法学论文
大同市国有土地上房屋征收与补偿的若干规定
作者：闫国田 律师 时间：2016年12月24日
大同市国有土地上房屋
征收与补偿的若干规定
第一条 为了公共利益的需要，征收国有土地（包括市政府决定将集体土地征用为国有土地）上单位、集体、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第二条 市政府确定的区级房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施本行政区城房屋征收工作，各级政府有关部门，按规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第三条 为实施城市总体规划、促进城市发展和建设，需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定。
第四条 区级房屋征收部门根据市政府的统一部署，拟定征收补偿方案，报市人民政府。
第五条 市人民政府作出房屋征收决定后及时公告。公告须载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市人民政府及房屋征收部门做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第六条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第七条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
第八条 被征收人或房屋承租人（使用权人）以房屋所有权证、房屋租凭合同（公房、经租房）等有效房证，按房证面积补偿。
单位产、宗教产等无正式房证面积的以财政评审中心实际测量为准。
被征收房屋所有权不明确的由市政府组织监察、国土、规划、建设、房管、工商、税务、审计、评审、国资委等有关部门进行认定。
第九条 被征收人可选择货币补偿，也可选择产权调换。
选择货币补偿的：按评估结果给予货币补偿。
1、被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2、被征收房屋的价值结合成新率，由具体相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
3、评估机构由房屋征收部门与被征收人协商确定或随机抽取。
4、选择货币补偿的被征收人，评估结果公布后不再进行产权调换。
选择产权调换的：按市政府制定的产权调换优惠办法，在规定的安置区依照搬迁先后顺序选择产权调换房屋。
第十条 产权调换的优惠办法
1、被征收房屋认定为私有房屋
原则上实行“征一还一、以旧换新”，不结算差价。
（1）征收不足45㎡的房屋，45㎡以内补贴价保障住房；60㎡以内成本价以小换大；超出60㎡部分按市场价结算。
（2）征收45㎡以上不足60㎡的房屋，给予成本价加政府限价不超20㎡的优惠，超出优惠的面积按市场价结算。
（3）征收60㎡及60㎡以上的房屋给予20㎡政府限价优惠，超出优惠的面积按市场价结算。
2、被征收的房屋认定属国有产、同屋异产房屋的公产部分、未返还经租产、单位产、宗教产等的，原则上均按800元/㎡的价格回购原房屋、回购后的房屋产权归被征收人所有，补偿按私有房屋补偿。
3、对社会主义私房改造期间国家经租产房屋
（1）符合政策返还产权的房屋，按私有房屋征收补偿；被征收人没有居住的，搬迁补偿及临时安置补偿不予补偿。
（2）对持有原《大同市公产房屋租凭证》（符合政策已返还产权）的承租人，经大同市房产主管部门认定确无其他住房，且符合安置条件的，原则上按国有产房征收给予补偿。
4、被征收人的房屋属国有土地上自建的房屋并持有国有土地使用证，原则上对国有土地上登记的房屋面积按市财政评审中心及现场验收人员共同认定给予货币补偿。确无住房的0-45㎡按补偿价结算，45-60㎡按成本价结算给予安置补偿，超出60㎡部分按市场价结算。
5、被征收的房屋属营业性商铺
（1）对手续齐全的营业性商铺，原则上按“征一还一，以旧换新”的原则进行补偿；
（2）对已办理房屋所有权证或执商品房销售合同、不动产发票且有规划手续，土地属划拨的营业性商铺，被征收人补交土地出让金后，原则上按“征一还一，以旧换新”的原则进行补偿；需置换住宅的，按市房管局提供的置换系数进行置换。
6、偏房及其他房屋按房屋结构砖混、砖木、简易分类按市评审中心和现场验收人员共同认定，执行2010年以前补偿价格。
第十一条 征收个人住宅、被征收人符合住房保障条件的，可优先给予住房保障，优惠政策如下：
1、对公产房（含单位产、宗教产）如果无能力回购，又符合廉租房屋保障标准的，经公示后可安排一套廉租房，原房屋收回。
