律师随笔
上海售后公房94、95方案的区别
作者：邹高飞 律师 时间：2017年06月10日
上海售后公房94、95方案的区别
一、根据上海市相关规定和高院的相关审判意见，按94方案购买的公房具有特殊性：
1、上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的上海市政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。
2、后由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出台了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是主张确认为共同产权人。
二、95和96方案与94方案的重大区别
按照95、96方案购买售后公房的，根据上海市上述方案同住人在当初购买该公房时应签署有内部协议，内部协议必须写清楚将来产权的归属，否则就不允许出资购买。
根据上海高院96年、2003年和2016年对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：
按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
例如：当事人张三先生94年与兄弟张四（是同住人）共同出资用公积金买下售后公房，现在产权证上只有兄弟的名字，想把自己名字加入产证。
处理意见：根据法院94方案，同住人张三可以成为产权人。建议到法院确权，再到房产交易中心变更登记。但是不要超过20年的诉讼时效（即从签署购买售后公房协议之日起20年）
1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确，购买公有住房的对象是获得者得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人，未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次，我们认为94方案这一规定也是合理的，因为让公有住房的承租人（包括同住人）以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，成为权利人的一项远远大于买价的私有财产，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累、低消费政策，即工资中不包括住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此，从某种意义上来讲，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供政党生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利，正是基于父母的义务，而不是基于其对公有住房的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。
一、根据上海市相关规定和高院的相关审判意见，按94方案购买的公房具有特殊性：
1、上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的上海市政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。
2、后由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出台了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是主张确认为共同产权人。
二、95和96方案与94方案的重大区别
按照95、96方案购买售后公房的，根据上海市上述方案同住人在当初购买该公房时应签署有内部协议，内部协议必须写清楚将来产权的归属，否则就不允许出资购买。
根据上海高院96年、2003年和2016年对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：
按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
例如：当事人张三先生94年与兄弟张四（是同住人）共同出资用公积金买下售后公房，现在产权证上只有兄弟的名字，想把自己名字加入产证。
处理意见：根据法院94方案，同住人张三可以成为产权人。建议到法院确权，再到房产交易中心变更登记。但是不要超过20年的诉讼时效（即从签署购买售后公房协议之日起20年）
1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确，购买公有住房的对象是获得者得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人，未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者，不被赋予购房资格，当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次，我们认为94方案这一规定也是合理的，因为让公有住房的承租人（包括同住人）以优惠价格购买公有住房，使之成为产权房，成为权利人的一项远远大于买价的私有财产，是基于我国在计划经济体制下，长期以来所执行的高积累、低消费政策，即工资中不包括住房消费，而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此，从某种意义上来讲，公有住房出售，是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工，作为未成年的同住人，虽然其在公有住房中有居住使用的权利，但是，这种居住使用权是基于多种原因造成的，如父母对未成年子女的抚养义务中，包括为其提供可供政党生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利，正是基于父母的义务，而不是基于其对公有住房的权利，其对公有住房这一财富取得并未付出劳动，所以不能成为当然的权利人。
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