾较大，难以共同在涉案房屋一起生活，而若对房屋进行实物分割，亦无法保障各按份共有人所分得的部分具有独立性、可使用性，且实物分割将对涉案房屋的价值有所减损，故本案不适宜对涉案房屋作实物分割。同时，其他当事人亦明确表示不同意折价分割，故涉案房屋亦无法进行折价分割。在此情形下，阿北主张对涉案房屋进行拍卖、变卖，对取得的价款按照各自产权份额予以分割，合理有据，应予以支持。


法官观点
共有物分割请求权，是指各共有人以单方的意思表示，请求其他共有人分割共有物的权利。关于按份共有财产，各国和各地区民法多规定各共有人可以随时请求分割共有物，以消灭共有关系。


根据我国《物权法》第九十七条的规定，共有物的改良和处分应当经占份额2/3以上的共有人同意。按多数人意见处理的规则在一定程度上影响了共有物的管理和收益，不利于共有物的自由流通，也容易在共有人之间产生纠纷，并且产生经济上的不利益，所以应该允许各共有人可以随时请求分割共有物，以便彻底解决纠纷。因此，从我国《物权法》的第九十九条规定来看，允许按份共有人请求分割共有财产是常态，不允许分割是特例。



法条链接
已于今年1月1日开始施行的《民法典》吸收了原物权法原则精神，对共有物分割方面的法律规定与原物权法基本相同，具体相关条文如下：


第三百零一条　【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第三百零三条　【共有物的分割】
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条　【共有物的分割方式】
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

广州案例第108期