律师随笔
执行异议之诉纠纷案
作者：高震 律师 时间：2017年02月26日
乐公司诉沈某某等执行异议之诉纠纷案
（上海市高级人民法院审判委员会2013年7月12日讨论通过）
[关键词]
房屋执行异议 未过户 实际占有 查封 执行异议
[裁判要点]
《中华人民共和国物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有效，适用时应严格把握。
[相关法条]
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
[基本案情]
原告上海时乐建设发展有限公司（以下简称时乐公司） 被告沈某某、张某某（以下简称“沈某某等”） 第三人上海宏南房地产开发有限公司（以下简称宏南公司） 2007年3月，时乐公司与宏南公司因建设工程施工合同纠纷，经法院主持达成（2007）沪一中民二（民）初字第8号调解书，确定宏南公司支付时乐公司工程款2000余万元。后法院冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元，且于2008年12月10日轮候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套为下述的系争房屋）。 被告沈某某等与宏南公司于2008年9月，签订了《商品房出售合同》，约定：宏南公司将一套用途为办公的系争房屋出售给被告沈某某等，房款总价为230余万元，当日首付200余万元，同年12月31日支付余款23余万元，宏南公司在收清全部房款后的当日交付该房屋。 签约后，沈某某等按约分二期支付了全部房款，并于2008年12月31日办理了系争房屋交接手续。之后，被告沈某某等将系争房屋出租给某贸易公司。因系争房屋被法院查封致无法办理产权过户手续，沈某某等遂向法院提出执行异议，请求法院解除对系争房屋查封执行。受诉法院作出（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，认定系争房屋虽登记于宏南公司名下，但是沈某某等已支付了全部购房款并实际占有使用，对房屋未办理过户登记手续没有过错，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定中止对系争房屋的执行。 时乐公司遂提起诉讼认为：沈某某等与宏南公司的《商品房出售合同》虽签订于2008年9月，但剩余购房款23万余元是在2008年12月31日才支付的，时间在系争房屋被法院查封之后。受诉法院作出中止执行的《执行裁定书》属于认定事实不清，理解法律错误，要求撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，请求法院依法对系争房屋许可执行。 法院另查明，沈某某等在2008年12月31日支付购房余款时不知道房屋已被查封的事实，直至2009年3月其要求办理产权过户时宏南公司才告知系争房屋已被查封。 以时间为序的案情图表如下：
[裁判结果]
上海市第一中级人民法院于2010年12月24日作出一审判决，撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定，许可对系争房屋的执行。上海市高级人民法院于2012年9月24日作出二审判决，维持原判。
[裁判理由]
法院生效判决认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。 就本案而言，系争房屋在2008年12月10日被查封冻结前，两被告只是支付了大部分房款，并未付清全部价款，与司法解释规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，因此法院就沈某某等要求解除对系争房屋查封的意见难以支持，许可对系争房屋的执行。
[关键词]
房屋执行异议 未过户 实际占有 查封 执行异议
[裁判要点]
《中华人民共和国物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”的规定仍然有效，适用时应严格把握。
[相关法条]
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
[基本案情]
原告上海时乐建设发展有限公司（以下简称时乐公司） 被告沈某某、张某某（以下简称“沈某某等”） 第三人上海宏南房地产开发有限公司（以下简称宏南公司） 2007年3月，时乐公司与宏南公司因建设工程施工合同纠纷，经法院主持达成（2007）沪一中民二（民）初字第8号调解书，确定宏南公司支付时乐公司工程款2000余万元。后法院冻结、划拨了宏南公司银行存款700余万元，且于2008年12月10日轮候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套为下述的系争房屋）。 被告沈某某等与宏南公司于2008年9月，签订了《商品房出售合同》，约定：宏南公司将一套用途为办公的系争房屋出售给被告沈某某等，房款总价为230余万元，当日首付200余万元，同年12月31日支付余款23余万元，宏南公司在收清全部房款后的当日交付该房屋。 签约后，沈某某等按约分二期支付了全部房款，并于2008年12月31日办理了系争房屋交接手续。之后，被告沈某某等将系争房屋出租给某贸易公司。因系争房屋被法院查封致无法办理产权过户手续，沈某某等遂向法院提出执行异议，请求法院解除对系争房屋查封执行。受诉法院作出（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，认定系争房屋虽登记于宏南公司名下，但是沈某某等已支付了全部购房款并实际占有使用，对房屋未办理过户登记手续没有过错，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定中止对系争房屋的执行。 时乐公司遂提起诉讼认为：沈某某等与宏南公司的《商品房出售合同》虽签订于2008年9月，但剩余购房款23万余元是在2008年12月31日才支付的，时间在系争房屋被法院查封之后。受诉法院作出中止执行的《执行裁定书》属于认定事实不清，理解法律错误，要求撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定书，请求法院依法对系争房屋许可执行。 法院另查明，沈某某等在2008年12月31日支付购房余款时不知道房屋已被查封的事实，直至2009年3月其要求办理产权过户时宏南公司才告知系争房屋已被查封。 以时间为序的案情图表如下：
[裁判结果]
上海市第一中级人民法院于2010年12月24日作出一审判决，撤销（2008）沪一中执字第863－1号执行裁定，许可对系争房屋的执行。上海市高级人民法院于2012年9月24日作出二审判决，维持原判。
[裁判理由]
法院生效判决认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。 就本案而言，系争房屋在2008年12月10日被查封冻结前，两被告只是支付了大部分房款，并未付清全部价款，与司法解释规定的不得查封被执行人出卖给第三人的不动产的条件不符，因此法院就沈某某等要求解除对系争房屋查封的意见难以支持，许可对系争房屋的执行。
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