陆贤凤律师

您好！各位网友好！

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也许承租人觉得签合同是受出租人约束，甚至存在不想租可以随时走的心态，或者认为租个房子还签合同有必要搞得那么复杂吗？因此，有些承租人认为没有必要签订租赁合同。实际上，签租赁合同是在更大程度上保护自己的合法权益。因为，随着房价上涨租金也上涨，房东总是想最大利益化把房子出租给出价更高的人；同时房屋及屋内配套设施的情况也需要通过合同做明确的约定；对承租的房屋进行装修、扩建，面临征收征用时的补偿等，承租人的各项权利没有签订书面合同的，很多时候是得不到保障的。 因此，签订的租赁合同就承租人的权利方面而言，应注意以下几点：1、明确房屋的所有权人，有共有权人的要取得共有权人的书面同意；2、租赁期限可根据自己的实际情况跟房主协商确定，特别是商业用途的房屋租赁期限太短的则不利于建立长期的客户关系等；3、就装修、改建等的费用和期满后的补偿等方面进行明确的约定；4、注意房屋是否符合租赁的条件；5、房主随意解除合同的违约责任等等。

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押一付三是指一次性交付三个月的租金，并且另外再支付相当于一个月的租金作为押金。押一付三我认为对于出租人和承担人来说都未必全是坏事。但确实也存在一些利弊，比如这种方式可能助长二房东的出现，进而可能损害到后面的承租人的利益，比如租金明显的抬高等；同时，若承租人确实存在客观原因不能继续承租房屋的，房东可能会不按实际承租的期限计算租金以及违约金而全部扣下。

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二房东实际上是指第一手承租人，之后再把房子全部或者部分转租。转租过来的房子对后面的承租人来说面临很大的风险，比如是否允许转租，房屋的配套设施的状况是否良好，二房东不向房主交付租金时合同被解除等等。因此，首先要确认房屋的所有人跟出租人是否是同一人，不同的则出租人可能是二房东，那此时就需要通过查看二房东跟房主之间签订的租赁合同是否允许转租，能跟房主联系上的，最好亲自跟房主确认。

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二房东跟后面的承租人签订的租赁协议并不是当然无效，关键是看房主跟二房东之间的租赁协议关于转租的约定。商品房屋通过房屋中介出租的，无论是只作为居间人还是作为合同的一方当事人，房屋中介机构都有义务审查从法律上房屋是否符合出租的条件。

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并不是所有的房屋都可以出租。根据住建部2010年12月1日公布并于2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》第六条规定 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的； （二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的； （四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 《物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 因此，无论是住宅改为商用还是商用改为住宅，都需要遵守以上规定，到主管部门办理审批。

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关于查看房屋及屋内的配套设施，我认为房东有这样的权利，当然以不打搅到承租人的正常生活为好，而且需要提前跟承租人沟通确定具体的时间，而不是承租人不在时未经允许擅自开门入内。

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只要有经济往来，纠纷总是难免，但我们可以采取一些预防措施，尽可能避免纠纷以及在纠纷出现时出租人和承租人都能够有良好的途径去化解纠纷。主要的方式就是签好租赁合同，在合同中明确约定出租人和承租人的权利义务，并且认真履行各自的义务。

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房屋的承租活动跟一些网友的日常生活密切相关，但对于如何签订好租赁合同是比较专业的事情，建议网友们在签订租赁合同之前可以找个律师给把关把关，避免日后的纠纷让自己的生活和工作更顺利、和谐。