2、对于自建自住，房、户对应，调查确无其他住房的被征收户，对经济状况相对较好的按政府限价购一套60㎡左右的经济适应住房；对特困户、低保户，按880元/㎡回购45㎡廉租房，产权为私产；对无能力回购的特困户、低保户，符合廉租房条件的，可申请配租廉租房。
3、对于私产房被征收户，如果为低保户、特困户，无力缴纳安置房差价的，按同屋异产安置。
4、对公产房一证多户按有效手续安置后可优先租凭公租房，经济状况相对较好的可申请经济适用住房，无能力且符合廉租条件的可申请廉租保障住房。
5、被征收户申请经济适用住房认定条件、价格标准及安置标准。
认定条件：（1）属城市居民、中低收入家庭的。（2）要求必须是被征收人的直系亲属。（3）没有享受过福利分房及相应房改的。（4）申请人必须和被征收房屋所有人或承租人共同居住的两代或两代以上的。
价格标准：按市政府出台的各安置区分类价格中的政府限价执行。每户按政府限价安置至60㎡；安置房超过60㎡部分按政府确定的市场价结算。
第十二条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件，且自建房屋申请保障住房的原自建房屋不予补偿。
第十三条 非住宅房屋补偿
对手续不齐全的营业性商铺或其他手续不齐全的房屋按原始购买金额加利息进行补偿。
第十四条 对于逾期临建及违章建筑一律不予给予补偿。
第十五条 各安置区分类价格
迎宾街东南角（晨光花园南侧）安置区、平城街东南角（农牧机械厂）安置区、平城街西南角安置区、御河西岸（迎宾桥北侧）安置区、御河西岸（迎宾桥南则）安置区、御河西路北段（北岳中学东）安置区、滨河路西侧（五爱预制厂）安置区、商业学校安置区、高寒所安置区、魏都大道东侧（橡胶厂）安置区、魏都大道西侧（利群制药厂）安置区、黄花街东侧安置区：补贴价按1100元/平方米结算，成本价按2100元/平方米结算，政府限价按2800元/平方米结算，市场价按3600元/平方米结算。
南环路南侧安置区、云波里东侧安置区、云波里南侧安置区、西环路西侧安置区、南环路西延南侧（新三中南）安置区、城北（东风里、酱菜厂）安置区、同泉路安置区：补贴价按900元/平方米结算，成本优惠价按1200元/平方米结算，政府限价按2600元/平方米结算，市场价按3400元/平方米结算。
开源西街安置区：补贴价按900元/平方米结算。成本优惠价按1200元/平方米结算，政府限价按1800元/平方米结算，市场价按2600元/平方米结算。
北辰西苑安置区、北辰花园安置区本区域内被征收人就地安置的，补贴价按900元/平方米结算；古城保护及旧城改造范围内被征收人选择在该区域安置的补贴价按600元/平方米结算。成本优惠价按1200元/平方米结算，政府限价按1800元/平方米结算，市场价按2600元/平方米结算。
以上是2011年各安置区的分类价格，以后每年各安置区的分类价格由市政府价格主管部门会同市房产行政主管部门确定，报市政府批准后于每年第一季度向社会公布。
第十六条 搬迁补偿
被征收的房屋不足30㎡按300元补偿，被征收的房屋超过30㎡的按每平米10进行补偿，补偿按两次支付。先安置后搬迁的被征收人支付一次搬迁补偿，选择货币补偿的支付一次搬家费。
第十七条 临时安置补偿
1、被征收人选择自行过渡，被征收房屋属平房及土楼房面积在30㎡以下的，临时安置补偿按300元/月；30㎡以上的按每平米每月10元进行补偿。
2、被征收房屋属配套设施齐全的住宅楼，面积在60㎡以下的按600元/月补偿；超出60㎡面积按每平米每月10元进行补偿。
3、被征收房屋属商业铺面房时，面积在30㎡以下的按800元补偿；面积在30㎡以上的按20-30元/㎡/月补偿。
4、地下商铺按15-20/㎡/月补偿。
5、二、三层商铺按15-25元/㎡/月补偿。
临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时。
第十八条 搬迁时间奖励
在市政府通告规定的时间内搬迁的每户给予3000元搬迁时间奖励。
第十九条 选择货币补偿的被征收人，订立征收协议并搬迁的，10个工作日内原则上可领取房屋征收补偿款，包括房屋价值补偿、搬家费、时间奖励。
第二十条 被征收人腾空房屋后，须保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、暖气、管网线及各类用表等设施，违者赔偿。
第二十一条 房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十二条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的同级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第二十四条 本规定所提及到的面积均指建筑面积。
第二十五条 本规定自公布之日起施行。同政发【2008】81号公布的《大同市城市住宅拆迁安置的若干规定》同时废止。本规定施行前的房屋拆迁项目，继续沿用原有的规定办理。
