离婚纠纷实务中，审理的疑点难点多在于夫妻共同财产的分割。为了适应时代的发展，最高院不断出台司法解释对夫妻共同财产的处理方式做出调整，以期最大限度地平衡各方利益、减少社会矛盾。排除股权、保险金、养老保险金、住房公积金等问题不谈，因不动产系家庭必需品，价值较大，一般处理时矛盾和争议也较大，法院如何处理如何判决直接关乎人们的切身利益。也是广大朋友、广大父母在子女或本人婚姻问题上比较关心的问题，加之法律不断更新的同时也导致了人们对如何处理财产问题的理解混乱，本文仅就不动产如何分割及法律依据作出详细的分析，如有不同意见，可来电讨论或加律所qq群讨论。
一、若财产属家庭共有财产法院在判决离婚时不做处理，应以“分家析产纠纷”为案由另案起诉。《婚姻法》第三十九条规定，“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”法院处理离婚案件，仅就夫妻共同财产做出处理，如果财产系家庭共有财产，法院在离婚案件中不予处理。如果一方父母出资购买房屋登记在子女名下，为了子女，同时也为了自己的生活需要，则应认定为家庭共有财产。如果双方父母出资，其中一方父母随子女生活，则不宜认定为家庭共有财产，应根据《婚姻法解释三》第七条第二款的规定，由双方按照各自父母的出资份额按份共有。
二、夫妻一方婚前以个人财产出资并签订合同，婚后登记在双方名下的应视作出资人个人财产。夫妻共同财产，是指婚姻存续期间，夫妻共同拥有的财产。《婚姻法》第十七条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”《婚姻法》第十八条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”《婚姻法解释一》第十九条规定，“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”故由夫妻一方出资并在婚前签订合同购买的房屋，系一方在婚前已经确定能够获得的财产权益，虽然婚后登记在夫妻双方名下，但不属于《婚姻法》第十七条规定的夫妻共同财产情形，应按个人财产处理。未出资人主张登记在双方名下，视为出资一方对其赠与的，如无其他证据证明确有该赠与约定，不宜按夫妻共同财产分割。未出资一方对还贷或装潢有出资的（包括以共同财产的出资），出资方应依据《婚姻法解释三》第十条第二款的规定和物权法的添附制度予以补偿。
三、婚前夫妻双方共同出资，登记在一方名下或双方名下，则房产应按出资份额按份共有，双方另有约定的除外。如遇该种情况，在法律适用上应当很有争议，但根据共同财产理论，婚前的个人财产不应因时间、财产的形式变化而变为夫妻共同财产。同理，婚后夫妻双方共同出资购买的房屋，如果分别使用个人的婚前财产购买，则也应当按出资份额按份共有。但此种情况下，一般情况下法院无法查清、当事人也无法证明是否是婚前个人财产出资，会推定为夫妻共同财产。但如果夫妻双方均认可以个人财产出资，则应按上述规则处理。
四、婚前一方父母出资购买的房屋，无论婚前还是婚后登记在双方名下的，如无其他证据证明确属赠与夫妻双方的，应属出资方夫或妻的个人财产。《婚姻法解释二》第二十二条规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”这种情况下，无论婚前登记还是婚后登记在夫妻双方名下，均视为对子女的个人赠与，不应属于夫妻共同财产。法律如此规定，实务中应当很有争议。但结合《婚姻法解释三》第七条第二款的处理规定，此种处理方式更为妥当。
五、婚前一方父母出资购买的房屋，婚前登记在对方名下，无其他约定且无法证明因为有其他特殊原因而登记在对方名下的，应属赠与关系；婚后登记在对方名下的，应属夫妻共同财产。
六、婚前一方父母购买并登记在父母名下的房产，无论婚前或婚后过户在己方子女名下的，视为对己方子女个人的赠与。
七、婚前一方父母购买并登记在父母名下的房产，婚后过户在夫妻双方名下或非己方子女名下的，如果婚后以夫妻双方共同财产共同还贷款，视为对夫妻双方的赠与，该房产属夫妻共同财产；如果婚后仍由父母出资偿还贷款，如无其他约定或其他证据证明非赠与关系，仍应视为对夫妻双方的赠与，属夫妻共同财产。
八、双方父母出资，为子女购买房屋，无论登记在谁的名下，何时登记，何时出资，均视为双方按照各自父母的出资份额按份共有。法律依据：《婚姻法解释三》第七条第二款 “由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
九、婚后一方父母出资，登记在己方子女名下的，视为对己方子女的个人赠与，属个人财产。依据：《婚姻法》第十八条、《婚姻法解释三》第七条第一款。
十、婚后一方父母出资，登记在双方子女名下的，视为对双方的赠与，属于夫妻共同财产，夫妻双方共同共有。依据：《婚姻法》第十七条、《婚姻法解释三》第七条第一款。
综上，可以看出，影响夫妻共同不动产分割的因素主要有：①出资人（分为夫妻一方、双方；父母一方、双方；夫妻与父母共同出资）；②出资时间（分为婚前、婚后）；③登记权利人（分为夫妻一方、双方）；④登记时间（分为婚前、婚后）；⑤出资方式（分为过户、出资两种）。
以上仅为在能够查清事实的基础上所做的判断。实务中，在庭审过程中法庭无法查清判决所需的事实，当事人也可能未能或不能全面举证等各种情况，法院会依据证据规则和现有证据查明的法律事实作出判决，而非当事人自己知道的事实，此点需注意！


附法律条文：
《中华人民共和国婚姻法》 第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
　　（一）工资、奖金；
　　（二）生产、经营的收益；
　　（三）知识产权的收益；
　　（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
　　（五）其他应当归共同所有的财产。
　　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
　　（一）一方的婚前财产；
　　（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
　　（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
　　（四）一方专用的生活用品；
　　（五）其他应当归一方的财产。
第十九条　夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》 第十九条　婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》 第八条 离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
　　当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；
（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》 第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十四条 当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。
第十五条 婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
第十六条 夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。