征收与补偿的若干规定
第一条 为了公共利益的需要，征收国有土地（包括市政府决定将集体土地征用为国有土地）上单位、集体、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第二条 市政府确定的区级房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施本行政区城房屋征收工作，各级政府有关部门，按规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第三条 为实施城市总体规划、促进城市发展和建设，需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定。
第四条 区级房屋征收部门根据市政府的统一部署，拟定征收补偿方案，报市人民政府。
第五条 市人民政府作出房屋征收决定后及时公告。公告须载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市人民政府及房屋征收部门做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第六条 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第七条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
第八条 被征收人或房屋承租人（使用权人）以房屋所有权证、房屋租凭合同（公房、经租房）等有效房证，按房证面积补偿。
单位产、宗教产等无正式房证面积的以财政评审中心实际测量为准。
被征收房屋所有权不明确的由市政府组织监察、国土、规划、建设、房管、工商、税务、审计、评审、国资委等有关部门进行认定。
第九条 被征收人可选择货币补偿，也可选择产权调换。
选择货币补偿的：按评估结果给予货币补偿。
1、被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2、被征收房屋的价值结合成新率，由具体相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
3、评估机构由房屋征收部门与被征收人协商确定或随机抽取。
4、选择货币补偿的被征收人，评估结果公布后不再进行产权调换。
选择产权调换的：按市政府制定的产权调换优惠办法，在规定的安置区依照搬迁先后顺序选择产权调换房屋。
第十条 产权调换的优惠办法
1、被征收房屋认定为私有房屋
原则上实行“征一还一、以旧换新”，不结算差价。
（1）征收不足45㎡的房屋，45㎡以内补贴价保障住房；60㎡以内成本价以小换大；超出60㎡部分按市场价结算。
（2）征收45㎡以上不足60㎡的房屋，给予成本价加政府限价不超20㎡的优惠，超出优惠的面积按市场价结算。
（3）征收60㎡及60㎡以上的房屋给予20㎡政府限价优惠，超出优惠的面积按市场价结算。
2、被征收的房屋认定属国有产、同屋异产房屋的公产部分、未返还经租产、单位产、宗教产等的，原则上均按800元/㎡的价格回购原房屋、回购后的房屋产权归被征收人所有，补偿按私有房屋补偿。
3、对社会主义私房改造期间国家经租产房屋
（1）符合政策返还产权的房屋，按私有房屋征收补偿；被征收人没有居住的，搬迁补偿及临时安置补偿不予补偿。
（2）对持有原《大同市公产房屋租凭证》（符合政策已返还产权）的承租人，经大同市房产主管部门认定确无其他住房，且符合安置条件的，原则上按国有产房征收给予补偿。
4、被征收人的房屋属国有土地上自建的房屋并持有国有土地使用证，原则上对国有土地上登记的房屋面积按市财政评审中心及现场验收人员共同认定给予货币补偿。确无住房的0-45㎡按补偿价结算，45-60㎡按成本价结算给予安置补偿，超出60㎡部分按市场价结算。
5、被征收的房屋属营业性商铺
（1）对手续齐全的营业性商铺，原则上按“征一还一，以旧换新”的原则进行补偿；
（2）对已办理房屋所有权证或执商品房销售合同、不动产发票且有规划手续，土地属划拨的营业性商铺，被征收人补交土地出让金后，原则上按“征一还一，以旧换新”的原则进行补偿；需置换住宅的，按市房管局提供的置换系数进行置换。
6、偏房及其他房屋按房屋结构砖混、砖木、简易分类按市评审中心和现场验收人员共同认定，执行2010年以前补偿价格。
第十一条 征收个人住宅、被征收人符合住房保障条件的，可优先给予住房保障，优惠政策如下：
1、对公产房（含单位产、宗教产）如果无能力回购，又符合廉租房屋保障标准的，经公示后可安排一套廉租房，原房屋收回。
2、对于自建自住，房、户对应，调查确无其他住房的被征收户，对经济状况相对较好的按政府限价购一套60㎡左右的经济适应住房；对特困户、低保户，按880元/㎡回购45㎡廉租房，产权为私产；对无能力回购的特困户、低保户，符合廉租房条件的，可申请配租廉租房。
3、对于私产房被征收户，如果为低保户、特困户，无力缴纳安置房差价的，按同屋异产安置。
4、对公产房一证多户按有效手续安置后可优先租凭公租房，经济状况相对较好的可申请经济适用住房，无能力且符合廉租条件的可申请廉租保障住房。
5、被征收户申请经济适用住房认定条件、价格标准及安置标准。
认定条件：（1）属城市居民、中低收入家庭的。（2）要求必须是被征收人的直系亲属。（3）没有享受过福利分房及相应房改的。（4）申请人必须和被征收房屋所有人或承租人共同居住的两代或两代以上的。
价格标准：按市政府出台的各安置区分类价格中的政府限价执行。每户按政府限价安置至60㎡；安置房超过60㎡部分按政府确定的市场价结算。
第十二条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件，且自建房屋申请保障住房的原自建房屋不予补偿。
第十三条 非住宅房屋补偿
对手续不齐全的营业性商铺或其他手续不齐全的房屋按原始购买金额加利息进行补偿。
第十四条 对于逾期临建及违章建筑一律不予给予补偿。
第十五条 各安置区分类价格
迎宾街东南角（晨光花园南侧）安置区、平城街东南角（农牧机械厂）安置区、平城街西南角安置区、御河西岸（迎宾桥北侧）安置区、御河西岸（迎宾桥南则）安置区、御河西路北段（北岳中学东）安置区、滨河路西侧（五爱预制厂）安置区、商业学校安置区、高寒所安置区、魏都大道东侧（橡胶厂）安置区、魏都大道西侧（利群制药厂）安置区、黄花街东侧安置区：补贴价按1100元/平方米结算，成本价按2100元/平方米结算，政府限价按2800元/平方米结算，市场价按3600元/平方米结算。
南环路南侧安置区、云波里东侧安置区、云波里南侧安置区、西环路西侧安置区、南环路西延南侧（新三中南）安置区、城北（东风里、酱菜厂）安置区、同泉路安置区：补贴价按900元/平方米结算，成本优惠价按1200元/平方米结算，政府限价按2600元/平方米结算，市场价按3400元/平方米结算。
开源西街安置区：补贴价按900元/平方米结算。成本优惠价按1200元/平方米结算，政府限价按1800元/平方米结算，市场价按2600元/平方米结算。
北辰西苑安置区、北辰花园安置区本区域内被征收人就地安置的，补贴价按900元/平方米结算；古城保护及旧城改造范围内被征收人选择在该区域安置的补贴价按600元/平方米结算。成本优惠价按1200元/平方米结算，政府限价按1800元/平方米结算，市场价按2600元/平方米结算。
以上是2011年各安置区的分类价格，以后每年各安置区的分类价格由市政府价格主管部门会同市房产行政主管部门确定，报市政府批准后于每年第一季度向社会公布。
第十六条 搬迁补偿
被征收的房屋不足30㎡按300元补偿，被征收的房屋超过30㎡的按每平米10进行补偿，补偿按两次支付。先安置后搬迁的被征收人支付一次搬迁补偿，选择货币补偿的支付一次搬家费。
第十七条 临时安置补偿
1、被征收人选择自行过渡，被征收房屋属平房及土楼房面积在30㎡以下的，临时安置补偿按300元/月；30㎡以上的按每平米每月10元进行补偿。
2、被征收房屋属配套设施齐全的住宅楼，面积在60㎡以下的按600元/月补偿；超出60㎡面积按每平米每月10元进行补偿。
3、被征收房屋属商业铺面房时，面积在30㎡以下的按800元补偿；面积在30㎡以上的按20-30元/㎡/月补偿。
4、地下商铺按15-20/㎡/月补偿。
5、二、三层商铺按15-25元/㎡/月补偿。
临时安置补偿期限从搬迁之日至安置房交付使用之时。
第十八条 搬迁时间奖励
在市政府通告规定的时间内搬迁的每户给予3000元搬迁时间奖励。
第十九条 选择货币补偿的被征收人，订立征收协议并搬迁的，10个工作日内原则上可领取房屋征收补偿款，包括房屋价值补偿、搬家费、时间奖励。
第二十条 被征收人腾空房屋后，须保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、暖气、管网线及各类用表等设施，违者赔偿。
第二十一条 房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十二条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的同级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第二十四条 本规定所提及到的面积均指建筑面积。
第二十五条 本规定自公布之日起施行。同政发【2008】81号公布的《大同市城市住宅拆迁安置的若干规定》同时废止。本规定施行前的房屋拆迁项目，继续沿用原有的规定办理。
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